Можно ли обжаловать налог на доход от продажи сгоревшего дома по кадастровой стоимости?

Здравствуйте! Возможность возражать есть, но сам по себе акт о последующем сносе не отменяет расчет по кадастровой стоимости. Если на дату продажи дом числился в ЕГРН и имел кадастровую стоимость, доход для НДФЛ определяется не ниже 70 процентов этой стоимости, даже когда фактическая цена была 25 000 рублей, что предусмотрено статьей 214.10 НК РФ. При этом расчет инспекции нужно проверить, поскольку полученный доход можно уменьшить на подтвержденные расходы на покупку дома либо применить имущественный вычет по статье 220 НК РФ.

Пришлите полный акт налоговой и выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью дома на 1 января 2025 года. Возражения на акт подаются в инспекцию в течение одного месяца со дня его получения.

Добрый день, Лариса!

Да, у вас есть хорошие перспективы обжаловать акт налогового органа. Основной довод: сгоревший дом как физический объект утратил характеристики жилого строения, и применение его кадастровой стоимости (которая установлена для целого, пригодного для проживания дома) к остаткам после пожара экономически необоснованно и прямо противоречит подходу, закреплённому в Обзоре ВС РФ № 4 (2018) – налог должен начисляться на реально существующие объекты, способные приносить экономические выгоды. Кроме того, вы приобрели дом за 50 000 руб. и вправе применить имущественный налоговый вычет в размере фактически произведённых расходов: если вы продали объекты дешевле, чем купили, налоговая база равна нулю, и доначисление по кадастровой стоимости неправомерно.

Рекомендую:

1. В течение 1 месяца с даты получения акта камеральной проверки подайте в налоговый орган письменные возражения по акту (ст. 100 НК РФ) с приложением:

- справки о пожаре;

- копии ДКП, подтверждающей расходы на приобретение дома (50 000 руб.);

- копии ДКП при продаже;

- акта о сносе (для дополнительного подтверждения того, что объект фактически

прекратил существование как жилой дом).

2. Если по результатам рассмотрения возражений будет вынесено решение не в вашу пользу – обжалуйте его в вышестоящий налоговый орган (УФНС по субъекту РФ) в течение 1 месяца, а затем – в суд.

Здравствуйте!

Да, обжаловать акт налоговой можете.

В чём суть спора

Налоговая руководствуется п. 5 ст. 217.1 НК РФ.

Смысл нормы в том, что если цена продажи объекта ниже 70% его кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то для расчёта НДФЛ берётся эти самые 70% кадастра.

ИФНС скорее всего, применила именно этот механизм.

Вам надо доказать, что в Вашем случае применять эту норму некорректно. Ключевой довод: сгоревший дом как объект недвижимости для целей налогообложения фактически не существовал.

В ЕГРН могла числиться постройка, но физически её не было, есть справка о пожаре. Новый владелец снёс остатки (есть акт о сносе).

Т.е. продавать «дом» как полноценный объект было нельзя: покупатель приобретал в первую очередь земельный участок, а «дом» был лишь обременением или материалом для разборки.

Суды в подобных спорах смотрят на экономическую суть сделки.

Если удастся показать, что реальная ценность объекта для сторон была в земле, а не в разрушенном строении, есть шансы убедить инспекцию или суд, что база должна определяться исходя из фактической рыночной стоимости сделки, а не автоматически от кадастра.

Порядок действий:

1. Подайте письменные возражения в налоговую в течение 30 дней с момента получения акта. В возражениях чётко изложите доводы: факт пожара, отсутствие объекта в физическом виде, акт о сносе, условия договора (где отдельно выделена цена участка и «остатков»). Приложите все подтверждающие документы.

2. Если инспекция не примет доводы и вынесет решение о доначислении, обжалуйте его в вышестоящий налоговый орган (досудебный порядок обязателен перед судом).

3. При необходимости обращайтесь в суд, в суд общей юрисдикции, так как, так Вы физическое лицо.

Правовое обоснование: ст. 217, 217.1 НК РФ

Добрый день! Лариса,

Да, у вас есть весьма обоснованные шансы обжаловать этот акт налоговой инспекции. Основная ошибка налоговиков в том, что они, по всей видимости, применили правило о "кадастровой стоимости" к объекту, который в момент продажи уже не являлся жилым домом в том смысле, который закладывает в это понятие Налоговый кодекс.

Почему налоговая могла начислить налог по кадастровой стоимости?

