aujourd'hui, 06:39
ИП продаёт недвижимость по доверенности от себя как физлица — можно ли оформлять сделку от ИП?
Вопрос по законам страны: Россия
Такая ситуация ИП продает недвижимость. Но дает доверенность как физ лицо. Приэтом доверяет продать недвижимость. В доверенности про ИП ни слова. Доверенный заключает договор как продажу недвидимости ИП законо ли это в рамках такой доверености?
Доверенность, выданная физическим лицом, распространяется на действия именно физического лица. Заключение договора от имени ИП по такой доверенности юридически некорректно и может повлечь признание сделки недействительной. Недвижимость, которую планируется продать, - она оформлена на физическое лицо или числится в собственности как объект предпринимательской деятельности ИП?
Это мне не известно в егрн стоит фамилия но обьект коммерческий с него платятся налоги продает как ип дал доверенность про ип в ней нет ни слова.
На физ лицо. Зачем продает как ип наверно связано с налогами. Довереность физ лица на физ лицо. Нет упоминания что будет сделка от ип
На физ лицо он его сдавал это коммерческое помещение
Здравствуйте! Да, это законно. Отсутствие в доверенности указания на статус индивидуального предпринимателя само по себе не ограничивает полномочия представителя. ИП и физическое лицо — один субъект права, поэтому доверенность, выданная гражданином, может использоваться для продажи недвижимости в рамках его предпринимательской деятельности.
Главное, чтобы доверенность была нотариально удостоверена, действовала на момент сделки и прямо предусматривала полномочия на продажу соответствующей недвижимости и необходимые регистрационные действия. Если эти полномочия имеются, представитель вправе заключить договор, указав продавца как ИП с его ОГРНИП и ИНН. Это не считается выходом за пределы полномочий только из-за отсутствия в доверенности слова «ИП».
Основание — статья 23 ГК РФ www.consultant.ru:
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя
И статья 185 ГК РФ www.consultant.ru:
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Однако для окончательной оценки важно уточнить: в доверенности прямо указано право продать конкретный объект недвижимости или содержится только общее полномочие распоряжаться имуществом? От этого зависит оценка объёма полномочий представителя.
Да законно только наверно если он дает как физ лицо распоряжаться и заключать договор от ип думаю это должно быть в доверенности указано
Само по себе отсутствие в доверенности указания на ИП не делает сделку незаконной. Индивидуальный предприниматель не является отдельным от гражданина субъектом права. Поэтому полномочие продать недвижимость, предоставленное гражданином, может распространяться и на её продажу в рамках предпринимательской деятельности.
Но здесь принципиально важно содержание доверенности. Если представитель уполномочен продать конкретный объект и подписать договор купли-продажи, отдельная формулировка «действовать от имени индивидуального предпринимателя» по общему правилу не обязательна.
Если же доверенность ограничивает полномочия определённой сделкой, условиями или способом распоряжения имуществом, представитель обязан соблюдать эти ограничения. Сам статус ИП не расширяет объём выданных полномочий.
На продажу модет зачем тогда в договоре купли продади писать сто продавециИП и деньги переводятся на счет ИП. А в доверенности что доверяет продать как ИП нет ни слова
Указание в договоре продавца как ИП и перечисление денег на расчётный счёт ИП сами по себе не свидетельствуют о превышении полномочий представителя.
Статус ИП указывается в договоре, поскольку продажа может осуществляться в рамках предпринимательской деятельности. При этом гражданин и зарегистрированный им ИП юридически не являются разными лицами. Поэтому доверенность от гражданина на продажу недвижимости не обязательно должна отдельно содержать формулировку «от имени ИП».
Однако необходимо разграничивать полномочия на заключение договора и получение денег. Если доверенность разрешает только продать объект, это не означает автоматически, что представитель вправе самостоятельно получать оплату или изменять согласованный порядок расчётов. Перечисление покупателем денег непосредственно на счёт самого продавца-ИП — другое обстоятельство и само по себе не требует отдельного полномочия представителя на получение денег.
