Нет, выдача кредита под залог недвижимости без нотариального согласия супруга незаконна, если недвижимость является их общей совместной собственностью. Приведённые в договоре пункты (заверения об обстоятельствах) — это попытка банка защитить свои интересы, переложив всю ответственность на заёмщика. Для законности сделки они значения не имеют.

____________________________

Если у Вас возникнут вопросы, я всегда на связи:

Телефон: + 7 (905) 133-19-65;

Telegram: https://t.me/pravoved_76 (@pravoved_76);

Эл. почта: morfei000@mail.ru (000-цифрами).

Если вам требуется дополнительная информация или индивидуальная консультация по вашему вопросу, пожалуйста, напишите мне в личные сообщения на сайте.

Добрый вечер. Если недвижимость является общим имуществом супругов, передать её в ипотеку без надлежаще оформленного согласия второго супруга нельзя. Пункты 4.1.1–4.1.3 договора этого требования не отменяют.

Для распоряжения недвижимостью, входящей в общее имущество супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Это прямо предусмотрено п. 3 ст. 35 СК РФ. Закон об ипотеке также устанавливает, что имущество в общей совместной собственности может быть заложено с согласия всех собственников.

Поэтому формулировка п. 4.1.2 фактически перекладывает на залогодателя риск недостоверного заверения, но не превращает совместное имущество в личное и не заменяет согласие супруга. Если согласие требовалось, но его не получили, супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Узкое исключение после Постановления КС РФ от 30.10.2025 № 36-П касается отдельных случаев военнослужащих по накопительно-ипотечной системе.

Если недвижимость была приобретена до брака, получена в дар, по наследству либо имеется брачный договор или соглашение, устанавливающее личную собственность залогодателя, вывод будет другим. Для точной оценки нужно посмотреть основание приобретения недвижимости и семейное положение залогодателя на дату заключения договора ипотеки.

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, ситуация требует анализа фактического режима собственности на недвижимость. Пункт 4.1.2 договора залога содержит заверение залогодателя о том, что имущество не находится в совместной собственности супругов. Однако это заверение само по себе не делает сделку законной, если в действительности имущество является совместно нажитым.

По ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно зарегистрировано. Для сделки по распоряжению такой недвижимостью (в том числе передаче в залог) требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 3 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Если недвижимость приобретена до брака, получена по наследству или в дар, либо между супругами установлен режим раздельной собственности (брачный договор), то согласие супруга не требуется. В этом случае выдача кредита под залог без согласия супруга законна.

Удачи!

Добрый вечер!

При указанных в вопросе обстоятельствах ипотека без согласия супруга может быть незаконной, если недвижимость является общей совместной собственностью супругов.

По общему правилу имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на кого оно оформлено. Для распоряжения такой недвижимостью одним супругом требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Кроме того, специальная норма — ст. 7 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» — прямо предусматривает: ипотека имущества, находящегося в общей совместной собственности, устанавливается при наличии письменного согласия всех собственников.

При этом фраза в договоре:

«в отношении Недвижимого имущества не действует режим совместной собственности, за исключением случая предоставления в Росреестр согласия нетитульного совместного собственника»

сама по себе не заменяет согласие супруга и не делает имущество личной собственностью залогодателя.

Здесь важно установить:

* когда и каким образом приобретена недвижимость;

* состояли ли супруги в браке на момент приобретения;

* имеется ли брачный договор или соглашение о разделе имущества;

* кто указан собственником в ЕГРН;

* было ли нотариальное согласие второго супруга;

* знал ли банк о наличии брака и совместной собственности.

Если квартира приобретена в браке и является совместной собственностью, а супруг согласия на ипотеку не давал, есть основания оспаривать сделку. Статья 35 СК РФ позволяет супругу требовать признания сделки недействительной, если другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия.

Поэтому ответ на вопрос: выдача кредита сама по себе возможна, но передача общей совместной недвижимости супругов в ипотеку без необходимого согласия второго супруга — нет. При этом нужно отдельно оценивать добросовестность банка и обстоятельства регистрации ипотеки.