Налоговая инспекция исходила из стандартного правила, установленного для продажи недвижимости: если вы продаете недвижимость дешевле, чем 70% от ее кадастровой стоимости, то для расчета налога берется именно эта кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 . Это правило применяется, если объект был в собственности меньше минимального срока (обычно 5 лет) .

Поскольку вы владели имуществом с января по февраль 2025 года (менее года), срок владения, безусловно, меньше минимального. Следовательно, обязанность заплатить налог с продажи возникает. Именно поэтому инспекция и применила расчет от кадастровой стоимости, которая, скорее всего, значительно выше той цены, за которую вы продали участок с остатками дома.

Главный аргумент для обжалования: продавали не дом, а остатки

Ваш главный козырь — это физическое состояние объекта на момент продажи. Дом сгорел. У вас есть справка о пожаре. Это означает, что объект как таковой перестал существовать, превратившись в руины.

Ключевая норма и судебная практика:

* Право собственности на недвижимость прекращается в момент ее физической гибели (уничтожения), так как объекта больше нет .

* Верховный Суд РФ подтверждал, что право на недвижимую вещь не может существовать в отсутствие самой вещи . Налог на несуществующий объект начисляться не может.

* В вашем случае это значит, что на момент продажи вы владели и распоряжались не жилым домом, а земельным участком с остатками строения, непригодного для проживания. Продажа "остатков сгоревшего дома" — это продажа иного имущества, а не жилого дома.

Какие это дает практические преимущества?

Если суд или налоговая согласятся с этим аргументом, расчет налога может измениться кардинально:

1. Правило "70% от кадастровой стоимости" может не применяться. Это правило написано для "объекта недвижимого имущества". Если ваш объект таковым не являлся, инспекция не вправе использовать кадастровую стоимость для расчета налога, и налог должен рассчитываться от реальной цены продажи (50 тыс. рублей) .

2. Вы сможете применить имущественный вычет. Даже если налог будет считаться от 50 тыс. рублей, вы можете уменьшить эту сумму на налоговый вычет.

* Вычет в размере 1 000 000 рублей предоставляется при продаже жилых домов и земельных участков . Если объект признают "остатками", к нему применяется вычет в размере 250 000 рублей для иного имущества . Этой суммы более чем достаточно, чтобы полностью покрыть ваш доход в 50 000 рублей, и налог будет равен нулю.

* Кроме того, у вас есть право вместо вычета уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества (те самые 50 000 рублей по ДКП) . Тогда налогооблагаемый доход также будет равен нулю.

3. Снос дома новым собственником — ваше преимущество. Акт о сносе, который есть у нового хозяина, — это железное доказательство того, что дома как объекта недвижимости больше нет. Это полностью подтверждает вашу позицию о продаже земельного участка.

1. Подготовьте пакет документов:

* Копию акта налоговой проверки.

* Справку о пожаре (главный документ).

* Копию договора купли-продажи, где цена дома указана как 50 000 руб.

* Акт о сносе дома новым собственником (постарайтесь получить его копию).

* Заявление в произвольной форме с изложением вашей позиции.

2. Подайте возражения в налоговую инспекцию. У вас есть право не согласиться с актом проверки и представить свои пояснения с приложением подтверждающих документов. В возражениях прямо укажите, что налог не может исчисляться с кадастровой стоимости, так как объект продан как "остатки сгоревшего дома", а позднее и вовсе снесен.

3. Если налоговая не удовлетворит ваши возражения, вы имеете право обжаловать это решение в вышестоящем налоговом органе (УФНС вашего региона) или сразу в суде. Судебная практика в подобных вопросах часто складывается в пользу налогоплательщика .

Правило о расчете налога от кадастровой стоимости не применяется, если кадастровая стоимость объекта не определена на 1 января года продажи . Если на ваш участок она не была определена, это еще один аргумент, но ваш основной козырь — это продажа физически уничтоженного объекта.

Ваша проблема безусловно решаема. В результате грамотных юридически – последовательных действий возможно достичь желаемого результата.

Если столкнулись с правовой проблемой — не откладывайте, обращайтесь за квалифицированной помощью, контакты юристов сайта есть в профиле, либо пишите в личные сообщения для подготовки документов и юридического сопровождения

Здравствуйте!

Ситуация действительно спорная, и обжаловать акт можно. Я бы сказал так: позиция налоговой не бесспорна, и у вас есть весомые аргументы. Давайте разберу, в чём суть спора и как действовать.

