Спешка может привести к проблемам.А так будут суды.

Здравствуйте!

Регистрация по месту жительства (в быту — «прописка») — это административный учетный факт, а не основание возникновения права на жилое помещение. Наличие в доме зарегистрированных лиц не мешает собственнику продать дом: покупка и продажа недвижимости не поставлены в зависимость от того, кто в ней прописан. Право распоряжаться своим имуществом, включая его продажу, принадлежит собственнику в силу статьи 30 Жилищного кодекса РФ и общих норм о праве собственности.

Проблема возникает не на этапе заключения сделки, а после нее: запись о регистрации остается в доме, и новому собственнику приходится либо договариваться с прописанными о добровольном снятии с учета, либо обращаться в суд, поскольку паспортные органы (подразделения МВД по вопросам миграции) без судебного решения или личного заявления самого зарегистрированного лица снять его с учета не вправе.

Посторонние люди (например, риелтор без доверенности) напрямую получить эти данные не могут — им понадобится согласие собственника или официальный запрос от участника сделки (например, от банка).

Вот рабочие способы получить справку:

Через «Госуслуги». Войдите в личный кабинет, найдите услугу «Сведения о зарегистрированных по адресу», укажите адрес квартиры и приложите электронные копии документов о праве собственности (например, выписку из ЕГРН). Справка придёт в личный кабинет в электронном виде и будет иметь юридическую силу.

В МФЦ. Придите лично с паспортом и документом о праве собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство), заполните заявление — через несколько дней (обычно 3–7) получите бумажную справку.

В управляющей компании или в территориальном отделе по вопросам миграции (ОВМ). Обратитесь туда с паспортом и документом о праве собственности, заполните заявление.

В противном случае выписку придётся решать спор в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Удачи 🤝

Да, в большинстве случаев вы сможете снять таких лиц с регистрационного учета, но только через суд, и есть важные исключения, которые нужно учесть. Регистрация сама по себе не дает человеку права собственности, но может создавать обязанности по оплате коммунальных услуг.

По общему правилу, смена собственника квартиры является основанием для прекращения права пользования жилым помещением у членов семьи прежнего собственника (ч. 2 ст. 292 ГК РФ). Это значит, что новый владелец вправе требовать их выселения и снятия с регистрационного учета. Поскольку добровольно они, скорее всего, этого не сделают, вам придется обратиться в суд с иском о признании их утратившими право пользования.Существует критическое исключение. Если квартира была приватизирована, а прописанное лицо отказалось от участия в приватизации в пользу других членов семьи, за ним сохраняется пожизненное право пользования этим жильем. Смена собственника в этом случае не прекращает его право. Выселить такого гражданина через суд не получится, даже если он не является стороной вашего договора купли-продажи. Поэтому так важно проверить историю приватизации квартиры до сделки.Поскольку вы не хотите откладывать сделку, вот план действий:

Проверьте документы перед подписанием. В договоре купли-продажи обязательно укажите полный список лиц, зарегистрированных в квартире на момент сделки, и их обязательство сняться с учета в конкретный срок. Также запросите у продавца выписку из домовой книги или единый жилищный документ, чтобы видеть текущую и архивную регистрацию.

Получите письменные гарантии. Возьмите с каждого зарегистрированного лица (включая несовершеннолетних, с согласия их законных представителей) отдельное нотариально заверенное заявление, где они обязуются сняться с учета и освободить квартиру в определенный срок после регистрации перехода права собственности.

Если они не выпишутся после сделки. Направьте им письменное требование о снятии с учета. Если реакции не будет, подавайте иск в суд по месту нахождения квартиры. Суд, скорее всего, встанет на вашу сторону и вынесет решение о признании их утратившими право пользования и снятии с регистрационного учета. Это решение будет являться основанием для органов МВД снять их с учета принудительно.Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

📌 Почему нельзя просто «выписать»

По закону (ст. 7 Закона РФ № 5242-1), снять человека с регистрации без его согласия можно только в строго определенных случаях :

Изменение места жительства (по его собственному заявлению).

Смерть или признание безвестно отсутствующим.

Выселение или признание утратившим право пользования жильем — на основании вступившего в законную силу решения суда .

Фиктивная регистрация — но это также устанавливается судом или в ходе проверки .

То есть, если человек просто «числится» в квартире, но не живет и не является собственником, вы не можете прийти в МФЦ и потребовать его выписать. Это будет нарушением его прав (даже если он там просто «штамп» держит).

⚖️ Что вас ждет, если жилец обнаружится

Вам придется идти в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Судебная практика по таким делам (например, в Подмосковье и других регионах) обычно на стороне нового собственника, если удается доказать, что:

Человек не является членом вашей семьи.

Он не проживает в квартире (нет его вещей, не платит коммуналку).

Он не имеет законных оснований для сохранения права пользования (например, не было договора пожизненного содержания или иного соглашения с прежним владельцем) .

🛠️ Что можно сделать, чтобы не доводить до суда

Раз вы не хотите откладывать сделку, максимизируйте защиту до подписания договора:

Включите в договор купли-продажи пункт о гарантиях. Пропишите, что продавец гарантирует, что в квартире нет лиц, сохраняющих право пользования (включая «временных» жильцов), и что в случае их появления он обязуется самостоятельно и за свой счет снять их с учета или компенсировать вам все судебные расходы.