Здравствуйте!

Смотрите, выдача кредита под залог недвижимости без нотариального согласия супруга при указанных условиях является незаконной, а сам договор залога (ипотеки) является оспоримой сделкой.

Наличие пунктов 4.1.1–4.1.3 в тексте договора является стандартной попыткой банка (Залогодержателя) защитить себя в суде.

При этом эти заверения не заменяют собой императивное (обязательное) требование закона о необходимости получения нотариального согласия второго супруга.

Правовое обоснование

1. Императивное требование закона

Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Ипотека недвижимости (залог) напрямую ограничивает вещные права на имущество и подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН в силу п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следовательно, залог совместно нажитого имущества без нотариального согласия второго супруга прямо нарушает закон.

2. Ничтожность заверений в договоре при общем режиме

Приведенный Вами пункт 4.1.2 содержит оговорку:

«...за исключением случая предоставления в Росреестр согласия нетитульного совместного собственника».

1) Если недвижимость приобреталась в браке, она автоматически признается совместной собственностью супругов, даже если оформлена только на одного из них (титульного собственника) согласно ст. 34 СК РФ.

2) Тот факт, что заемщик в пункте 4.1.3 «заверил» банк, что права членов семьи не нарушены, не имеет юридической силы, если фактический режим совместной собственности не был изменен брачным договором (ст. 41, ст. 42 СК РФ). Устные или письменные заверения одного супруга не могут аннулировать законные права второго.

3. Правовые последствия: Оспоримость сделки

Супруг, чье нотариальное согласие не было получено, имеет законное право обратиться в суд с требованием признать договор залога (ипотеки) недействительным в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Ипотека без согласия супруга незаконна ни при каких условиях.

В силу статьи 34 СК РФ приобретённое в браке по возмездной сделке (включая ипотеку) имущество является общей собственностью супругов.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Вот и делайте выводы.

Здравствуйте.

Выдача кредита под залог недвижимости без согласия супруга может быть законной только при определённых условиях — всё зависит от правового режима имущества.

При этом заверения залогодателя в пункте 4.1.2 договора (о том, что в отношении недвижимого имущества не действует режим совместной собственности либо представлено согласие нетитульного собственника) сами по себе не заменяют требований закона и не устраняют риски оспаривания сделки.

Если недвижимость является личной собственностью залогодателя — например, приобретена до брака либо получена в дар или по наследству, — то согласие супруга для заключения договора залога не требуется.

Это следует из положений статьи 36 Семейного кодекса РФ, согласно которой имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью.

В такой ситуации выдача кредита под залог этого имущества законна, и отсутствие согласия супруга не влечёт пороков сделки.

В случае, когда недвижимость приобретена в период брака и относится к совместно нажитому имуществу, действует иной правовой режим. Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (а договор ипотеки как раз подлежит такой регистрации), необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Поскольку залог недвижимого имущества оформляется через государственную регистрацию в Росреестре, требование о нотариальном согласии супруга является обязательным.

При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной. Право на оспаривание предоставлено супругу, чьё нотариальное согласие не было получено: согласно тому же пункту 3 статьи 35 СК РФ, супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о её совершении.

При этом закон устанавливает дополнительное условие: сделка может быть оспорена, только если доказано, что другая сторона (залогодержатель, то есть банк) знала или заведомо должна была знать об отсутствии необходимого согласия (абзац 2 пункта 3 статьи 35 СК РФ).

На практике суды оценивают, проявил ли банк должную осмотрительность — например, запрашивал ли выписку из ЕГРН, проверял ли наличие брачных отношений, требовал ли документы о режиме собственности.

Важно учитывать и нормы гражданского законодательства. В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом.

Если суд установит, что имущество является совместной собственностью, а нотариальное согласие супруга отсутствует и при этом банк знал или должен был знать об этом, договор залога может быть признан недействительным.

