Увеличение кадастровой стоимости земельного участка в 10 раз, как снизить

Здравствуйте!

Изначально можно подать заявление на пересмотр стоимости в центр кадастровой оценки (если ранее только устно обращались). Если не поможет, далее - в суд. В заявлениях указывайте все, что считаете необходимым для снижения стоимости.

Ссылка на Закон: статья 22 Закона № 237-ФЗ

Порядок оспаривания кадастровой стоимости регалируется главой 25 КАС РФ. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2. Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3. Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;

4. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.

Добрый день! Согласно ст. 14 Федерального закона №237-ФЗ от 03.07.2016 года о государственной кадастровой оценке

При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Вообще наличие объекта не должно настолько значительно увеличить кадастровую стоимость земельного участка.

На практике нередко бывают случаи, когда происходит необоснованное завышение стоимости.

Чтобы снизить стоимость следует оспорить результат определения кадастровой стоимости. В силу ст. 22 Федерального закона №237

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным

У Вас есть два варианта:

1. Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия должна действовать в областной (городской) администрации.

2. Обратиться непосредственно в суд и оспорить результат оценки в судебном порядке.

Я бы рекомендовал сначала подать заявление в комиссию. Бывают случаи, когда положительное решение для заявителя принимают на этой стадии, тогда удастся избежать судебного разбирательства.

Если решение комиссии не устроит, тогда следует обращаться в суд.

С Уважением!

Основным способом, с помощью которого можно снизить КС, является оспаривание результатов оценки.

Содержание пакета документации при обжаловании зависит от органа, в который он подается. Однако, обязательным документом для любого органа является отчет оценщика.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 3 ФЗ-237, под кадастровой стоимостью земельного участка, подразумевается результат оценки, определяемый согласно действующим правилам ценообразования и методикам.

В свою очередь, в соответствии со ст. 3 ФЗ-135, под рыночной ценой понимается ее предполагаемый размер, по которому земельный участок может быть продан на рынке при обычной конкуренции.

КС должна соответствовать рыночной цене и наиболее точно отражать ее. Однако, любая система может давать сбои. И государственная оценка не исключение. В таких случаях цена земельного участка может быть необоснованно выше рыночной. Соответственно владельцу объекта может потребоваться уменьшение его кадастровой стоимости.

Уменьшение может понадобиться при:

определении цены имущества при продаже;

подготовке земли к приватизации;

предоставлении в доверительное управление;

иных основаниях.

Информация о КС может потребоваться при определении цены имущества при продаже Порядок расчета

Как рассчитать кадастровую стоимость? Согласно ст. 14 237-ФЗ, КС определяется бюджетным учреждением по методическим указаниям. При определении цены во внимание обязательно принимается информация о расположении земли, находится ли участок в границах зоны с особыми условиями и иные характеристики, которые обозначены в методиках.

По итогам определения всех факторов и характеристик, бюджетным учреждением составляется отчет, на основании которого утверждается акт об оценке, затем эти данные вносятся в ЕГРН.

Когда проводится государственная оценка

Согласно ст. 6 ФЗ-269, в 2022 году оценка была проведена в отношении всех земельных участков. Последующая государственная оценка будет проводиться со следующей периодичностью:

один раз в три года – во всех регионах, кроме городов федерального значения:

один раз в 2 года – в городах федерального значения.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Статьей 24.18 ФЗ-135 установлены 2 основания по которым КС может быть пересмотрена:

при определении КС была использована недостоверная информация об имуществе;

в отношении объекта установлена рыночная цена в тот период, когда была установлена КС.

Таким образом, при наличии данных оснований, можно оспорить размер установленной КС в сторону уменьшения.

Статьей 22 ФЗ-237 предусмотрены следующие варианты оспаривания:

- через специальную комиссию;

- через суд.

Заявление может подать как физическое, так и юридическое лицо со дня внесения в ЕГРН данных о КС.

Заявитель может самостоятельно выбрать в какой орган для обжалования будет подано заявление.

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости

Образуется уполномоченным органом на территории соответствующего субъекта. Информация о комиссиях и данные об их работе, размещены на сайте Росреестра.

В частности, в размещенных приказах указана информация о создании и об уполномоченных лицах, выполняющих функции секретаря и заместителя.

Заявление об оспаривании может быть подано:

путем личной подачи в уполномоченный орган или через МФЦ;

посредством почтового отправления;

путем отправки через портал Госуслуг или иного сервиса, в зависимости от субъекта.