Согласно ст. 214.9 НК РФ, если доход от продажи объекта недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года продажи, умноженная на коэффициент 0,7, для целей НДФЛ доход приравнивается к этой величине (кадастровая стоимость × 0,7).

В чём суть претензии ФНС

Налоговая исходит из того, что при продаже объекта недвижимости доход для целей НДФЛ обычно считается от цены в договоре. Но в вашем случае в ДКП отдельно прописана стоимость «остатков сгоревшего дома» — 50 тыс. рублей. Инспектор, скорее всего, решил, что раз объект формально числился в ЕГРН как жилой дом (пусть и в разрушенном состоянии), то для расчёта налога нужно брать не цену из договора, а 70% от кадастровой стоимости (это правило из НК РФ: если договорная цена ниже 70% кадастровой, налоговая берёт кадастр). Отсюда и доначисление.

Почему есть шансы оспорить

Ключевой момент: физически объекта в том виде, в каком он был при покупке, уже не существовало. У вас есть справка о пожаре — она подтверждает, что дом утратил свои потребительские свойства как жилое строение. Новый владелец потом ещё и снёс остатки (есть акт о сносе). То есть по сути вы продавали не полноценный жилой дом, а земельный участок с руинами.

Суды и ФНС в подобных спорах иногда встают на сторону налогоплательщика, когда доказано, что объект фактически не мог использоваться по назначению, а его рыночная стоимость в таком состоянии существенно ниже кадастровой. Ваша задача — показать, что договорная цена (50 тыс. за «остатки») отражала реальную ситуацию, а не была занижена искусственно.

Как действовать

Подайте возражения на акт камеральной проверки. Это первый шаг. В возражениях чётко изложите доводы: факт пожара, утрата объектом свойств жилого дома, наличие акта о последующем сносе. Приложите все подтверждающие документы (справку о пожаре, акт о сносе, возможно, даже оценку, если есть). Инспекция обязана рассмотреть ваши возражения.

Если инспекция не изменит позицию — обжалуйте решение по проверке. Сначала в вышестоящий налоговый орган (УФНС по региону), а при необходимости — в суд. В жалобе сошлитесь на то, что налоговая не учла фактические обстоятельства дела, из-за которых объект не мог быть продан как полноценный жилой дом.

Практический совет

Очень полезно будет привлечь налогового юриста или бухгалтера, который специализируется на спорах с ФНС по сделкам с недвижимостью. Он поможет грамотно выстроить линию защиты, подобрать судебную практику по похожим делам и составить процессуальные документы.

В общем, акт — это ещё не финальное решение. У вас есть аргументы, чтобы отстоять свою позицию. Главное — собрать максимум доказательств того, что состояние объекта на момент продажи объективно не соответствовало статусу полноценного жилого дома. Удачи в решении вопроса!

Выбирайте сами лучшие ответы!

Здравствуйте.

Ваша главная идея в споре с налоговой — что применять правило про кадастр нельзя, потому что объекта налогообложения фактически не было.

Факты дела (для фиксации позиции)

Январь 2025: вы купили земельный участок и остатки сгоревшего дома. В ДКП цена дома указана как 50 000 руб. Есть справка о пожаре (подтверждает уничтожение объекта).

Февраль 2025: продали участок с остатками дома за цену в 2 раза ниже, чем покупали.

Декларация 3‑НДФЛ подана.

Акт налоговой проверки: инспекция доначислила НДФЛ, применив правило о кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), посчитав, что цена сделки ниже порога.

Новый собственник: снёс остатки дома — есть акт о сносе.

Ключевой факт: на момент продажи дом как объект недвижимости фактически отсутствовал, а позже был официально снесён.

Налоговая опирается на правило: если цена продажи ниже определённого процента от кадастровой стоимости, налог считают от кадастра (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Почему у вас есть шанс оспорить доначисление

Главная мысль: правило про кадастровую стоимость работает только для реально существующего объекта недвижимости. А у вас дом сгорел, а потом был снесён — значит, по сути вы продавали не «дом», а участок плюс остатки/право на снос.

По закону, если вещь уничтожена, право собственности на неё прекращается (ст. 235 ГК РФ). А прекращение существования объекта недвижимости фиксируется документами — в том числе актом о сносе (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»). То есть юридически дом как полноценный объект уже не был тем, за что обычно берут кадастровую стоимость.

