Особенности сделок купли-продажи участков из муниципальной неразграниченной собственности.

Такое возможно, но вызовет, однозначно, в будущем проблемы при межевании.

С уважением.

Здравствуйте! Администрация вправе ,произвести заключение такого договора

Прошу дать развернутый ответ

Нельзя, но администрация тут ни причем - она вынуждено исполняла решение суда.

Тут если какая проблема надо поднимать решение суда, и ним разбираться

Согласно действующему земельному законодательству, администрация города Сочи не имеет права заключать договоры купли-продажи на земельные участки, которые еще не сформированы и не имеют кадастрового номера.

Основные положения:

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков осуществляется при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

В соответствии со ст. 39.3 ЗК РФ, договоры купли-продажи земельных участков из неразграниченной государственной или муниципальной собственности должны заключаться только в отношении сформированных земельных участков, имеющих кадастровый номер.

Если администрация обязана была заключить договор на основании судебного решения, то она должна была сначала подготовить земельный участок, то есть провести его межевание и постановку на кадастровый учет.

администрация города Сочи не имеет права заключать договоры купли-продажи на земельные участки, которые еще не сформированы и не имеют кадастрового номера.

Это так.

Земельный участок должен быть индивидуализирован.В законе все четко прописано .

Одним из способов индивидуализации является кадастровый номер.

При исполнении необходимо сначала в соответствии с законом подготовить предмет договора, – согласовать, отмежевать участок из неразграниченной собственности, поставить на кадастровый учет, и зарегистрировать право за администрацией - и только потом заключать договор с указанием в нем кадастрового номера. Все верно Вы пишите.

ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Вы поднимаете важный вопрос относительно правомерности действий администрации г. Сочи по заключению договоров купли-продажи земельных участков, еще не прошедших процедуру формирования и постановки на кадастровый учет. Исходя из прикрепленных материалов, можно выделить следующие ключевые моменты:

1. Согласно ст. 39.3 и 39.11 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается только после их формирования и постановки на государственный кадастровый учет.

2. Предоставление земельных участков для целей строительства также требует их предварительного формирования, в том числе утверждения схемы расположения участка на кадастровом плане территории.

3. Администрация г. Сочи ссылается на решение суда, обязывающее ее заключить договор купли-продажи. Однако само по себе такое решение не отменяет требований земельного законодательства по процедуре оформления земельного участка.

На основании изложенного, можно сделать вывод, что действия администрации г. Сочи по заключению договоров купли-продажи еще не сформированных земельных участков, вероятно, являются незаконными. Администрация должна была сначала провести необходимые процедуры по образованию участков, прежде чем заключать сделки.

Я бы рекомендовал Вам обжаловать такие договоры купли-продажи в судебном порядке, ссылаясь на несоблюдение администрацией требований земельного законодательства, учитывая, что Краснодарский край самый коррумпированный регион, то суд будет искать мотивы для отказа в иске, при этом с 09.09.24г увеличена госпошлина (ст.333.19 НК).

Ввиду изложенного, будет целесообразно привлечь к рассмотрению этого вопроса органы прокуратуры (ст.10 закона 2202-1 О прокуратуре). Из результатов проверки исходить как дейсвовать дальше.

Уважаемый Сергей Анатольевич, добрый день!

Давайте разбираться

1. Согласно законодательству Российской Федерации, земельный участок, который является объектом купли-продажи, должен быть индивидуализирован, что достигается путем его постановки на государственный кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера.

______

2. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) в статье 37 четко указывает, что

объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Это означает, что земельный участок должен быть сформирован, его границы должны быть установлены и зафиксированы в кадастре, и ему должен быть присвоен кадастровый номер.

Без выполнения этих условий заключение договора купли-продажи является незаконным.

_______

3. Администрация города Сочи, как и любая другая администрация, не имеет права заключать договоры купли-продажи на земельные участки, которые еще не сформированы и не имеют кадастрового номера. В случае заключения такого договора он может быть признан недействительным, поскольку нарушает требования законодательства.

______

Таким образом, перед заключением договора купли-продажи администрация должна провести необходимые процедуры по формированию земельного участка, включая межевание, постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности на участок. Только после этого возможно законное заключение договора купли-продажи с указанием кадастрового номера участка.

______

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте Сергей Анатольевич !

В данном случае, с правовой точки зрения в целом в силу ст. 39.3 ЗК РФ, договоры купли-продажи земельных участков из неразграниченной государственной или муниципальной собственности должны заключаться только в отношении сформированных земельных участков, имеющих кадастровый номер.

В этой связи если администрация обязана была заключить договор на основании судебного решения, то она должна была сначала подготовить земельный участок, то есть провести его межевание и постановку на кадастровый учет.

Таким образом, с юридической точки зрения администрация г. Сочи не имеет права заключать договоры купли-продажи на земельные участки, которые еще не сформированы и не имеют кадастрового номера.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Сергей Анатольевич!

Такое вполне возможно, если уже имеется кадастровый номер (ст. 37 ЗК РФ).

Вместе с тем рекомендую обратиться за разъяснениями в прокуратуру, а также в Росреестр.

В соответствии со статьями 2, 12 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" от 02.05.2006 N 59-ФЗ:

граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения, включая обращения объединений граждан, в том числе юридических лиц, в государственные органы, органы местного самоуправления и их должностным лицам, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, на которые возложено осуществление публично значимых функций, и их должностным лицам;

рассмотрение обращений граждан осуществляется бесплатно;

письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения.

Обращение можно направить через официальный сайт ведомств.

Всего доброго!

ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.