Проверьте выписку из домовой книги (или ЕГРН). Даже если справка не успевает прийти официально, попросите продавца показать свежую выписку из личного кабинета на Госуслугах или в МФЦ прямо при вас. Это займет 5 минут. Если он отказывается — это красный флаг.

Убедитесь, что в квартире никто не зарегистрирован «по месту пребывания» (временная прописка). Её сложнее увидеть в стандартной выписке, но иногда она всплывает. Если продавец говорит, что «никто не прописан», но вы видите следы проживания — риск.

💎 Итог

Снять «чужого» человека после сделки можно только через суд. Это долго, нервно и затратно.

Если вы не хотите судиться, лучше не рисковать и либо дождаться официальной справки, либо получить от продавца юридически заверенные гарантии (пункт в договоре + штрафные санкции), что он решит эту проблему за свой счет, если она возникнет.

- Если ответ был вам полезен, можете оставить донат на любую сумму +79646595728 Юмоней банк.

+79646595728 Telegram, WhatsApp

Добрый вечер, Ирина.

1)Да, если после сделки кто-то будет прописан, и он не является стороной договора купли-продажи, его можно будет снять с регистрационного учета, но только в судебном порядке. Однако, есть одно критически важное исключение, которое делает покупку без проверки зарегистрированных лиц крайне рискованной.

-Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ и п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника (если они не являются сособственниками или нанимателями).

-Если зарегистрированные лица (члены семьи бывшего собственника, которые не являются сособственниками) добровольно не снимаются с регистрационного учета после перехода права собственности, новый собственник имеет право обратиться в суд с иском о признании этих лиц утратившими право пользования жилым помещением и снятии их с регистрационного учета.

-После вступления решения суда в законную силу, на его основании паспортный стол (или МФЦ, МВД) снимет этих лиц с учета.

2)Граждане, которые на момент приватизации квартиры имели право на участие в ней, но добровольно отказались от приватизации в пользу других лиц, и при этом их право пользования квартирой возникло до приватизации

-В соответствии со статьей 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, за такими гражданами сохраняется право пользования квартирой НАВСЕГДА, даже после смены собственника. Продать такую квартиру, в которой есть “отказник от приватизации”, очень сложно, и выписать его невозможно даже через суд. Его право проживания будет сохраняться, даже если он там не живет.

-Информацию о таких лицах можно узнать только из договора приватизации квартиры. В нем должно быть указано, кто отказался от участия в приватизации. Если вы не видели договор приватизации, вы не можете быть уверены в отсутствии таких лиц.

3)Если несовершеннолетний ребенок является сособственником квартиры, его выписка возможна только с согласия органов опеки и попечительства при условии предоставления ему равнозначного жилья. Если ребенок просто зарегистрирован и не является собственником, его можно снять с учета вместе с родителями по решению суда, но опека все равно может обратить внимание на соблюдение его прав.

-Бывший супруг, если он не является сособственником, также теряет право пользования после перехода права собственности.

-Факт непроживания упрощает судебный процесс, но не отменяет необходимость обращения в суд, если человек не хочет выписываться добровольно.

4)Если среди зарегистрированных лиц окажется тот, кто имел право на приватизацию, но отказался от нее, вы не сможете его выписать даже через суд. Он будет иметь право пользоваться вашей квартирой без ограничения срока. Стоимость такой квартиры резко падает, а продать ее будет практически невозможно.

-Даже если нет “отказников”, судебный процесс по снятию с учета может занять от нескольких месяцев до года (а то и больше, если будут обжалования). Все это время вам придется платить за ЖКУ за всех зарегистрированных, и вы не сможете в полной мере распоряжаться своей квартирой.

5)Включите в договор купли-продажи пункт об обязательстве Продавца снять с регистрационного учета всех лиц в строго определенный срок после сделки (например, в течение 10-14 дней).

-Пропишите штрафные санкции за неисполнение этого обязательства (например, пеня за каждый день просрочки).

-Укажите, что Продавец обязуется возместить вам все судебные издержки и другие расходы, если вам придется снимать кого-либо с учета через суд.

Добавьте гарантию Продавца об отсутствии лиц, имеющих право пожизненного пользования (отказников от приватизации).

6)Попросите Продавца написать нотариально заверенное заявление, что на момент сделки в квартире зарегистрированы только такие-то лица, и что обязуется снять их с учета в такой-то срок, и что никто не имеет права пожизненного пользования. Это усилит ваши позиции в случае судебного спора с Продавцом.

-Самая надежная защита: предложите Продавцу заложить часть суммы (например, 10-20% от стоимости квартиры) в банковский аккредитив или на эскроу-счет, с условием, что эта сумма будет выплачена Продавцу только после предоставления им новой выписки из домовой книги (или справки о зарегистрированных лицах), подтверждающей отсутствие всех зарегистрированных лиц.

Выгоднее перенести сделку, и вот почему. Проверка состава зарегистрированных лиц до сделки является необходимым элементом правовой экспертизы объекта недвижимости. Сведения о текущей регистрации по месту жительства предоставляются подразделениями органов внутренних дел либо уполномоченными организациями (в том числе через многофункциональные центры и портал государственных услуг) собственнику помещения либо иному лицу при наличии надлежащим образом оформленных полномочий. Для целей сделки целесообразно запрашивать не только сведения о лицах, состоящих на регистрационном учёте на текущую дату, но и архивные данные, отражающие историю регистрации в помещении (включая сведения о ранее зарегистрированных лицах, основаниях их снятия с учёта, периодах отсутствия). Особую значимость имеет установление факта приватизации жилого помещения и круга лиц, имевших право на участие в приватизации: если лицо, имевшее такое право, добровольно отказалось от участия в приватизации, за ним в силу закона сохраняется бессрочное (пожизненное) право пользования данным жилым помещением, которое не прекращается в связи с переходом права собственности на помещение к другому лицу.