Кроме того, если нет самого объекта, то и применять к нему правило из п. 2 ст. 214.10 НК РФ неправильно. В таких случаях налоговая база должна определяться по фактической цене сделки (это следует из общих принципов налогообложения, ст. 40 НК РФ).

Ещё один нюанс: с 2025 года регионы могут устанавливать коэффициент 1,0 вместо 0,7 (изменения по ФЗ № 389‑ФЗ). Это значит, что порог для сравнения цены с кадастровой стоимостью стал жёстче. Но для вас это даже плюс: если дома фактически не было, то и сравнивать нечего.

Пошаговая стратегия: что делать прямо сейчас

Проверьте, когда именно дом сняли с учёта. Закажите свежую выписку из ЕГРН на дату сделки и на текущий момент. Важно увидеть статус дома: числится ли он как существующий или уже снят с учёта из‑за прекращения существования.

Соберите все документы. Вам понадобятся:

- ДКП от января 2025 (покупка участка и остатков дома).

- ДКП от февраля 2025 (продажа).

- Справка о пожаре (официальная, с датой и печатью).

- Акт о сносе остатков дома (от нового собственника).

- Выписка из ЕГРН.

- Если есть — фото или иные подтверждения состояния дома.

Подготовьте расчёт НДФЛ по фактической цене. Сделайте простую пояснительную записку: «Цена сделки такая‑то, налог рассчитан исходя из этой суммы».

Подайте возражения на акт налоговой проверки. Это нужно сделать в течение 1 месяца с даты получения акта (ст. 100 НК РФ) в ту же инспекцию, которая вынесла акт.

Как написать возражения, чтобы было понятно и убедительно

Можно использовать примерно такой текст (его можно копировать и подставлять свои данные):

«Я продала земельный участок и остатки дома, уничтоженного пожаром. На дату сделки (февраль 2025) жилой дом фактически отсутствовал, что подтверждается справкой о пожаре № ___ от ___. Позже новый собственник оформил снос остатков дома — имеется акт о сносе № ___.

В соответствии с законом, при уничтожении объекта право собственности на него прекращается (ст. 235 ГК РФ), а прекращение существования объекта фиксируется в реестре (ФЗ № 218).

Норма п. 2 ст. 214.10 НК РФ применяется только к существующим объектам недвижимости. Поскольку на момент сделки дом как объект недвижимости фактически не существовал, применять кадастровую стоимость для расчёта налога неправомерно.

Налоговая база подлежит определению исходя из фактической цены сделки (ст. 40 НК РФ). Прошу признать доначисление налога необоснованным и отменить его».

К возражениям обязательно приложите все документы: оба договора, справку о пожаре, акт о сносе, выписку из ЕГРН и расчёт налога.

Если налоговая не примет возражения

Если инспекция оставит доначисление в силе, дальше нужно подать апелляционную жалобу в Управление ФНС по вашему региону. Жалобу подают через вашу инспекцию в течение 1 месяца после того, как получите решение (ст. 139.1 НК РФ). Если и там не помогут, можно обратиться в суд — срок на обращение 3 месяца с момента, когда вы узнали о нарушении ваших прав (ст. 219 КАС РФ).

Практические советы и возможные сложности

Если в ЕГРН дом на дату сделки числился «существующим». Налоговая может сказать: «Раз в реестре есть, значит, применяем кадастр». Ваш ответ: «В реестре объект мог оставаться формально, но фактически он был уничтожен, и это подтверждено документами». Суды обычно смотрят на совокупность доказательств, а не только на строчку в реестре.

Как сформулирован предмет договора. Даже если в ДКП написано «жилой дом», наличие справки о пожаре и акта о сносе помогает доказать, что это были уже не полноценные «квадратные метры», а остатки.

Проверьте региональный коэффициент. На сайте ФНС или в законе вашего региона можно узнать, какой коэффициент действует (0,7 или 1,0). Это пригодится, чтобы понимать, насколько жёстко налоговая применяет правило.

Вывод. У вас есть основания оспорить акт налоговой: поскольку дом сгорел, а потом был снесён, фактически это уже не полноценный объект недвижимости — значит, правило о расчёте налога от кадастровой стоимости применять не должны.

Соберите справку о пожаре, акт о сносе, оба договора купли‑продажи и выписку из ЕГРН, в течение месяца подайте возражения в налоговую с пояснением, что продавали участок и остатки дома, а не жилой дом как таковой.

Если не помогут — дальше можно жаловаться в вышестоящую инспекцию и в суд.

С уважением.