Для оценки законности сделки нужно сопоставить текст доверенности с условиями договора, особенно в части полномочий на определение цены, порядка расчётов и подписание договора.
"Обычное" физлицо может снизить НДФЛ до нуля или свести налог к минимуму за счёт льготы, предусмотренной ст.
Если Вы посредник,продавайте по той доверенности что выдали,это не Ваша проблема.
Нет я взыскиваю задаток по предварительному договору. Сделка не состоялась теперь каждую бумагу нужно мусолить
У Вас там мошенническая схема возможно какая то судя по Вашим вопросам. Выберете юриста и адвоката и ознакомьте с делом.
Не очень понятно написано. Но если не идет речь о доверенности самому себе - то иное дееспособное лицо по доверенности всегда сможет высткпить доверенным лицом.
Что не понятно. Продавец приехать не мог выдал доверенность физ лицу продать коммерческую недвижимость. Договор продажи с И П в доверенности ни слова про ИП только полномочия по продажи от себя ФИО
Ситуация содержит два разных аспекта: гражданско-правовой (законность действий представителя) и налоговый (квалификация дохода).
1. Гражданско-правовой аспект (законность сделки) С точки зрения Гражданского кодекса РФ, такая сделка законна.
Статус имущества: Согласно ст. 23 и 24 ГК РФ, имущество гражданина не разделяется на личное и предпринимательское. Недвижимость регистрируется на физическое лицо, даже если у него есть статус ИП.
Полномочия в доверенности: Если в нотариальной доверенности (а для продажи недвижимости она обязательна согласно ст.
Оформление договора: В договоре купли-продажи продавцом будет значиться физическое лицо (с указанием ФИО). Указывать статус ИП в договоре не обязательно, если только это не предусмотрено спецификой объекта. Однако, если деньги за недвижимость должны поступить на расчетный счет ИП, это создает прямой конфликт с текстом доверенности, где доверитель выступает как физлицо. Чтобы избежать проблем с банком и блокировок по 115-ФЗ, в договоре или дополнительном соглашении необходимо четко прописать: «Денежные средства за проданное имущество подлежат перечислению на расчетный счет №..., открытый на имя [ФИО] (ИНН ...), используемый им в предпринимательской деятельности».
2. Налоговый аспект (главный риск) Именно здесь кроется основная проблема, которая может привести к спорам с налоговой инспекцией (ИФНС).
Если продается жилая недвижимость (квартира, дом), которой ИП владел для личных целей, доход облагается НДФЛ (13%) как у обычного физического лица. Тот факт, что деньги придут на счет ИП, не делает эту сделку предпринимательской, если само жилье в бизнесе не использовалось.3 источника
Если продается нежилая недвижимость (офис, склад, магазин) или жилая, которая использовалась в бизнесе (например, сдавалась в аренду), налоговая может заявить, что это доход от предпринимательской деятельности.
Если ИП на УСН «Доходы» (6%), выгоднее платить 6%, чем 13% НДФЛ. Но продавая объект по доверенности от физлица, ИП сам подтверждает, что это личная сделка. Если ИФНС докажет предпринимательский характер (например, объект был основным средством, использовался в деятельности, или ИП системно продает недвижимость), налоговая может доначислить налог по УСН, а также выставить претензии по НДС (если ИП на ОСНО или слетел с лимита УСН). При этом право на расходы при УСН может быть оспорено, так как документально продавцом выступает физлицо.2 источника
Если ИФНС решит, что это предпринимательский доход, а в договоре продавец — физлицо, возникнет путаница в том, кто должен платить налог и подавать декларацию.
3. Риски для покупателя и банков
Банк: При поступлении крупной суммы на счет ИП от продажи личного имущества по доверенности физлица банк может приостановить платеж по 115-ФЗ, запросив пояснения о природе сделки.