Последствия такой недействительности регулируются статьёй 167 ГК РФ: каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре — возместить стоимость.

Кроме того, требования к государственной регистрации ипотеки закреплены в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в Федеральном законе от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В частности, статья 10 Закона об ипотеке предусматривает, что договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, а порядок регистрации и перечень необходимых документов определяются законодательством о регистрации недвижимости.

На практике Росреестр может приостановить регистрацию ипотеки при отсутствии нотариального согласия супруга, если из представленных документов следует, что имущество находится в совместной собственности.

------------

Таким образом, даже если в договоре залогодатель заверяет, что заключение сделки не нарушает прав третьих лиц и что режим совместной собственности отсутствует либо согласие получено, эти формулировки не отменяют императивных требований закона.

Юридическая сила сделки определяется не декларациями в тексте договора, а фактическим соблюдением норм права.

Если имущество является совместной собственностью супругов и нотариальное согласие второго супруга отсутствует, сделка остаётся потенциально оспоримой, а банк и залогодатель несут соответствующие правовые риски.

________________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.

Здравствуйте Романов Роман

Выдача кредита под залог недвижимости , без согласия супруга - незаконна

Оговорка "не действует режим совместной собственности, за исключением случая предоставления в Росреестр согласия нетитульного совместного собственника на передачу в залог предмета ипотеки"- означает , что -Режим совместной собственности сохраняется, а требование о согласии всех собственников относится именно к моменту заключения договора залога, а не к внесению записей в реестр.

В связи с чем п.4.1.3. Заключение настоящего Договора не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, включая членов семьи Залогодателя, противоречит п.4.1.2.

Выдача кредита под залог недвижимости без согласия супруга при выше указанных условиях- недействительна, сделка оспорима

Позиция Верховного Суда. Коллегия указала на важный юридический нюанс. Поскольку договор залога недвижимости подлежал обязательной государственной регистрации, по закону (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) требовалось нотариально удостоверенное согласие второго супруга

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2020 N 19-КГ20-3 Требование: О признании недействительным договора залога недвижимости, признании имущества совместно нажитым, признании права на доли в совместно нажитом имуществе. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судом не учтено то, что оспариваемый договор залога недвижимости подлежал обязательной государственной регистрации, так как на момент совершения сделки стороны находились в браке, а также необходимо было получить нотариально удостоверенное согласие ...

С уважением юрист М.Н. Абаева

Да, выдача кредита под залог недвижимости без нотариально удостоверенного согласия супруга в описанной ситуации законна.

Однако законность такой сделки напрямую зависит от того, как именно банк и Росреестр реализуют условия пунктов 4.1.2 и 4.1.3 на практике.

Обоснование:

1. Требования Семейного кодекса РФ (СК РФ) Согласно статье 35 СК РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Залог — это форма распоряжения имуществом, поэтому общее правило требует такого согласия.

2. Исключение, заложенное в пункте 4.1.2 договора Ваша формулировка «за исключением случая предоставления в Росреестр согласия нетитульного совместного собственника» является юридически корректным механизмом обхода этого правила при регистрации ипотеки.

Согласно пункту 3 статьи 35 СК РФ, отсутствие нотариального согласия дает супругу право оспорить сделку в суде только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии.

Пункт 4.1.2 снимает эту презумпцию: Залогодатель официально заверяет кредитора, что ограничений нет, либо они будут сняты документально до момента регистрации обременения. Банк полагается на эти заверения (representations and warranties) добросовестности контрагента.

Для Росреестра само наличие пункта об обязательстве предоставить согласие не заменяет оригинал документа. Однако закон допускает регистрацию залога даже без него, но с внесением соответствующей отметки об оспоримости (согласно ст. 38 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В вашем случае договор прямо предусматривает предоставление согласия, что позволяет избежать этой рискованной отметки.