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, по п. 5 ст. 217.1 НК РФ, при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, если доход от продажи меньше, чем 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, для целей налогообложения доход принимается равным 70% кадастровой стоимости. Однако это правило не применяется, если объект был уничтожен (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

У вас есть справка о пожаре – это доказательство уничтожения дома. Сгоревший дом не может рассматриваться как пригодный для использования объект недвижимости, его кадастровая стоимость, как правило, не отражает действительную рыночную стоимость.

В случае нарушения прав, необходимо направить жалобу в Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности (ст.10 Федерального Закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.1992 N 2202-1).

Рад был помочь !

Здравствуйте. Да, шанс на обжалование есть. Главный козырь — дом был уничтожен (сгорел) до продажи, следовательно, он не являлся объектом недвижимости как жилой дом, и расчет налога от 70% кадастровой стоимости неправомерен. Однако потребуется доказать, что дом был фактически непригоден для проживания и не подлежал восстановлению на момент вашей покупки и последующей продажи.

1. Почему налоговая посчитала по кадастровой стоимости?

Налоговая руководствуется пунктом 5 статьи 217.1 НК РФ и пунктом 2 статьи 214.10 НК РФ. По общему правилу, если доход от продажи недвижимости (в том числе жилого дома) меньше, чем 70% от его кадастровой стоимости, для расчета налога (НДФЛ) берется именно 70% от кадастровой стоимости. Это сделано, чтобы продавцы не занижали цену в договоре. Однако это правило действует только для объектов, которые являются недвижимостью.

2. Ваше главное основание для обжалования: дом уничтожен (сгорел)

Здесь вступает в силу Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и судебная практика.

Статья 130 ГК РФ определяет, что к недвижимости относятся объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Сгоревший дом — это уже не объект недвижимости, а совокупность строительных остатков (руин). Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) разъясняет: если объект уничтожен (погиб), право собственности на него прекращается фактически (но юридически — после снятия с кадастрового учета).

Статья 235 ГК РФ (пункт 1) — прекращение права собственности в случае гибели объекта.

Ваша справка о пожаре — это прямое доказательство того, что на момент вашей покупки в январе 2025 года и последующей продажи в феврале 2025 года объекта «жилой дом» не существовало. Это был не дом, а «остатки» (материалы).

3. Как это влияет на расчет налога?

Поскольку дом как объект недвижимости перестал существовать, правило 70% от кадастровой стоимости к нему не применяется. Кадастровая стоимость в ЕГРН числилась за несуществующим объектом, а значит, ее применение для налогообложения продажи руин незаконно.

Налог должен рассчитываться с фактической цены продажи (50 000 руб.), так как это продажа строительных материалов или металлолома, а не жилого дома.

Вы вправе сослаться на положения статьи 41 НК РФ, где доходом признается экономическая выгода. Продать полностью уничтоженный объект по кадастровой (рыночной) стоимости невозможно.

4. Что делать для обжалования (пошагово):

Подайте письменные возражения на акт налоговой проверки в ту же налоговую инспекцию (ст. 100 НК РФ). К возражениям приложите все документы:

Справку о пожаре (обязательно).

Договор купли-продажи, где указано, что продавались «остатки» или «строение после пожара».

Документы от нового собственника (акт о сносе, заключение кадастрового инженера о том, что дом снесен). Это подтверждает, что дом был в аварийном состоянии.

Докажите, что дом был непригоден для проживания. Если есть решение органа МСУ (муниципалитета) или акт осмотра, приложите их.

Главный аргумент в возражениях:

Объект недвижимости (жилой дом) уничтожен огнем, право собственности на него прекращено в силу гибели вещи (ст. 235 ГК РФ).

Продавался не дом, а «остатки» (строительный мусор/материалы). Применение п. 5 ст. 217.1 НК РФ неправомерно, так как правило 70% кадастровой стоимости применяется только к продаже недвижимости.

Если в УФНС (вышестоящая инспекция) не отменят акт — обжалуйте в суд. Судебная практика по таким делам обнадеживающая: если доказано, что дом полностью сгорел (не подлежит восстановлению), суды отменяют доначисление налога с кадастровой стоимости.

Если остатки дома (фундамент, стены) были хоть частично пригодны для восстановления и в выписке из ЕГРН на момент вашей продажи дом числился как объект незавершенного строительства или Жилой дом (а не «снесен»), налоговая может настаивать на своем. В этом случае, помимо справки о пожаре, потребуется акт обследования кадастрового инженера, подтверждающий, что дом подлежал сносу или находился в состоянии, исключающем проживание. Если нового хозяина снесли — отлично, это работает в вашу пользу (подтверждает, что объект не был жилым).