Покупатель: Если в будущем (например, в процедуре банкротства продавца) сделку попытаются оспорить, возникнет вопрос: на каком основании деньги за имущество физического лица ушли на счет его ИП? Это может быть расценено как попытка вывода активов или дробления бизнеса.
Вывод: Законность самой продажи по такой доверенности не вызывает сомнений — Росреестр зарегистрирует сделку. Однако схема создает серьезные налоговые и банковские риски.
Чтобы полностью легализовать процесс и избежать претензий:
Идеальный вариант: Оформить новую нотариальную доверенность именно от ИП (в преамбуле указывается «Индивидуальный предприниматель ФИО»). Это снимет все вопросы о статусе сделки.
Если доверенность переделать нельзя: В договоре купли-продажи продавцом указывать физическое лицо, но в разделе «Порядок расчетов» прямо прописывать реквизиты счета ИП с пояснением, что этот счет принадлежит продавцу. Также стоит заранее направить в ИФНС уведомление в свободной форме о том, что продается личное имущество, не использовавшееся в предпринимательской деятельности, чтобы зафиксировать свою позицию.
Законно разумеется ИП такой же физическое лицо имеет право выдавать доверенность.
Просто нужно связаться с собственником и выяснить реально ли он продаёт и почему по доверенности
Нет, так оформлять сделку нельзя. Доверенность, выданная от имени физического лица (без упоминания статуса ИП), не даёт представителю права действовать от имени индивидуального предпринимателя. В ней прямо должно быть указано, что доверитель действует как ИП (с ОГРНИП и ИНН), иначе у представителя просто нет полномочий подписывать договор от имени ИП.
Если же цель — продать недвижимость, принадлежащую вам как физлицу, и в доверенности указан именно этот объект, то представитель действует от вашего имени как гражданина, и статус ИП здесь вообще не нужен. Тогда сделка законна, но сторонами будут физлица, а не ИП. Для Росреестра важнее, чтобы в доверенности были чётко прописаны полномочия на отчуждение конкретного объекта и она была нотариально удостоверена .
Сделка может быть оформлена на основании такой доверенности. ИП не является отдельным от гражданина лицом. Согласно статье 23 Гражданского кодекса РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, приобретает статус индивидуального предпринимателя, но его имущество и правоспособность остаются у него как у физического лица. Собственник недвижимости в обоих случаях один и тот же, поэтому отсутствие упоминания ИП в доверенности не делает её недействительной.
Что необходимо проверить:
1. Доверенность должна содержать полные данные доверителя (ФИО, паспорт, адрес), точное описание объекта (кадастровый номер, адрес), полномочия на продажу, согласование цены и условий расчётов, право получать деньги и подавать документы на регистрацию в Росреестре. Доверенность на продажу недвижимости удостоверяется нотариально (статья
2. Представитель действует от имени доверителя, а не от имени ИП как отдельного субъекта (статья 182 Гражданского кодекса РФ). В договоре продавцом следует указать гражданина, при необходимости с отметкой о статусе ИП и ОГРНИП.
3. Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности или учитывалась в бизнесе, доход от её продажи может относиться к доходам ИП, а не к личным доходам физического лица. Налоговые последствия зависят от системы налогообложения и от того, как объект учитывался. Их следует определить до сделки (статьи 208 и 210 Налогового кодекса РФ).
4. Несоответствие статуса в договоре и доверенности может вызвать вопросы у регистратора, банка или покупателя. Возможны два варианта:
а) в доверенности указать, что доверитель действует в том числе как индивидуальный предприниматель, с указанием ОГРНИП;
б) если объект не относится к бизнесу, указать продавца в договоре как физическое лицо.
Перед оформлением сделки рекомендуется запросить выписку из ЕГРН, уточнить у нотариуса содержание доверенности и проконсультироваться с налоговым консультантом по вопросу налогообложения дохода.