По общему правилу, в соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Соответственно, лица, не обладающие специальными гарантиями жилищных прав, утрачивают право пользования помещением с момента перехода права собственности к новому владельцу. Снятие таких лиц с регистрационного учёта осуществляется либо в добровольном порядке — на основании их личного заявления, либо в принудительном — на основании вступившего в законную силу судебного акта. Органы регистрационного учёта (подразделения МВД) не вправе снять лицо с учёта без его волеизъявления либо без судебного решения, подтверждающего утрату права пользования жилым помещением.

Для принудительного прекращения права пользования и последующего снятия с учёта новый собственник вправе обратиться в суд с иском о признании соответствующих лиц утратившими право пользования жилым помещением и о выселении (при фактическом проживании). В предмет доказывания по такому делу входят: факт перехода права собственности на помещение, отсутствие у ответчика самостоятельного основания для пользования помещением (например, договора найма, соглашения с новым собственником), а также отсутствие предусмотренных законом гарантий сохранения права пользования. При наличии доказательств суд выносит решение, являющееся основанием для исполнения процедуры снятия с регистрационного учёта.

Вместе с тем существуют категории лиц, чьи жилищные права не прекращаются в связи со сменой собственника. Помимо упомянутых лиц, отказавшихся от участия в приватизации, к таким категориям относятся, в частности, лица, вселённые в помещение на основании завещательного отказа, а также лица, право пользования которых установлено вступившим в силу судебным актом либо иным законным основанием, не зависящим от воли собственника. В отношении таких лиц требование о выселении и снятии с учёта не подлежит удовлетворению, поскольку их право пользования носит вещно‑правовой характер и сохраняется независимо от смены титульного владельца помещения.

С целью минимизации рисков при совершении сделки в условиях ограниченного срока целесообразно включать в договор купли‑продажи конкретные обязательства продавца и зарегистрированных в помещении лиц: о снятии с регистрационного учёта в определённый срок, об освобождении помещения, о предоставлении документов, подтверждающих отсутствие обременений жилищных прав третьих лиц. Кроме того, целесообразно предусмотреть меры ответственности за нарушение данных обязательств (в том числе неустойку, возмещение убытков), а также условие о праве покупателя на односторонний отказ от исполнения договора при выявлении обстоятельств, препятствующих свободному владению и пользованию помещением. Наличие таких условий усиливает правовую позицию покупателя и может способствовать добровольному исполнению обязательств до возникновения судебного спора.

Таким образом, проверка состава зарегистрированных и истории прав на помещение до сделки, фиксация гарантий в договоре и понимание границ судебной защиты после приобретения права собственности позволяют сформировать юридически обоснованную стратегию минимизации рисков. При этом возможность снятия с регистрационного учёта лиц, не являющихся сторонами договора, напрямую зависит от наличия либо отсутствия у них самостоятельных оснований для пользования помещением, установленных законом или судебным актом, и реализуется преимущественно в судебном порядке при отсутствии добровольного согласия.

Добрый день, Ирина Александровна!

Снять с регистрационного учёта лицо, не являющееся стороной договора купли-продажи, в принципе возможно, но исключительно через суд – орган регистрационного учёта снимает гражданина с учёта по месту жительства на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или о признании утратившим право пользования жилым помещением ст. 7 Закона № 5242-1-ФЗ.

По общему правилу переход права собственности на квартиру к покупателю является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом ст. 292 ГК РФ; поэтому новый собственник вправе требовать выселения таких лиц в судебном порядке без предоставления другого жилья ст. 35 ЖК РФ.

Однако из этого правила есть важные исключения: за лицами, которые в момент приватизации имели равное с бывшим собственником право пользования и отказались от участия в приватизации, право пользования сохраняется независимо от смены собственника ст. 19 Закона № 189-ФЗ; сохраняет силу и ранее заключённый договор найма ст. 675 ГК РФ; суд также может сохранить право пользования за бывшим членом семьи на определённый срок ст. 31 ЖК РФ.

Практический итог: сделку можно не откладывать, но нужно (1) зафиксировать в договоре заверения продавца об отсутствии таких лиц и об их снятии, (2) уже сейчас ускорить получение сведений о зарегистрированных, поскольку именно они определят, можно ли будет кого-то «выписать» и на каком основании.

Здравствуйте!

ст.209 ГК РФ,ст.30 ЖК РФ

Да, снять с регистрационного учёта человека, который не является стороной договора купли-продажи, можно, но только если он не относится к особым категориям, которые по закону сохраняют право проживания даже после смены собственника.

Как действовать

1. Проверьте справку о прописанных. Убедитесь, что в ней указаны все лица, зарегистрированные на момент сделки. Если справка не пришла вовремя, обсудите с продавцом возможность получения архивной выписки — она покажет историю регистраций и поможет выявить скрытые риски.

2. Внимательно изучите договор. В нём должно быть чётко прописано, что все зарегистрированные лица обязуются сняться с учёта в определённый срок. Если в договоре указано, что такие-то лица сохраняют право проживания, выписать их через суд будет крайне сложно.