3. Роль пункта 4.1.3 (права членов семьи) Этот пункт защищает банк от рисков, связанных со статьей 31 Жилищного кодекса РФ и правами проживающих. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или иные члены семьи, имеющие право пользования жилым помещением, их интересы могут быть затронуты обращением взыскания. Заверение залогодателя перекладывает этот риск на него самого: в случае судебного спора он будет обязан доказать банку и суду, что права третьих лиц не нарушены.

Как это работает на практике (алгоритм действий банка):

На этапе выдачи денег: Кредитор выдает средства, опираясь на пункты 4.1.1–4.1.3 как на юридические гарантии (заверения). Юридически кредит уже считается выданным под обеспечение, хотя полноценная ипотека еще может находиться в процессе регистрации.

На этапе регистрации: Чтобы запись об ипотеке появилась в ЕГРН, стороны обязаны подать в Росреестр либо оригинал нотариального согласия нетитульного супруга, либо документы, подтверждающие отсутствие режима совместной собственности (например, брачный договор, соглашение о разделе имущества).

Если согласие не предоставлено: Росреестр приостановит регистрацию или зарегистрирует ипотеку с отметкой об отсутствии необходимого согласия, что сделает объект проблемным для вторичного рынка и лишит банк преимущественного статуса перед добросовестными третьими лицами.

Возможные риски и нюансы:

Риск оспаривания: Несмотря на данные заверения, титульный супруг все равно сохраняет право обратиться в суд с иском о признании договора залога недействительным в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки (ст. 35 СК РФ), если докажет, что банк знал об отсутствии его воли.

Статус объекта: Если недвижимость была приобретена до брака, получена в дар или по наследству, она является личной собственностью (ст. 36 СК РФ), и режим совместной собственности на нее действительно не распространяется. В этом случае указанные пункты подтверждают объективно существующий статус имущества.

Ответственность за ложные заверения: Если выяснится, что имущество все же находилось в совместной собственности, а согласие скрыто, банк вправе применить к заемщику штрафные санкции, предусмотренные договором за недостоверность заверений, или потребовать досрочного возврата кредита.

Итог: Выдача денежных средств банком правомерна, так как опирается на прямые договорные заверения залогодателя об отсутствии препятствий и его обязательство урегулировать вопрос с нетитульным собственником. Сделка становится полностью неуязвимой для оспаривания по формальным основаниям после того, как требуемое согласие будет фактически представлено в Росреестр и ипотека пройдет государственную регистрацию. До этого момента сделка несет в себе остаточный риск судебной оспоримости.

Добрый день!

Данная сделка без согласия супруга , если залоговое имущество совместно нажито, незаконная, так как (п. 3 ст. 35 СК РФ) устанавливает. что для сделок, которые требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Залог недвижимости как раз относится к таким сделкам — договор подлежит госрегистрации. Поэтому, если супруг заложил совместную квартиру или дом без нотариального согласия второго супруга, это создаёт основание для оспаривания сделки. Второй супруг вправе пойти в суд и потребовать признать договор залога недействительным (на основании ст. 168 ГК РФ).

А вот что важно: сам по себе факт отсутствия согласия не делает сделку автоматически недействительной. Суд будет смотреть на обстоятельства. Если залогодержатель (банк, другая организация) действовал добросовестно — то есть не знал и не должен был знать об отсутствии согласия второго супруга, — суд может отказать в иске. Бремя доказывания добросовестности лежит на стороне, которая заключила сделку.

Для этого и существует вот такая версия банковского договора, который вы представили.

Банк заранее себя страхует и в суде будет ссылаться, что второй супруг, подписывая такие условия, заверил банк о наличии согласия супруги.

В итоге , вполне вероятна перспектива спора, когда банк останется с залоговым имуществом, а у второго супруга только появится право требовать возмещения убытков ей своей недобросовестной второй половиной.

Удачи Вам!