В Москве заявление об обжаловании кадастровой стоимости можно подать через сайт Мэра Москвы.

Комиссия действует при управлении Росреестра по Москве.

Рассмотрение заявления

Заявление считается представленным в день его подачи, либо в день, который указан на штампе извещения о передаче.

Документация рассматривается в течение тридцати дней с момента его представления. В течение 7 дней с даты представления документов, в адрес заявителя, владельца и в орган МСО отправляется извещение о поступлении заявления, а также дату заседания.

На заседании должно присутствовать не менее половины членов комиссии. Решения принимаются обычным большинством.

Может быть принято одно из следующих решений:

об отклонении заявления. В данном случае, обязательно излагается обоснование отказа;

об определении КС в размере его рыночной цены. Копия решения в течение 5 рабочих дней после принятия, направляется в бюджетное учреждение и Росреестр. Кроме того, направляется отчет об оценке (на электронном носителе).

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Уменьшение КС возможно путем обжалования установленной цены через суд. В данном случае готовится административное заявление по правилам КАС.

Заявление предоставляется в письменной или электронной форме с указанием наименования суда, административного истца, ответчика, а также сведений о том, какие права нарушены.

Судом первой инстанции будут верховные, краевые, областные суды (подпункт 15 пункт 1 ст. 20 КАС РФ). В Москве это будет Московский городской суд.

Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца. По окончании рассмотрения, может быть вынесено одно из следующих решений:

об отказе в удовлетворении;

об удовлетворении требований. В этом случае данные об изменении КС указываются в резолютивной части решения. Новая стоимость подлежит внесению в ЕГРН.

Комментарий специалиста. Успешное решение вопроса, возможно только при взвешенном и грамотном подходе еще на стадии подготовки документов. Законодательством предусмотрены определенные требования к документации, которая предоставляется вместе с заявлением.

В частности, основным требованием является предоставление отчета оценщика. Многолетний опыт показал, что именно грамотно составленный отчет на 90% влияет на положительный исход дела.

Перечень документов при подаче заявления

В зависимости от органа, в который подается заявление, законодательством предусмотрены следующий пакет документов:

№ п/п Комиссия

Судебный орган

1.

Заявление Административное исковое заявление.

2.

Выписка из реестра недвижимости Выписка из реестра недвижимости.

3.

Правовая документация .

4.

Отчет об оценке

5.

Подтверждение оплаты госпошлины за оспаривание кадастровой стоимости.

В соответствии с подпунктом 7 пункт 1 ст. 333.19 НК, госпошлина оплачивается в размере:

300 руб. – для физического лица;

2000 руб. – для юридического лица.

6.

Подтверждение полномочий заявителя (паспорт, доверенность) Подтверждение полномочий заявителя (паспорт, доверенность) + документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования.

7.

Подтверждение вручения копия заявления и иных документов сторонам по делу.

Таким образом, в любой из уполномоченных для разрешения спора орган, подается отчет об оценке имущества.

Кем готовится отчет и какие требования предъявляются к его составлению?

Отчет

Документом, играющим ключевую роль при оспаривании КС земельного участка является отчет об оценке. Он готовится согласно положениям ФЗ-135, а также соответствующим стандартам оценки.

В частности, статьей 11 ФЗ-135 предусмотрены следующие обязательные к указанию сведения:

дата подготовки и его номер;

основания для его подготовки;

сведения об оценщике;

цель проведения;

подробное описание объекта;

перечень документации, которая была использована специалистом;

иные сведения.

Отчет готовится на бумажном или на электронном носителе. Документ постранично нумеруется, а также подписывается и скрепляется печатью оценщика. В электронной форме отчет подписывается квалифицированной подписью.

Комментарий специалиста. Отчет не должен содержать двусмысленных фраз или неопределенности, а также вводить в заблуждение. Итоговая цена считается достоверной.Заказать независимую оценку земельного участка можно в той компании, где есть оценщики,имеющие право проводить оценку.

Важную роль при изготовлении отчета играет также квалификация специалиста. Законом предусмотрены определенные требования к данной профессии.

Отчет готовится специалистом по оценочной деятельности. Кадастровый инженер

Оценщик

Согласно ст. 15 ФЗ-135, в обязанности оценщика входит:

состоять в СРО оценщиков;

соблюдать положения законодательства;

обеспечивать сохранения документации;

представлять по требованию заказчика страховой полис;

иные обязанности.