3. Оцените статус прописанного. Есть категории лиц, которых нельзя выписать даже через суд:

Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры. Они получают пожизненное право проживания.

Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Лица, чьё право проживания прямо оговорено в завещательном отказе или брачном договоре.

Несовершеннолетние дети, особенно если их права могут быть ущемлены.

4. Если прописанный отказывается выписываться добровольно:

Направьте ему письменное требование с разумным сроком для снятия с учёта (зафиксируйте отправку, например, ценным письмом с описью вложения).

Если реакции нет, обращайтесь в суд с иском о признании такого лица утратившим право пользования жилым помещением.

Положительное решение суда — основание для снятия человека с регистрационного учёта.

Важный нюанс

Регистрация («прописка») — это административный учётный факт, а не основание возникновения права на жилое помещение. Сам по себе факт прописки не делает человека собственником, но даёт ему право пользоваться жильём.

Что делать вам

Учитывая риски, я рекомендую:

Не выходить на сделку, пока не убедитесь, что в квартире нет прописанных лиц с особыми правами.

Тщательно проверить документы продавца и историю квартиры.

Прописать в договоре купли-продажи все условия, связанные с прописанными лицами, включая штрафные санкции за нарушение сроков выписки.

Привлечь юриста по недвижимости для сопровождения сделки — он поможет грамотно составить договор и оценить риски.

Помните: даже если суд встанет на вашу сторону, процесс выписки через суд — это время, дополнительные расходы на юриста и госпошлину, а также неопределённость исхода. Поэтому лучше всего, если все прописанные лица выпишутся до подписания договора.

Выбирайте сами лучший ответ!

Можно будет по суду. Но , если это отказник от приватизации или иное лицо по договору права которого на проживание сохраняются, то суд может отказать. А потому в договоре нужно последствия такого указать на выплату неустойки, расторжение договора , возмещение затрат на аналогичное жильё..

Выписку ЕЖД получите в мФЦ, это быстро да и адресную справку и будете знать о зарегистрированных...

Да, снять такого человека с регистрационного учета (выписать) можно, но только через суд. Добровольно он это делать не обязан, а новый собственник не может просто пойти в МФЦ и аннулировать чужую регистрацию.

Как это работает с точки зрения закона

Согласно статье 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Проще говоря: купил квартиру — права пользования у старых жильцов (не собственников) прекращаются автоматически.

Однако закон защищает несколько категорий граждан, которых нельзя выписать даже новому собственнику:

Отказники от приватизации. Это люди, которые в момент приватизации квартиры имели на нее равные права с будущим собственником, но добровольно от нее отказались. Они сохраняют право пожизненного проживания в этой квартире, даже если она будет продана десять раз. Это самая опасная категория.

Получатели завещательного отказа. Если квартира досталась продавцу по наследству, в завещании могло быть прописано право конкретного человека (легатария) проживать в ней.

Получатели ренты. Если квартира была передана по договору пожизненного содержания с иждивением.

Несовершеннолетние под опекой. Если ребенок остался без попечения родителей и находится под опекой, снять его с учета без предоставления другого жилья и согласия органов опеки практически невозможно.

Бывшие супруги с особыми условиями. Если при разводе или в брачном договоре было прямо прописано право пользования жильем на определенный срок.

Жильцы по договору найма. Если квартира была сдана в долгосрочный наем (от года и выше) и договор зарегистрирован в Росреестре, наниматели имеют право проживать до конца срока договора.

Как проверить квартиру, если справка из МВД (о составе семьи) не успевает прийти

Расширенная выписка из ЕГРН (с историей перехода прав). Закажите ее самостоятельно через Госуслуги или в МФЦ. Она стоит недорого и приходит почти мгновенно. Посмотрите, как продавец сам приобрел эту квартиру. Если он купил ее по договору приватизации, обязательно запросите у него архивную (расширенную) выписку из домовой книги за тот период — вам нужно своими глазами увидеть, кто был прописан на момент приватизации и писал ли кто-то отказ. Если он получил ее по наследству — ищите в реестре наследственных дел (у нотариуса) наличие завещательного отказа.

Единый жилищный документ (ЕЖД) или архивная выписка из домовой книги. Продавец может заказать их в МФЦ или через mos.ru (для Москвы) мгновенно в электронном виде. Попросите его показать вам свежий документ на экране прямо при подписании договора. Обращайте внимание не только на текущую прописку, но и на всех, кто был выписан «в никуда» или в места лишения свободы за последние годы.

Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ. Запросите ее в управляющей компании или МФЦ. В ней часто указывают всех фактически проживающих. Косвенный признак проблемы — если в большой квартире платится за одного человека, а по счетчикам идет расход на пятерых.

Паспорт продавца и правоустанавливающие документы. Проверьте страницы со штампами о регистрации и расторжении брака, а также свидетельства о рождении детей. Если у продавца есть дети, уточните, не использовали ли они материнский капитал при покупке этой или предыдущей квартиры (в этом случае детям должны быть выделены доли, а сами они могут сохранить право проживания).

Финансовый лицевой счет. В нем фиксируется история начислений по каждому зарегистрированному лицу.

Договор аренды. Если в квартире кто-то живет, попросите показать договор. Если он краткосрочный (до 11 месяцев), он не регистрируется и не помешает выписке. Если долгосрочный — это риск.