Да, сделка законна. Индивидуальный предприниматель — тот же гражданин, отдельным субъектом права он не является (ст. 23 ГК РФ), поэтому доверенность, выданная гражданином на продажу принадлежащей ему недвижимости, действует независимо от того, упомянут в ней статус ИП или нет. Нотариальная форма такой доверенности обязательна (п. 1 ст.
Поскольку сделка не состоялась, применяются правила статьи
Практический совет: для взыскания задатка юридически существенны не формулировки доверенности, а доказательства срыва сделки по вине продавца — переписка, уведомления, отказ представить документы, истечение срока, установленного предварительным договором. Если задаток передавался на счёт ИП, необходимо документально связать его с данным продавцом (счёт открыт на то же физическое лицо), что исключит возражения об ином лице получателя.
Думаю что вы не правы я не юрист но иск предьявлябт и к ип по таким договорам по ззпп. Я не подпадаю только потому что недвижимость коммерческая. А деятельность по продаже у ответчика продавца есть в егрн
Доверенность выдана физлицом (ИП как гражданином) на распоряжение недвижимостью — этого достаточно для заключения сделки: по ст. 185, п. 1 ст.
В договоре корректно указывать продавца как «ИП [Ф.И.О.]»: это отражает предпринимательский характер операции (вид деятельности есть в ЕГРИП) и влияет на налоговую квалификацию дохода, но не на действительность сделки.
Ответственность по сделке несёт физлицо (ст. 24 ГК РФ): даже если иск предъявляется к «ИП [Ф.И.О.]» (процессуальный статус), материально‑правовой должник — гражданин; наличие в ЕГРИП вида «продажа недвижимости» подтверждает предпринимательский характер сделки и исключает применение ЗоЗПП при покупке коммерческой недвижимости (п. 1 Постановления Пленума ВС № 17).
Финальный ответ: доверенность от физлица правомочна для сделки; указание в договоре продавца как ИП корректно и согласуется с ЕГРИП; ответственность — на физлице, ЗоЗПП не применяется при коммерческом характере объекта.
Кто потребитель по закону
Защита по Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» даётся не просто любому физлицу. В преамбуле закона определено: потребитель — это гражданин, имеющий намерение приобрести товар (работу, услугу) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. То есть закон проверяет сразу два условия:
- покупатель — гражданин (не организация);
- цель покупки — личные, а не предпринимательские нужды.
Это разъяснено и в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17: суд обязан определить, есть ли признаки отнесения отношений к регулируемым Законом о ЗоЗПП, исходя из преамбулы, и ключевым критерием называет именно цель использования. Верховный Суд прямо подчёркивал: гражданин, использующий товар в бизнесе, потребителем не является, и наоборот — ИП, приобретающий для личных нужд, потребителем является.
Почему коммерческий объект — автоматическое исключение
Нежилое помещение (магазин, офис, склад, апартаменты под аренду) по своей юридической природе не может использоваться для личных, семейных и домашних нужд — в нём нельзя проживать и вести быт. Значит, цель приобретения заведомо предпринимательская или, как минимум, не потребительская, и первое условие преамбулы не выполняется. Здесь даже не нужно ничего доказывать о намерениях покупателя: невозможность личного использования объекта сама по себе закрывает вопрос.
Важно понимать иерархию: определяющий признак — цель приобретения, а не только тип объекта. Из этого следуют три ситуации:
Нежилое помещение — ЗоЗПП не применяется никогда, независимо от того, кем является покупатель (даже обычным гражданином без статуса ИП).
Жилое помещение, приобретаемое для бизнеса — перепродажи, сдачи в аренду как систематической деятельности, — тоже вне ЗоЗПП, но уже по цели: наличие вида деятельности в ЕГРИП у покупателя плюс обстоятельства сделки (несколько таких покупок, намерение перепродать) могут свидетельствовать против потребительского характера.
Жилое помещение для личного проживания — ЗоЗПП применяется, даже если продавец — ИП и даже если покупатель сам ИП: статус не имеет значения, важна цель.