Между заказчиком и исполнителем заключается договор в простой письменной форме о проведении оценки для снижения КС. В договоре обязательно указываются цель, обозначение объекта оценки, данные сторон, размер вознаграждения и иные сведения.

Комментарий эксперта. Одним из основных требований к оценщику является участие в СРО и наличие специального образования. Учитывайте данное условие при выборе исполнителя. Многие специалисты по оценочной деятельности имеет многолетний опыт работы, а также соответствующую квалификацию.

Договор заключается в простой письменной форме Кадастровый инженер

Стоимость услуг компании определяет сама компания

Наименование услуги

Стоимость

Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости в некоторых комапниях стоит 55 000 руб.

Оформление отчета о рыночной стоимости недвижимости От 80 000 руб.

Добрый день! Обращаетесь к оценщику за консультацией - возможно ли уменьшить кадастровую стоимость по Вашему объекту, если оценщик говорит да, возможно - заказываете у него отчет, далее идете с отчетом в ГБУ на комиссию, если они его не принимают с этим же отчетом идете уже в суд, там еще потребуется его судебная экспертиза, минимальные расходы на снижение кадастровой стоимости 50 тыс. руб., в Москве скорее всего на много дороже, учитывая, стоимость кадастровую Вашего объекта, - экономически не целесообразно ее снижать, а кадастровая стоимость до повышения могла быть просто не дооценена.

Здравствуйте Ольга

Не зарегистрированый объект в Россреестре, не может быть причиной повышения кадастровой стоимости земельного участка. Вы вправе оспорить размер кадастровой стоимости в комиссию при Росреестре и в суде.

___

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Кадастровая стоимость земельного участка определяется на основе различных факторов, включая наличие строений на участке. Если на земельном участке есть незарегистрированные строения, это может повлиять на его кадастровую стоимость. Увеличение кадастровой стоимости в 10 раз кажется чрезмерным и требует дополнительного анализа.

Для снижения кадастровой стоимости вы можете обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. Для этого вам потребуется провести независимую оценку рыночной стоимости вашего земельного участка и представить ее результаты в качестве доказательства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", физические лица имеют право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в суде или комиссии. Комиссия рассматривает заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение одного месяца с даты его поступления.

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, незарегистрированные строения не облагаются налогом на имущество физических лиц. Поэтому, если строение на вашем участке не зарегистрировано, вы не должны платить налог на него.

Добрый вечер, Ольга.

Конечно неправомерно в 10 раз повышать кадастровую стоимость земельного участка.

Вам необходимо подавать административный иск в суд.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно статье 24 Федерального закона об оценочной деятельности физические лица могут непосредственно обращаться с административным иском в суд ( нет необходимости досудебного обращения в комиссию при Росреестре ) о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости.

Судья назначает оценочную экспертизу, на основании которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Ниже положительное решение суда по подобному вопросу.

https://sudact.ru/regular/doc/g2jULeuNkhJT/

С уважением.

Надеюсь ответ помог.

Подайте заявление в Росреестр о пересмотре кадастровой оценки.

При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

- см. ст. 14, 22 ФЗ "О государственной кадастровой оценке"

Оспорить кадастровую стоимость можно как в судебном, так и в административной порядке. То есть можно сразу обратиться и в суд, и в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п.1 ст.22 Закона №237-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка со строением выше, чем без него, наличие строения вполне могло быть основанием для увеличения кадастровой стоимости. На сколько именно- зависит ом местоположения участка и характера строения.

По приведенным вами сведениям вывод об обоснованности повышения кадастровой оценки именно в 10 раз сделать невозможно.

Для снижения кадастровой оценки вам необходимо заказать отчет об оценке у независимого оценщика, а затем на основании этого отчета оспорить кадастровую оценку в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде (п.3 ст.22 закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п.7 ст.22 закона 237-ФЗ).

При несогласии с решением комиссии вы вправе подать административное исковое заявление в суд на основании ст.245 КАС РФ.

Указанной статьей установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Уважаемая Ольга!

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Если земля в аренде. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости вправе обратиться и арендатор участка, если размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости. В таком случае процедура будет такой же, а результатом станет снижение арендной платы.

абз. 3 ст. 24.18 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ

абз. 6, 7 п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28