Выкуп доли в доме без земельного участка.

Добрый день. Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок. Поэтому приобрести можно без оформления земельного участка, если он не сформирован под домом.

Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Если же земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является собственностью продавца дома, а принадлежит ему, например, на праве аренды, безвозмездного пользования или на ином вещном праве, то предметом купли-продажи является только жилой дом. При продаже такого дома покупатель приобретает соответствующее право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома (п. 1 ст. 35 ЗК РФ; п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

В силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) оформить право собственности на дом без земельного участка не представляется возможным. В данном случае регистрация права собственности должна происходить одновременно.

Если же по какой-то причине право собственности на жилой было оформлено в ЕГРН без оформления права собственности на земельный участок, необходимо обратиться в регистрирующий орган для оформления права собственности и на земельный участок на основании имеющихся документов, подтверждающих наличие права собственности на дом.

Для получения официальных разъяснений рекомендую также обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Выкуп доли в доме (ИЖС) без оформления земельного участка имеет свои особенности, которые регулируются законодательством.

Принцип единства судьбы дома и земельного участка

Вы абсолютно правы в том, что согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлено, что судьба здания или сооружения и земельного участка, на котором оно расположено, связаны. Это действительно создает сложности при продаже, если земельный участок не оформлен.

Право на купить долю

Если земельный участок принадлежит вашему собственнику на праве аренды или безвозмездного пользования, то:

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ: при продаже дома покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец. Это значит, что если вы приобрели долю в доме, то вы сможете использовать земельный участок на тех же условиях, что и предыдущий собственник.

Оформление сделки

Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ: права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Однако, так как в вашем случае участок не оформлен, он не может быть продан/куплен в привычном понимании.

При наличии согласия всех собственников (в вашем случае — двух), вы можете провести сделку, но при этом важно правильно оформить документ, который будет удостоверять передачу доли. Этот документ должен быть подписан всеми сторонами и нотариально удостоверен.

Если у вас в собственности находится доля в доме, то, согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ, вы имеете право на свою долю в общем имуществе. Однако, если земельный участок не оформлен и не является объектом кадастрового учета, у всех собственников дома, включая вас, могут возникать сложности с правом распоряжения им.

Ст. 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что для продажи доли в общем имуществе необходимо предварительное согласие других собственников. Если вы хотите выкупить долю у второго собственника, он должен согласиться на сделку.

Если соседние собственники не разрешают продавать или покупать доли в общем имуществе, то вам стоит подумать о необходимости оформления земельного участка. Ст. 11 Земельного кодекса РФ указывает на необходимость проведения кадастровых работ для оформления прав на землю. Если участок не оформлен, то законные основания для любого распоряжения им могут быть оспорены в суде.

Без оформления земельного участка вы сталкиваетесь с правовой неясностью. В случае споров о правах на землю или собственности собственники могут иметь затруднения в защите своих прав.

По закону (ст. 1 и 5 Закона о государственной регистрации прав) сделки с недвижимостью подлежат регистрации, что может создать дополнительные сложности, если земельный участок не оформлен.

Уважаемый Олег! Да, такое возможно, но:

Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Исключением, в частности, является ситуация, когда продается часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. В этом случае земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 4 ст. 244 ГК РФ; п. 15 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2018)).

Подробнее:

https://epp.genproc.gov.ru/ru/web/proc_32/activity/legal-education/explain?item=22938851

Не нужно оформлять земельный участок при покупки доли в доме.

Так как вместе с правом на дом предоставляется право и на сам участок.

При продаже дома покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец.

Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

- см. ст. 8.1, 271, 273, 549 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ

Здравствуйте Олег!

В данном случае, с правовой точки зрения законом установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

И если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!