Что обязательно прописать в договоре купли-продажи (ДКП)

Чтобы суд прошел быстро и без проблем, в текст договора нужно включить следующие пункты:

Гарантия продавца: «Продавец гарантирует, что лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Квартирой после ее приобретения Покупателем, не имеется, за исключением указанных в настоящем Договоре».

Список зарегистрированных: «На момент подписания настоящего Договора в Квартире зарегистрированы: [ФИО, дата рождения]». Если на сделке кто-то еще числится в справке, он должен быть в списке.

Срок выписки: «Лица, указанные в п. [X], обязуются сняться с регистрационного учета в течение [3–5] рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности».

Штрафная неустойка: «За нарушение срока снятия с регистрационного учета Продавец (или зарегистрированное лицо) обязуется уплатить Покупателю неустойку в размере [сумма, например, 0,1% от цены квартиры или фиксированная сумма] за каждый день просрочки».

Удержание части суммы: Самый надежный способ. Предложите продавцу заложить небольшую часть суммы (например, 50–100 тысяч рублей) в банковскую ячейку или на аккредитив с условием раскрытия: когда все лишние будут выписаны (подтверждается свежей выпиской из домовой книги), он получает эти деньги. Если не выписываются — деньги остаются у вас как компенсация.

Право на одностороннее расторжение: Пропишите, что наличие скрытых лиц с правом пожизненного проживания является основанием для расторжения ДКП и возврата денег.

Если после сделки кто-то остался прописан

Вам нужно будет подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры.

Предмет иска: «О прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета».

Основание: статья 292 ГК РФ и ваш зарегистрированный ДКП.

Кто будет ответчиком: сам прописанный человек (а не продавец, его нужно привлекать третьим лицом).

Срок: в простых случаях (когда человек просто отказывается выезжать) суд занимает 2–4 месяца. Если ответчик — «отказник» от приватизации, суд вы гарантированно проиграете, так как закон на его стороне.

Важный нюанс: до тех пор, пока человек не выписан через суд, вы обязаны оплачивать коммунальные услуги с учетом всех зарегистрированных лиц (если в квартире не стоят счетчики на воду и газ, где начисления идут по нормативу на человека). Фактическое проживание человека для начисления платежей по нормативам значения не имеет — важна именно официальная регистрация.

Сделку откладывать не обязательно, если вы уверены, что среди прописанных нет «отказников» от приватизации и других защищенных законом лиц. Проверьте историю квартиры через ЕГРН и попросите продавца показать свежую архивную выписку из домовой книги прямо на сделке. Обязательно зафиксируйте в договоре сроки выписки, штрафные санкции и, в идеале, механизм удержания части денег до физического освобождения квартиры и снятия всех с учета. Если человек не защищен законом (не отказник, не рента, не опека), суд встанет на вашу сторону.

Ирина Александровна, выписать после покупки человека, который не сторона договора, как правило, можно, но не любого: все решает, есть ли у него право пользования квартирой. Сама прописка такого права не дает, но и по одному заявлению нового собственника человека не снимут: против его воли это делают по решению суда о выселении или о признании утратившим право пользования (ст. 7 Закона N 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения»), а на суд уходят месяцы

Если это член семьи продавца, с переходом права собственности к Вам он теряет право пользования, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ), и суд признает его утратившим право. Опасен другой случай: человек, который на момент приватизации имел равное право пользования с приватизировавшим и отказался от приватизации. Защита бывших членов семьи собственника на него не распространяется (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ), и суды исходят из того, что смена собственника его право не прекращает, даже если в договоре написано, что таких людей нет. Похоже работает и право пользования по завещательному отказу: оно сохраняется при переходе права собственности (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Справка о зарегистрированных на сегодня такие случаи, как правило, не выявляет

Раз ждать справку не хотите, многое решает договор. Если в квартире остаются люди с правом пользования, их перечень с указанием прав обязателен в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Продавец должен передать квартиру свободной от прав третьих лиц, кроме случая, когда Вы согласились принять ее с такими правами; иначе Вы вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора, если не будет доказано, что Вы знали или должны были знать о правах этих людей (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Подпишете договор, где жильцы названы, и этих требований у Вас не будет

Скажите, квартиру когда-нибудь приватизировали? От этого зависит, может ли там оказаться жилец, которого не выписать даже через суд

Юрист по недвижимости: сделки, доли, наследство, споры с соседями. 11+ лет, более 550 сделок. Документы по Вашей ситуации присылайте в Telegram @dmitrimol_biz

Здравствуйте.

Сама по себе регистрация человека не создаёт ему права собственности, и после продажи такой человек в большинстве случаев утрачивает право пользоваться жильём.

Значит, сделку можно не откладывать — главное правильно выстроить договор и убедиться, что среди прописанных нет лиц с пожизненным правом проживания.

Основание вашей позиции — пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования таким жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

На практике это означает, что совершеннолетний прописанный, не являющийся стороной договора и не относящийся к защищаемым законом категориям, после сделки становится посторонним для квартиры лицом, и пользование жильём без вашего согласия для него неправомерно.

Но регистрация автоматически не аннулируется: органы снимут человека с учёта только на основании вступившего в силу решения суда, поэтому при отказе выписываться добровольно придётся обращаться с иском о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта.