Выдача кредита под залог недвижимости без нотариально удостоверенного согласия супруга допустима исключительно при документально подтверждённом отсутствии режима совместной собственности на предмет залога. Во всех иных случаях отсутствие такого согласия влечёт высокий риск оспаривания ипотеки супругом залогодателя и признания сделки недействительной (п. 3 ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ).

Формулировки заверений залогодателя в договоре (п. 4.1.1–4.1.3) не заменяют согласие супруга и не устраняют указанный риск.

Детализация по ключевым правовым позициям

1. Обязательность нотариального согласия при ипотеке.

Договор ипотеки — сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат госрегистрации. Для её совершения в отношении совместной собственности супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Презумпция согласия (п. 2 ст. 35 СК РФ) к таким сделкам не применяется. Росреестр вправе приостановить регистрацию ипотеки при отсутствии согласия (ст. 26 Закона № 218‑ФЗ).

2. Когда согласие супруга не требуется: исчерпывающие основания.

Согласие не нужно, если имущество — личная собственность залогодателя, а именно:

приобретено до брака;

получено в дар, по наследству или по иной безвозмездной сделке в период брака (ст. 36 СК РФ);

приобретено в браке на личные средства супруга (например, от продажи добрачного имущества) — но этот факт требует доказывания;

режим собственности изменён брачным договором (например, установлено, что недвижимость — личная собственность одного из супругов).

3. Оценка заверений залогодателя (п. 4.1.1–4.1.3 договора).

Эти пункты — заверения об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ. Их правовое последствие — гражданско‑правовая ответственность залогодателя перед кредитором (возмещение убытков, неустойка) при недостоверности сведений. Однако они не создают действительность сделки в глазах супруга и не исключают риск её оспаривания.

Пример: если залогодатель заверил, что имущество не является совместной собственностью (п. 4.1.2), а на деле это не так, супруг вправе оспорить ипотеку. Банк может взыскать убытки с залогодателя, но сам договор ипотеки будет признан недействительным.

4. Доказательственная база и проверка правового статуса.

Для подтверждения отсутствия режима совместной собственности кредитору необходимо получить и сохранить в досье:

выписку из ЕГРН (актуальную на дату сделки);

документы‑основания приобретения права (договор купли‑продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т. п.);

платёжные документы, подтверждающие источник средств (если имущество приобретено в браке на личные средства);

брачный договор (если применимо);

нотариальное согласие супруга (если имущество — совместная собственность).

Само по себе заявление залогодателя о том, что «режим совместной собственности не действует», без документальных подтверждений юридической силы не имеет.

5. Риски для сторон и судебная перспектива.

Для кредитора: риск приостановления регистрации ипотеки, признания сделки недействительной, утраты обеспечения, а также возможных регрессных требований со стороны заёмщика. Добросовестность кредитора не освобождает от последствий отсутствия согласия супруга.

Для заёмщика: риск спора с супругом, признания сделки недействительной, а также регрессных требований банка при убытках.

Для супруга: право требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о ней (ст. 173.1 ГК РФ).

Судебная практика (в том числе позиция Верховного Суда РФ) подтверждает: отсутствие нотариального согласия супруга — самостоятельное основание для оспаривания ипотеки, даже если кредитор действовал добросовестно.

Практические рекомендации

До сделки — провести полную проверку правового статуса имущества и семейного положения залогодателя.

При наличии режима совместной собственности — получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

При отсутствии режима совместной собственности — собрать и сохранить документальные доказательства (выписка из ЕГРН, брачный договор, документы‑основания и т. п.).

В договоре — не полагаться на заверения залогодателя как на достаточное основание; при необходимости включить дополнительные гарантии (например, обязательство залогодателя предоставить согласие супруга либо возместить убытки при оспаривании сделки).

Итоговый вывод

Выдача кредита под залог недвижимости без согласия супруга законна только при документально подтверждённом отсутствии режима совместной собственности на предмет залога. В противном случае нотариальное согласие супруга обязательно. Заверения залогодателя в договоре (п. 4.1.1–4.1.3) не заменяют это согласие и не исключают риск оспаривания сделки. Для минимизации рисков кредитору следует запросить и сохранить в досье выписку из ЕГРН, документы‑основания приобретения права, а также нотариальное согласие супруга либо брачный договор.