Резюме:

Обжаловать можно и нужно. Ваша позиция юридически сильна, если вы докажете уничтожение объекта. В противном случае налоговая права по букве закона (п. 5 ст. 217.1 НК РФ), даже если это выглядит несправедливо.

С уважением Светлана Б

Да, акт налоговой можно и нужно обжаловать, так как он составлен неправомерно. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, при продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, вы вправе уменьшить доход на сумму расходов на его приобретение (50 тыс. руб. по ДКП). Однако налоговая доначислила налог, применив п. 5 ст. 217.1 НК РФ, который предписывает считать доход не ниже 70% кадастровой стоимости, если цена в договоре занижена. Но есть важное исключение: данное правило не применяется, если имущество было уничтожено (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку дом сгорел (справка о пожаре есть), кадастровая стоимость не отражает его реальную рыночную стоимость в руинированном состоянии. Вы продали именно остатки, а не жилой дом, поэтому кадастровая стоимость для расчета налога применяться не должна. Кроме того, новый собственник снес остатки (акт о сносе прилагается), что доказывает невозможность использования объекта как жилья. Рекомендуется подать возражения на акт (ст. 100 НК РФ) и в жалобе ссылаться на п. 6 ст. 217.1 НК РФ и факт пожара. Если налоговая откажет, обжалуйте решение в УФНС или суд — шансы высоки.

Да, акт можно попытаться оспорить, но давайте по порядку.

По НК РФ (ст. 214.10) доход от продажи недвижимости считается по большему из двух значений: цена по договору или 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (если КС не определена — правило не применяется). Но это правило прямо касается объектов недвижимости, зарегистрированных в ЕГРН как существующие. Ваш аргумент для обжалования: сгоревший дом на момент продажи фактически не существовал как объект — это правовой факт, который можно и нужно доказывать документально.

Что может усилить позицию при обжаловании:

1) Справка о пожаре (дату важно сопоставить с датой возникновения права/продажи).

2) Акт о сносе остатков новым собственником — показывает, что от дома оставались только руины, а не пригодный к использованию объект.

3) Желательно дополнительно: акт обследования БТИ/кадастрового инженера о непригодности объекта или фактическом отсутствии строения, фото/видео фиксация на момент сделки, справка о том, что дом исключён из ЕГРН (если уже исключён) или заявление о снятии с кадастрового учёта.

4) Ссылка на то, что кадастровая стоимость объекта не отражает его реальную стоимость/состояние на дату сделки — можно ссылаться на существенное несоответствие КС фактическому состоянию (сгоревший, аварийный объект).

Порядок обжалования акта налоговой проверки:

I. В течение 1 месяца со дня получения акта подать письменные возражения в налоговый орган, который его составил (п. 6 ст. 100 НК РФ), приложив все документы (справка о пожаре, акт о сносе, фото и т.д.).

II. Если решение по итогам рассмотрения возражений всё равно не в вашу пользу — подать апелляционную жалобу в вышестоящий налоговый орган (УФНС) в течение 1 месяца со дня вручения решения (ст. 138, 139.1 НК РФ).

III. Если и там отказ — можно обращаться в суд (административное исковое заявление) в течение 3 месяцев с момента, когда стало известно об окончательном отказе.

Важный нюанс: снос дома произошёл уже после сделки, новым собственником — это само по себе не доказывает состояние дома на момент продажи, но в совокупности со справкой о пожаре и другими документами работает как косвенное доказательство. Стоит также проверить, не был ли дом уже к моменту продажи снят с кадастрового учёта или признан аварийным/подлежащим сносу — если да, это отдельный сильный аргумент.

Рекомендую подготовить возражения на акт с приложением всех документов и, по возможности, привлечь налогового юриста для сопровождения — суммы и формулировки в подобных спорах имеют значение, а практика по «сгоревшим» объектам неоднородна.

Я не юрист и не даю окончательной юридической консультации — для конкретных сроков и формулировок лучше свериться с текстом акта и проконсультироваться очно.

Здравствуйте!

Основанием для действий налогового органа послужил п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Согласно данной норме, если доход от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доход принимается равным именно этой расчетной величине (кадастровая стоимость × 0,7), а не сумме, указанной в договоре купли-продажи.