Есть категории, которых выселить нельзя даже через суд. Лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи, сохраняют право пользования пожизненно — статья 19 Вводного закона к Жилищному кодексу РФ не распространяет действие части 2 статьи 31 Жилищного кодекса РФ на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации они имели равные с ним права пользования.

Так же защищены получатель ренты — статья 586 Гражданского кодекса РФ — и отказополучатель по завещанию — статья 1137 Гражданского кодекса РФ.

Отдельная опасность — лица, чьё право пользования прямо оговорено в договоре купли-продажи: в соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ:

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением.

То есть продавец обязан сообщить о таких лицах до подписания договора, а вам следует убедиться, что в нём записано: лиц, сохраняющих право пользования, не имеется.

Отдельную осторожность стоит соблюдать с несовершеннолетними: суды крайне неохотно снимают с учёта детей, если у них нет иного места проживания.

Поскольку справку дождаться не успеваете, защита строится через договор. В соответствии со статьёй 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на имущество, а при их нарушении покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков.

Эту же задачу решают заверения об обстоятельствах по статье 431.2 Гражданского кодекса РФ: включите в договор заверения продавца о том, что на дату сделки в квартире зарегистрированы только перечисленные в договоре лица, что лиц с сохранённым правом пользования — отказников от приватизации, получателей ренты, отказополучателей по завещанию — не имеется, и что все зарегистрированные будут сняты с учёта в согласованный срок, например в течение двух недель после регистрации перехода права.

Дополнительно закрепите ответственность за нарушение — неустойку и право взыскать убытки, а при недостоверности заверений у вас появится право требовать признания сделки недействительной по статье 179 Гражданского кодекса РФ либо возмещения потерь.

Практически это выглядит так. Попросите продавца прямо на сделку предъявить сведения о зарегистрированных лицах — их он быстро получит сам через портал государственных услуг или многофункциональный центр, это заметно быстрее архивных выписок.

Все обнаруженные зарегистрированные лица впишите в договор, а не оставляйте за кадром.

Если квартира когда-либо приватизировалась, обязательно выясните, кто был в ней зарегистрирован на момент приватизации и не отказывался ли кто-то от доли в пользу других: такой человек может даже не значиться в свежей справке о регистрации, но его пожизненное право от этого не исчезнет, и именно эта категория — главный скрытый риск при покупке жилья с зарегистрированными людьми.

Если продавец квартиры завершает приватизацию прямо перед сделкой, от неё лучше воздержаться до полного урегулирования прав всех участников приватизации.

---------

Таким образом, прописанный посторонний человек — решаемая проблема, которая устраняется судом после сделки.

Нерешаемая — лицо с пожизненным правом проживания.

Поэтому не откладывайте сделку, но до подписания зафиксируйте в договоре полный список зарегистрированных, получите заверения продавца об отсутствии лиц с сохранённым правом пользования, его обязательство обеспечить снятие с учёта в срок и проверьте историю приватизации.

При таком оформлении вы и въезжаете в квартиру с первого дня, и имеете надёжный механизм принудительного снятия любого из прописанных с учёта.

____________________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Проверить сведения о зарегистрированных в квартире лицах другими способами (кроме предоставление адресно-справочной информации самому собственнику или с его разрешения) невозможно.

Если после покупки квартиры вы обнаружите проживающих в ней лиц, имеющих регистрацию в квартире (а значит - и право пользования ею), например, по договору найма с бывшим собственником, либо вселенным в квартиру в качестве члена семьи бывшего собственника, тогда прекратить регистрацию и выселить его можно будет исключительно в судебном порядке.

На основании п.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Прекратить регистрацию в этом случае вы вправе на основании пп "е" п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713.

Этой нормой установлено, что снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Кроме лиц, право пользования жилым помещением у которых прекратилось в связи с продажей, могут оказаться и те, у которых оно не прекратилось.

Отказавшиеся от приватизации совершеннолетние граждане имеют право пожизненного пользования данной квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также требование части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

На основании п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

К бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

(п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, вам надежнее дождаться получения справки о зарегистрированных лицах, чем рисковать получить обременение в виде постороннего жильца в квартире.

Да, можно. Вы собственник — подаёте иск о снятии с учёта. Если прописанный не член семьи и не проживает — суд снимает. Но это время и деньги. Лучше дождаться справки.

Ирина Александровна, после покупки снять человека с регистрационного учёта возможно, если у него прекратилось право пользоваться квартирой. Но гарантировать это для любого зарегистрированного нельзя. То, что он не участвует в Вашем договоре купли-продажи, само по себе такого права не прекращает. Поэтому отсутствие справки до сделки — существенный риск, а не формальность, которую обязательно удастся исправить потом.

По п. 2 ст. 292 ГК РФ переход собственности является основанием прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника, если закон не предусматривает исключение. При отказе такого лица добровольно сняться с учёта обычно нужен иск о прекращении или признании утраченным права пользования; при фактическом проживании решается и вопрос выселения. Вступившее в законную силу решение о выселении или утрате права — основание для снятия с учёта по подп. «е» п. 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ № 713. Просто предъявить в МВД Ваш договор и потребовать выписать всех нельзя.

Нужно проверить самостоятельные основания проживания. Например:

• При приватизации человек мог иметь равное право пользования и согласиться на приватизацию без получения доли. Его бессрочное право нельзя считать прекратившимся только из-за продажи — ст. 19 Закона № 189-ФЗ. При этом утверждение «такого человека невозможно выселить ни при каких обстоятельствах» тоже слишком категорично: ВС РФ допускает проверку прекращения права при добровольном постоянном выезде. Само длительное отсутствие ещё не доказывает это; выясняются причины выезда, препятствия к проживанию и другие обстоятельства. Покупать с расчётом на будущий спор об этом я не рекомендую.