Если купили в браке это имущество, то такой залог без согласия супруги незаконен.

В силу ст 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", установив, что договор займа с соглашением об ипотеке квартиры, заключен без согласия на передачу всей квартиры, находящейся в общей совместной собственности в залог, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания договора займа в части установления ипотеки (залога) на квартиру и действия по регистрации обременения на квартиру недействительными.

Если это его личное имущество, или он покупает по дкп в ипотеку, то согласия не требуется.

Тут не подходит термин "законна или незаконна". Сделка является оспоримой и будет ли она оспорена, далеко не факт.

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

После вступления в силу 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) отсутствие нотариального согласия супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества другим супругом не приводит к приостановлению регистрации перехода права собственности на недвижимость и не является основанием для отказа в регистрации перехода права.

Более детальные консультации возможны в приватном порядке.

Для личной консультации (обсуждения условий работы) пишите/звоните мне по номеру +7 961 066 75 84 (Макс, Ватсап).

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Здравствуйте. Формально - выдача кредита при названных Вами условиях, увы, возможна. В такой ситуации, речь может идти не о "законности" выдачи такого кредита, а о возможности оспаривания соответствующих действий, послуживших выдаче такого кредита в судебном порядке (признания самой сделки недействительной). Ключевое значение в Вашей ситуации имеют требования ст. 3 и 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 04.08.2026) "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Таким образом, если на момент заключения договора объект принадлежал одному из супругов, регистрация обременения вполне возможна. По общим правилам (ст. 421 ГК РФ) - стороны свободны в условиях договора. Дело в том, что, действительно, согласно требований ст. 35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Но согласно этой-же нормы, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе лишь требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Росреестр, зарегистрирует переход права даже без согласия (только внесет соответствующие сведения в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Здравствуйте.

Указанные пункты - это заверения об обстоятельствах, а не подтверждение законности сделки.

Формулировки п. 4.1.1-4.1.3 являются юридической конструкцией заверения об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ.

Заверения перекладывают риск недостоверности информации на залогодателя - если выяснится, что заверение было ложным (например, недвижимость на самом деле находится в совместной собственности супругов, а согласие получено не было), залогодержатель (банк) получает право требовать от залогодателя возмещения убытков (ст. 431.2 ГК РФ) или отказаться от договора.

Но заверения не заменяют и не отменяют требование закона о необходимости нотариального согласия супруга. Они не легализуют сделку автоматически перед третьими лицами, в частности - перед супругом, чье согласие не было получено.

Для совершения сделки по распоряжению недвижимым имуществом, подлежащей государственной регистрации (а ипотека/залог недвижимости регистрируется обязательно - см. ст. 339.1 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, если имущество является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ).

Если такое согласие не получено, супруг, чьи права нарушены, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке (ст. 35 СК РФ). При этом для оспаривания сделок с недвижимостью не требуется доказывать, что банк знал или должен был знать об отсутствии согласия - это отличает данную норму от общего правила п. 2 ст. 35 СК РФ (для движимого имущества).

На практике Росреестр регистрирует ипотеку без нотариального согласия супруга, поскольку формально это обременение, а не полное отчуждение имущества - технически регистрация пройдет. Банк, используя заверения, страхует себя договорным способом: (1) Снимает с себя обязанность самостоятельно проверять семейное положение и историю приобретения имущества. (2) При выявлении обмана получает право взыскать с залогодателя убытки/неустойку или потребовать досрочного погашения кредита (ст. 431.2 ГК РФ, соответствующие пункты кредитного договора).

Но это не устраняет риск для сделки в целом - если имущество действительно совместно нажитое и согласие супруга не получено, он вправе оспорить договор залога в суде независимо от того, что подписал залогодатель в заверениях.