Соответственно, если кадастровая стоимость дома в ЕГРН была установлена как для полноценного жилого строения, а Вы продали объект за сумму, существенно ниже этой расчетной величины, налоговый орган формально обязан пересчитать налоговую базу именно по кадастровой стоимости. Это практика, направленная на пресечение искусственного занижения цены в договорах.

Ключевая проблема - несоответствие данных ЕГРН фактическому состоянию объекта. Основная сложность заключается в том, что дом сгорел, но при этом: (1) Объект не был снят с государственного кадастрового учета в связи с гибелью (уничтожением) до момента продажи; (2) Кадастровая стоимость в ЕГРН, соответственно, оставалась старой - рассчитанной для существующего жилого дома, а не для сгоревших остатков.

Согласно ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в случае гибели или уничтожения объекта недвижимости государственный кадастровый учет в связи с прекращением его существования осуществляется на основании заявления собственника и акта обследования, подготовленного кадастровым инженером, подтверждающего прекращение существования объекта.

Если ни Вы, ни предыдущий собственник не инициировали данную процедуру до совершения сделки в феврале 2025 года, формально в ЕГРН объект продолжал существовать как полноценный дом со своей кадастровой стоимостью. Это дает налоговому органу формальные основания для применения п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Есть ли шансы обжаловать акт, но нужна доказательная база. Успех будет зависеть от того, насколько убедительно Вы сможете доказать, что на дату государственной регистрации перехода права собственности (февраль 2025 года) объект физически не являлся жилым домом, пригодным к использованию, а представлял собой лишь непригодные остатки, что делает применение кадастровой стоимости целого дома экономически необоснованным.

Ключевой правовой аргумент строится на положении ст. 3 НК РФ, согласно которому налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Формальное применение кадастровой стоимости, рассчитанной для несуществующего фактически объекта, противоречит данному принципу.

Какие доказательства нужно собрать и представить. (1) Справку о пожаре - важно, чтобы в справке была указана точная дата пожара (она должна предшествовать дате приобретения Вами участка в январе 2025 года), а также описание последствий - полное уничтожение строения, степень повреждения, невозможность использования по назначению. Это подтверждает, что Вы приобретали не жилой дом, а лишь его остатки (по сути - строительный мусор на участке). (2) Акт о сносе, составленный новым собственником. Он данный документ является косвенным, но значимым доказательством того, что объект на момент продажи представлял собой уже не капитальное строение, а руины, подлежащие сносу, а не жилой дом, обладающий той кадастровой стоимостью, которая значилась в ЕГРН.

(3)Условия договора купли-продажи (ДКП) от января 2025 года. Если в тексте ДКП, по которому Вы приобретали участок с домом, стоимость дома в 50 000 рублей была обусловлена именно его аварийным/сгоревшим состоянием, - это нужно подчеркнуть. Желательно, чтобы в самом договоре было прямое указание на то, что объект передается в состоянии после пожара, непригодном для проживания. (4)Фото- и видеофиксация состояния объектач Если у Вас сохранились фотографии участка с сгоревшим домом (сделанные до продажи в феврале 2025 года), их обязательно нужно приобщить к возражениям. Желательно, чтобы на фото была видна дата съемки (метаданные) либо иные объективные признаки, позволяющие соотнести фото с конкретным периодом. (5)Заключение экспертизы или акт технического обследования (при наличии). Если проводилось какое-либо обследование объекта (например, кадастровым инженером, оценщиком или иным специалистом) до продажи, подтверждающее непригодность строения к эксплуатации, - это станет доказательством.

(6)Показания свидетелей (при необходимости).Если дело дойдет до судебного разбирательства, можно ходатайствовать о допросе свидетелей (соседей, представителей администрации), которые могут подтвердить факт и давность пожара.

Процедура обжалования строго регламентирована и предполагает несколько последовательных этапов.

Вы вправе в течение одного месяца со дня получения акта налоговой проверки представить в налоговый орган письменные возражения по акту в целом или по его отдельным положениям. К возражениям необходимо приложить документы (либо их заверенные копии), подтверждающие обоснованность Ваших возражений - все вышеперечисленные доказательства.

В возражениях следует изложить правовую позицию: на дату государственной регистрации перехода права собственности (февраль 2025 года) объект недвижимости фактически прекратил свое существование в результате пожара, произошедшего до его приобретения Вами, в связи с чем применение к нему кадастровой стоимости, рассчитанной для полноценного жилого дома, противоречит принципу экономической обоснованности налогообложения, закрепленному в п. 3 ст. 3 НК РФ.