• Действующий договор найма не прекращается от одной продажи: по ст. 675 ГК РФ новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Право проживания может следовать и из других документов, поэтому важно установить всю историю приобретения и пользования, а не только текущую регистрацию.

До сделки попросите продавца раскрыть актуальные сведения о зарегистрированных по месту жительства и пребывания, основания вселения, документы приобретения квартиры. Если была приватизация — её документы и сведения о лицах, имевших право пользования тогда. Выписка ЕГРН нужна для проверки собственности и обременений, но она не заменяет проверку состава зарегистрированных и оснований проживания.

В договоре следует отдельно указать лиц, сохраняющих по закону право пользования, и их права — п. 1 ст. 558 ГК РФ; зафиксировать достоверные сведения о регистрации, обязательства и ответственность продавца за освобождение квартиры. Однако договор покупателя с продавцом не может возложить обязанность «выписаться» на постороннего, который в этом обязательстве не участвует — п. 3 ст. 308 ГК РФ. Заверение продавца помогает предъявлять требования к нему, но не заменяет проверку прав жильца.

Если ждать совсем не хотите, до подписания согласуйте с продавцом и банком конкретные условия расчёта: что подтверждает освобождение квартиры и снятие с учёта, когда выплачивается согласованная часть цены и что происходит при нарушении. Это уменьшает денежный риск, но не гарантирует выселение человека с самостоятельным правом. Самый безопасный вариант — получить документы и устранить вопрос до сделки.

Уточните, квартиру приватизировали или продавец приобрёл её иначе? В каком городе находится сама квартира?

Могу провести экспресс-консультацию за 1000 рублей по согласованным вопросам. Проверка истории квартиры и проекта договора оплачивается отдельно; объём, цену и срок согласуем до начала работы.

Лебедев Александр Васильевич

Сайт: https://www.alebedev.pro

Недвижимость: www.alebedev.pro

Telegram: https://t.me/urist0007

WhatsApp: https://wa.me/79951053431

MAX и телефон: +7 995 105-34-31

Email: a@urist0007.ru

Закажите ЕЖД (единый жилищный документ). Там будет вся подробная информация о зарегистрированных на текущую дату, о ранее зарегистрированных и снятых с рег. учета и даже причины снятия (убытие, смерть и т.п.).

Для личной консультации (обсуждения условий работы) пишите/звоните мне по номеру +7 961 066 75 84 (Макс, Ватсап).

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Здравствуйте!

По общему правилу - да, снять с учёта можно, переход права собственности прекращает право пользования жилым помещением у прежних жильцов.

Но есть исключения, которые могут осложнить жизнь, и один риск, из-за которого я бы не советовал экономить время на проверке.

Поподробнее расскажу Вам обо всех нюансах

Согласно ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

То есть по умолчанию - действительно, новый собственник вправе требовать снятия всех зарегистрированных лиц, которые не являются сторонами договора.

Но закон предусматривает ряд исключений, когда право пользования сохраняется несмотря на смену собственника:

1. Лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи. Это самый опасный случай. Если когда-то квартира приватизировалась, и кто-то из зарегистрированных в ней написал отказ от участия в приватизации в пользу других - такой человек сохраняет бессрочное право пользования квартирой независимо от смены собственников. Выселить его через суд нельзя - это прямо следует из ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" и подтверждено Постановлением Пленума ВС РФ от 02.07.2009. Такое лицо может годами не быть зарегистрированным, а потом "всплыть" и зарегистрироваться или через суд потребовать вселения.

2. Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601, 602, 604 ГК РФ) - тоже сохраняет право проживания.

3. Отказополучатель по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ) - право пользования на срок, указанный в завещании, или пожизненно.

4. Несовершеннолетние, находящиеся под опекой/попечительством или оставшиеся без родительского попечения, если их права могут быть нарушены - здесь суды могут встать на сторону ребёнка, несмотря на формальное право собственника.

Во всех остальных случаях (обычные члены семьи, бывшие супруги, дальние родственники без особого статуса) - новый собственник действительно вправе через суд признать их утратившими право пользования и снять с учёта.

Как проверяется риск п.1 (отказ от приватизации): обычная справка о зарегистрированных лицах (форма 9) покажет только тех, кто прописан на момент запроса. Она не покажет человека, который снялся с учёта после отказа от приватизации, но сохранил право пользования. Для полной картины нужна архивная выписка из домовой книги за весь период с момента приватизации квартиры - вот это действительно важный документ, который часто упускают из виду.

Пошаговый алгоритм действий

Раз откладывать сделку не хотите,

минимизируем риски так:

Запросите у продавца архивную выписку из домовой книги (расширенную, за весь период с приватизации), а не только текущую справку. Её тоже можно получить достаточно быстро через МФЦ или управляющую компанию, иногда даже быстрее обычной формы 9.

Включите в договор купли-продажи прямую гарантию продавца:

«Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора в отчуждаемом жилом помещении не зарегистрированы и не имеют права пользования иные лица, кроме указанных в настоящем договоре. В случае выявления после регистрации перехода права собственности лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, Продавец обязуется возместить Покупателю все убытки в полном объёме и способствовать снятию таких лиц с регистрационного учёта».