Когда согласие супруга НЕ требуется (законная сделка без риска оспаривания): (1( Недвижимость приобретена до брака (2) Получена в дар или по наследству (ст. 36 СК РФ - личная собственность, не совместная); (3)Между супругами заключен брачный договор, устанавливающий раздельный режим имущества; (4) Есть решение суда о разделе имущества, определяющее объект как личную собственность залогодателя.

Вывод такой. Формальная выдача кредита технически возможна и не является "незаконной" с точки зрения процедуры регистрации. Но сама сделка залога остается юридически уязвимой и может быть признана судом недействительной по иску супруга, если: (1) Недвижимость фактически являлась совместно нажитым имуществом на момент заключения договора залога; (2) Нотариальное согласие супруга получено не было; (3) Супруг обратится в суд в течение года с момента, когда узнал о сделке.

Наличие заверений в договоре защищает банк от убытков (право взыскать их с залогодателя), но не защищает сделку от признания ее недействительной по иску пострадавшего супруга. Это разные правовые последствия - и именно поэтому банкам, при должной осмотрительности, рекомендуется дополнительно проверять факт брака и основание приобретения имущества, а не полагаться исключительно на заверения заемщика.

Вы абсолютно правы в своих опасениях — по закону (статья 35 Семейного кодекса РФ) ипотека без нотариального согласия супруга незаконна, если недвижимость является совместной собственностью. пункты договора не могут отменять требования законодательства.

1. Почему залог без согласия незаконен?

Если имущество нажито в браке, оно признается общим независимо от того, на кого из супругов оформлено. Заверения залогодателя в договоре не заменяют реального нотариального согласия.

Риск для банка: Росреестр приостановит регистрацию залога или откажет в ней, если обнаружит, что имущество находится в совместной собственности без согласия второго супруга.

Риск для сделки: Супруг, чье согласие не было получено, имеет право оспорить договор залога в суде и признать его недействительным.

2. Когда согласие действительно не требуется?

Выдача кредита под залог без согласия супруга будет законной только в трех случаях:

Личная собственность: Недвижимость получена до брака, в дар или по наследству.

Брачный договор: Заключен брачный контракт, по которому данное имущество принадлежит только одному супругу.

Раздел имущества: Произведен официальный раздел имущества (есть соглашение или решение суда).

Во всех остальных ситуациях банк обязан требовать нотариальное согласие нетитульного собственника, иначе сделка будет оспоримой.

Ситуация требует анализа фактического режима собственности на недвижимость. Пункт 4.1.2 договора залога содержит заверение залогодателя о том, что имущество не находится в совместной собственности супругов. Однако это заверение само по себе не делает сделку законной, если в действительности имущество является совместно нажитым.

По закону (ст. 34 Семейного кодекса РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно зарегистрировано. Для сделки по распоряжению такой недвижимостью (в том числе передаче в залог) требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 3 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Если недвижимость приобретена до брака, получена по наследству или в дар, либо между супругами установлен режим раздельной собственности (брачный договор), то согласие супруга не требуется. В этом случае выдача кредита под залог без согласия супруга законна.

Если же имущество является совместным, а согласие супруга отсутствует, сделка по залогу может быть признана недействительной по иску супруга, чьи права нарушены (ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ). Росреестр при регистрации ипотеки проверяет наличие согласия, но если оно не было представлено, а в договоре содержится заверение об отсутствии совместной собственности, регистрация может быть произведена, однако впоследствии залог легко оспорить.

Таким образом, при описанных в вопросе условиях (если залогодатель подтверждает отсутствие режима совместной собственности) кредит под залог недвижимости без согласия супруга законен только в том случае, если это подтверждение соответствует действительности. В противном случае сделка оспорима.

Резюме: Если недвижимость действительно не является совместной собственностью, согласие супруга не требуется. Если же она совместная, отсутствие согласия делает сделку незаконной. Рекомендую проверить правоустанавливающие документы и режим имущества.

Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.