Также стоит сослаться на то, что реальная рыночная стоимость сгоревшего дома объективно не могла соответствовать кадастровой стоимости целого строения, а установленная в ДКП цена в 50 000 рублей (и последующая цена перепродажи) отражает его действительную стоимость как объекта, не пригодного к использованию по назначению.

По результатам рассмотрения акта и представленных возражений руководитель (заместитель руководителя) налогового органа выносит решение о привлечении либо об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения (ст. 101 НК РФ). Если Ваши доводы будут признаны обоснованными, доначисление может быть снято уже на этой стадии.

Если решение вынесено не в Вашу пользу, следующим обязательным шагом является подача апелляционной жалобы в вышестоящий налоговый орган (Управление ФНС по субъекту РФ) через налоговый орган, вынесший решение. Срок подачи - до момента вступления решения в силу, то есть в течение одного месяца со дня вручения решения .

При отказе вышестоящего налогового органа в удовлетворении жалобы, Вы вправе обратиться в суд общей юрисдикции (поскольку Вы физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем) с административным исковым заявлением об оспаривании решения налогового органа - в порядке, предусмотренном главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Срок для обращения в суд - три месяца со дня, когда Вам стало известно о нарушении Ваших прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ), то есть, как правило, с момента получения решения вышестоящего налогового органа по жалобе.

## Ситуация

Вы в январе 2025 года приобрели земельный участок с остатками сгоревшего дома за 50 000 руб. (в ДКП указано), а в феврале 2025 года продали этот участок с тем же домом дешевле (менее чем за половину цены покупки). Подали декларацию 3-НДФЛ, но получили акт налогового органа о том, что налог по дому должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости, а не из договорной цены. Новый собственник снес остатки дома, о чем есть акт о сносе.

## Правовой анализ

Согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ, при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, если доход от продажи меньше, чем 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, для целей налогообложения доход принимается равным 70% кадастровой стоимости. Однако это правило не применяется, если объект был уничтожен (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). У вас есть справка о пожаре – это доказательство уничтожения дома. Сгоревший дом не может рассматриваться как пригодный для использования объект недвижимости, его кадастровая стоимость, как правило, не отражает действительную рыночную стоимость (часто она равна нулю либо существенно снижена). Более того, новый собственник уже снес остатки, что подтверждает непригодность дома.

Также важно отметить, что вы продали не отдельно дом, а единый объект – земельный участок с остатками строения. Если дом фактически уничтожен, его кадастровая стоимость должна быть пересмотрена или аннулирована. Налоговый орган, возможно, не учел эти обстоятельства при вынесении акта.

## Действия по обжалованию

1. Срок: акт налоговой проверки (вероятно, камеральной) можно обжаловать в вышестоящий налоговый орган в течение одного месяца со дня вручения. Если пропустили – можно восстановить срок с обоснованием причины.

2. Порядок: подайте жалобу в УФНС по вашему региону. В жалобе укажите, что дом был уничтожен пожаром (приложите справку о пожаре), его кадастровая стоимость не может быть применена, так как объект утрачен. Также приложите акт о сносе дома новым собственником.

3. Альтернатива: если вышестоящий орган откажет, можно обратиться в суд. В суде также доказывайте факт уничтожения дома и необоснованность расчета налога исходя из кадастровой стоимости.

4. Дополнительно: проверьте, правильно ли вы заполнили декларацию 3-НДФЛ. Возможно, следует подать уточненную декларацию, указав, что доход от продажи дома отсутствует (так как дом уничтожен) или что вы вправе применить имущественный вычет в размере до 1 млн руб. по продаже дома (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако вычет предоставляется только при продаже жилых домов, а сгоревший дом жилым не является. Но есть разъяснения Минфина, что при продаже недостроенного или аварийного дома вычет возможен (Письмо Минфина от 29.04.2015 № 03-04-05/24772).

## Резюме

Вы имеете право обжаловать акт налогового органа, поскольку дом на момент продажи был непригоден для использования из-за пожара, что исключает применение правила о 70% кадастровой стоимости. Соберите все документы: справку о пожаре, акт о сносе, договоры купли-продажи, и обратитесь с жалобой в вышестоящий налоговый орган. В случае отказа – в суд. Рекомендуется также проконсультироваться с юристом, специализирующимся на налоговых спорах.

Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.