Что практически меняет отсутствие ЗоЗПП
Для покупателя (потенциального истца) это существенно сужает набор инструментов:
Нет штрафа 50% по пункту 6 статьи 13 ЗоЗПП за неудовлетворение требований добровольно — самая болезненная санкция для продавцов.
Нет специальных неустоек по статьям 20–23 ЗоЗПП; применяются лишь общие нормы ГК РФ о неустойке, и только если она прописана в договоре (да, поэтому условие о штрафе в предварительном договоре — это именно ст. 330 ГК РФ, а не потребительская неустойка).
Нет альтернативной подсудности по статье 17 ЗоЗПП: иск подаётся по общим правилам статьи 28 ГПК РФ — по месту нахождения ответчика, а не по месту жительства истца.
Госпошлина уплачивается на общих основаниях по статье
Нет особых сроков удовлетворения требований (10 дней по ст. 22 ЗоЗПП и т. п.) — действуют общие сроки исковой давности по статье 196 ГК РФ и разумные сроки ответа на претензию.
Не действуют отдельные процессуальные льготы потребителя (например, облегчённый порядок доказывания информации о товаре по ст. 10 ЗоЗПП).
Для продавца-ИП это, наоборот, плюс: нет потребительских штрафов и неустоек, споры идут в обычном порядке с доказыванием по общим правилам.
Как это связано с вашей ситуацией с доверенностью
Здесь всё сходится в единую картину. Продавец — ИП, и вид деятельности в ЕГРИП у него есть; объект — коммерческая недвижимость. Значит:
- спор о возврате задатка (ст.
- иск к продавцу подаётся к нему как к гражданину — субъект ответственности один, статус лишь уточняет, что сделка носит предпринимательский характер (что, кстати, ещё и подтверждает: при подтверждённой предпринимательской деятельности доход от продажи может облагаться как предпринимательский, по НК РФ, а не с применением стандартных имущественных вычетов физлица);
- ответчик не может ссылаться на ЗоЗПП в свою пользу, и покупатель не может на него опираться — обе стороны в «обычном» правовом поле.
Объект — коммерческая недвижимость, которая по самой своей природе не может использоваться для личного быта. Поэтому квалификация отношений как потребительских невозможна независимо от того, что продавец — ИП и ведёт «продажу недвижимости» по ЕГРИП. Его предпринимательский статус здесь работает как раз против неё: он продаёт в рамках своей профессиональной деятельности, но покупатель потребителем не является — связка ЗоЗПП не складывается.
«Закон о защите прав потребителей применяется, когда гражданин приобретает товар исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью (преамбула Закона, п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17); приобретённый объект — нежилое коммерческое помещение, личное использование которого невозможно, следовательно, правовой режим ЗоЗПП к данным отношениям не применяется, и спор разрешается по общим нормам ГК РФ».
Отдельно на будущее: если бы объект был жилым и вы покупали его для проживания, ваш довод был бы верен полностью — тогда иск к ИП-продавцу шёл бы именно по ЗоЗПП, и это давало бы вам штраф 50%, неустойки и выбор подсудности. Когда «исков и к ИП много» — просто он включается только при потребительской цели покупки.
Поэтому ваше утверждение верно как общее правило, но в вашем деле не срабатывает из-за характера объекта.
При регистрации в качестве ИП новый субъект права не создаётся: предприниматель продолжает приобретать права и обязанности под своим именем, и гражданское законодательство не разделяет его имущество на «личное» и «предпринимательское». Право собственности на недвижимость в ЕГРН всегда зарегистрировано на конкретное физлицо, а не на «ИП» как сущность.
Поэтому достаточно, чтобы доверенность была нотариально удостоверена (для распоряжения зарегистрированной недвижимостью это обязательно по ст.