Пропишите срок для снятия с регистрационного учёта всех лиц (обычно 14 дней с даты регистрации перехода права) и неустойку за каждый день просрочки.

Рассмотрите расчёты через аккредитив или банковскую ячейку с условием предоставления продавцом свежей справки об отсутствии зарегистрированных лиц - это надёжнее, чем просто доверие на слово.

Если после сделки обнаружится зарегистрированное лицо, не относящееся к исключениям выше - подавайте исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ). Решение суда будет основанием для МВД снять лицо с учёта.

Риски и реальные шансы

Если выявленное лицо - обычный зарегистрированный без права на приватизацию, без ренты, без завещательного отказа - шансы выселить и снять с учёта через суд высокие. Это стандартная практика, суды такие иски удовлетворяют почти всегда при наличии договора купли-продажи и выписки из ЕГРН о праве собственности истца.

Если же выявится отказавшийся от приватизации, рентополучатель или отказополучатель - шансы минимальные, практически нулевые. Суд однозначно откажет, и Вы останетесь собственником квартиры с чужим человеком, которого нельзя выселить. Единственный выход тогда - договариваться о выкупе права пользования или идти с регрессным иском к продавцу о возмещении убытков (если он скрыл эту инфлрсцйию умышленно - можно ставить вопрос и о признании сделки недействительной по ст. 179 ГК РФ как совершённой под влиянием обмана, но это отдельное сложное дело с неочевидным исходом).

Экономия времени на полной проверке истории квартиры - это экономия на спичках.

Я настоятельно рекомендую либо подождать архивную выписку, либо максимально защититься договорными условиями и финансовыми инструментами, описанными сною выше

Успехов Вам и хорошего дня! Буду рад, если смог помочь. Не забывайте выбрать лучший ответ.

Если Вам потребуется дополнительная информация, помощь с документами или индивидуальная консультация по вопросу, можете написать мне в личные сообщения на сайте. Мои контакты по ссылке: 9111.ru

Здравствуйте! Проверить, кто зарегистрирован в квартире, можно до сделки. Для этого попросите продавца получить через МВД или Госуслуги адресную справку о зарегистрированных лицах. Покупателю до оформления собственности такие сведения самостоятельно, как правило, не предоставляют.

Если после покупки выяснится, что в квартире остались прописанные люди, их можно снять с регистрационного учёта через суд. Согласно статье 292 ГК РФ, переход права собственности является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника.

Однако есть исключения, например лица, отказавшиеся от приватизации с сохранением права пожизненного пользования. Их выписать значительно сложнее, а иногда невозможно.

Рекомендую включить в договор купли-продажи условие об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, и обязанность продавца обеспечить снятие всех зарегистрированных граждан с учёта в установленный срок.

Лучше провести сделку после получения сведений о прописанных, поскольку отсутствие справки создаёт риск судебных споров и дополнительных расходов.

Понимаю вашу тревогу: риск «невыясненных» зарегистрированных лиц в квартире действительно есть, и обычно его закрывают до подписания договора.

1) Можно ли проверить регистрацию без свежей справки до сделки?

Вместо ожидания одного документа можно запросить альтернативные сведения:

- выписку из ЕГРН (она покажет собственников; данные о регистрации в ней обычно не отражаются, но важна для проверки собственника);

- расширенную информацию о зарегистрированных лицах и наличии ограничений лучше уточнять по линии собственника/управляющей компании/МФЦ и через иные доступные выписки, которые подтверждают состав зарегистрированных.

Юридически ключевой момент: в договоре можно предусмотреть обязанность продавца снять с регистрационного учета всех лиц до (или сразу после) перехода права.

2) Если после сделки кто-то будет зарегистрирован, можно ли снять его?

Снять с регистрационного учета можно, но способ зависит от статуса лица:

- если лицо не относится к бывшим собственникам/членам семьи продавца, не имеет оснований для проживания и вселения, вопрос решается через органы МВД (для регистрации/снятия) и, при споре, через суд;

- если лицо имеет право пользования жилым помещением по закону (например, было вселено как член семьи собственника и сохраняет право, или это бывший член семьи, или есть иные правовые основания), «автоматически» снять его будет нельзя — придется доказывать отсутствие права через суд.

3) Как снизить риски именно при вашей ситуации (в сроках не успеваете справку)

Самый практичный путь — зафиксировать риски в договоре:

- включить условие о полном освобождении квартиры и снятии с учета всех зарегистрированных лиц до даты передачи/передачи ключей (и/или в короткий срок после перехода права);

- установить ответственность продавца (штраф/неустойка) за нарушение;

- предусмотреть, что при наличии зарегистрированных лиц продавец обязан за свой счет решить вопрос их снятия.

Если уже будет выявлено, что кто-то зарегистрирован и у него есть основания проживания, вы сможете требовать устранения нарушения и/или снижения цены/возврата части средств в зависимости от условий договора и фактических обстоятельств.

Коротко: после сделки снять зарегистрированных можно, но не всегда быстро и не всегда без суда — все зависит от правовых оснований регистрации. Поэтому лучше заранее «закрепить» обязанность продавца в договоре и максимально проверить состав зарегистрированных доступными документами.

Если у вас есть возможность, пришлите проект договора/условия (или хотя бы пункты про освобождение квартиры и гарантии) — я подскажу, как правильно сформулировать. Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.