Проблема может возникнуть, если представитель в договоре указал продавца как «ИП …». Формально это расхождение с текстом доверенности. Но по ст. 183 ГК РФ сделка, совершённая с превышением полномочий, считается заключённой от имени и в интересах самого представителя — пока доверитель её прямо не одобрит.
Если сам продавец не возражает и получает деньги — сделку, как правило, никто не оспорит.
Добрый день! Конечно надо смотреть все документы, чтобы дать корректный ответ.
Когда человек регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, он не создаёт отдельный от себя самого субъект права — он просто использует свой статус физического лица для ведения бизнеса. С юридической точки зрения это одно и то же лицо. Поэтому для совершения сделки (в том числе продажи недвижимости) достаточно доверенности от имени физического лица. В ЕГРН право собственности регистрируется именно на физическое лицо, а не на ИП.
Также следует учесть, что если в договоре купли-продажи Продавец указан как ИП, а не просто физ. лицо, считается, что данное имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Соответственно перечисление средств производиться на расчетный счет ИП, доход учитываться как налоговая база по его виду деятельности (УСН, ОСН).
Если нужна более подробная консультация, пишите в л/с. БОЛЬШОЙ ОПЫТ РАБОТЫ В НАЛОГОВЫХ ОРГАНАХ.
Добрый день!
Да, это законно, поскольку по смыслу ст.23 ГК РФ - ИП является физ. лицом.
С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.
Заключать договор от ИП по доверенности, где ИП прямо не указан, юридически рискованно; исход зависит от того, как собственник отражен в ЕГРН и насколько доверенность однозначно покрывает действия по продаже. Если есть разночтения — лучше переоформить доверенность.
Ситуация типичная: ИП выдал доверенность, но в ней указал себя как физическое лицо (без упоминания статуса ИП). При этом доверенное лицо заключает договор купли-продажи, указывая продавцом именно ИП.
1) Что определяет доверенность
Доверенность подтверждает полномочия представителя. Сторона договора ориентируется на то, кто указан в доверенности как доверитель, и на объем полномочий (право продать конкретный объект). В доверенности должен быть четко определен доверитель и предмет полномочий.
2) Может ли представитель действовать «как ИП», если в доверенности нет упоминания ИП
Как правило, риски возникают из-за формальной несостыковки: в доверенности выдана полномочия от имени физлица, а сделка оформляется от имени ИП. Хотя ИП — это то же физическое лицо, что и гражданин, но для целей оборота важны реквизиты статуса продавца в договоре и правоустанавливающих документах.
Практически возможны два сценария:
- Если в ЕГРН/правоустанавливающих документах собственник указан как гражданин (без статуса ИП), то договор «от ИП» будет сомнителен и может вызвать вопросы Росреестра/покупателя.
- Если объект принадлежит ИП (указание статуса может отражаться в документах/в выписке ЕГРН), то полномочия всё равно нужно подтверждать корректно: доверенность должна позволять действовать именно от имени ИП, либо в ней должно быть однозначно, что доверитель вправе представлять интересы предпринимателя.
3) Как снизить риск признания сделки проблемной
Рекомендуется:
- проверить выписку ЕГРН: кто указан правообладателем (гражданин или ИП);
- проверить текст доверенности: кто указан доверителем (ФИО и статус), указан ли предмет (конкретный объект), объем полномочий (право подписывать договор купли-продажи, подавать документы на регистрацию и т.п.).
Если выяснится, что статусы не согласованы, наиболее безопасный вариант — оформить новую доверенность (или оформить дополнение/переоформление) с прямым указанием, что доверитель действует как ИП, и с правом совершить именно продажу конкретного объекта и подать документы на регистрацию.
Резюме: заключать договор от ИП по доверенности, где ИП прямо не указан, юридически рискованно; исход зависит от того, как собственник отражен в ЕГРН и насколько доверенность однозначно покрывает действия по продаже. Если есть разночтения — лучше переоформить доверенность.
Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.
Юристы - Россия
Специализация:
Недвижимость
