Что делать с квартирой после развода, если был заключен брачный договор - акт передачи, налоги и ЕГРН
Здравствуйте! Срок владения квартирой считается не с момента составления брачного договора, а с момента фактического владения квартирой, т.е. ее приобретения в совместную собственность. И вот если этот срок более трех лет и речь идет о единственном жилье, то ничего платить не нужно. П.п. 3 - 4 ст. 217.1 НК РФ
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/
Что мне квартиру так и продавать брачный договор как акт передачи квартиры будет и ЕГРН на меня
Вам на основании брачного договора, необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности. Даже, если квартира ранее была оформлена на Вас.
Здравствуйте, Елена! Давайте по порядку.
1. При продаже просто предъявляете покупателю брачный договор, чтобы подтвердить, что это только Ваша собственность (ст.40-43 Семейного кодекса РФ).
2. А вот налог зависит от срока первоначального приобретения недвижимости вне зависимости от перераспределения долей после заключения брака брачным договором. И если прошло 5 лет, то согласно п.17.1 ст.217, п.3 ст.217.1 НК РФ в этом случае налог при продаже не платится. Так что уточните ситуацию: как приобретена квартира, когда и за сколько, за сколько будете продавать и какая кадастровая стоимость. Тогда будет понятно, будет ли налог или нет (ст.208-210, п.2 ст.220 НК РФ).
Брачный договор возможно расторгнуть по соглашению его сторон или в судебном порядке. Отметим также, что действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены договором на период после прекращения брака (ст. 43 СК РФ).
Брачный договор может быть недействительным по разным основаниям: как ничтожная или как оспоримая сделка (ст. 166 ГК РФ). Брачный договор признается недействительным, если суд признал недействительным брак супругов (п. 2 ст. 30 СК РФ).
В литературе высказано мнение, что после расторжения брака бывшие супруги уже не вправе своим соглашением вносить изменения в брачный договор, в том числе и в ту его часть, которая продолжает действовать после развода. Они вынуждены ограничиться теми видами соглашений, которые предусмотрены для этого случая законом: о разделе общего имущества.
Вместе с тем п. 2 ст. 43 СК РФ предусматривает возможность изменения или расторжения брачного договора по требованию одного из супругов по основаниям и в порядке, которые установлены ГК РФ для изменения и расторжения договора.
В главе 29 ГК РФ предусмотрены 4 основания для изменения договора судом по иску стороны.
1. При существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Поскольку условия брачного договора, как правило, не носят эквивалентно-возмездный характер и эта договорная форма не предназначена для обмена товарами, работами и услугами, то данное основание расторжения и изменения договора малоприменимо к брачному договору.
2. В случаях, предусмотренных договором или законом (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Таким образом, супруги вправе в самом брачном договоре предусмотреть основания для его одностороннего расторжения. Семейное же законодательство не предусматривает специальных оснований для изменения или расторжения брачного договора.
3. В связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Здравствуйте, Елена! По вашему вопросу:
--------------------------------------------
1. В данном случае, срок владения квартирой в целях освобождения от налогообложения, будет исчисляться-с момента первоначального оформления квартиры в собственность.
2.Об этом говорится в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 25 февраля 2019 г. № 03-04-05/11823.
В случаях, когда квартира переходит одному из супругов на основании брачного договора, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности на квартиру, приобретенную в общую совместную собственность.
3. Соответственно, брачный договор, никак не влияет на минимальный срок владения (3 или 5 лет)
Добрый вечер, Елена.
1)Ну для начала нужно понимать, что именно указано в брачном договоре?!
2)Вы помимо всех документов на квартиру прикладываете так же данный брачный договор.
3)Если вы продадите квартиру выше катастрофой стоимости, то один разговор.
4)если владеете более 5 лет, то другой разговор и будите освобождены от уплаты налога.
5)Так что тут не важно, когда заключили брачный договор, важно когда приобретена квартира.
ст.217.1 НК РФ, ст.40-43 Семейного кодекса РФ
Здравствуйте Уважаемая Елена!
В ЕГРН указана дата приобретения жилья, именно она и определяет срок владения в независимости от составления брачного договора. Таким образом, для уплаты налога важно именно факт фактического владения квартирой, т.е. когда она была приобретена в совместную собственность. Пп. 3 - 4 ст. 217.1 НК РФ
При продажи квартиры к Договору купли-продажи прикрепить копию брачного договора, в котором указанно, что это Ваша личная собственность. Это необходимо и внести в сам ДКП.
Всего Вам наилучшего!
Вы платите налог, если квартира в собственности была менее 3 лет.
Декларацию надо подать до 30.04.2024, а оплатить налог до 15.07.2024.
У Вас право собственности считается с момента приоберетения такого права, дата начала права указывается в выписке ЕГРН.
Брачный договор подтверждает лишь, что никто больше претензий на квартиру иметь не может.
- см. ст. 217, 217.1 НК РФ
Если в браке был заключен брачный договор, то имущество, которое указано в этом договоре, оформляется на того из супругов, на чье имя оно записывается в соответствующих государственных органах, в том числе в ЕГРН.
Таким образом, если в брачном договоре было указано, что квартира принадлежит только одному из супругов и оформлена на его имя в ЕГРН, то после развода она остается его собственностью. В этом случае он может самостоятельно продавать квартиру без каких-либо предварительных действий.
Относительно налоговой ситуации после развода следует отметить, что если квартира была приобретена менее чем за три года до момента ее продажи, то при получении дохода с продажи недвижимости возникает обязательство уплаты налога на доход физических лиц в размере 13% от разницы между ценой продажи и стоимостью, по которой квартира была приобретена.
Если продажа происходит в рамках договора о разделе имущества между бывшими супругами, то налог не удерживается, если в договоре указана доля каждого из супругов в имуществе и они делят его по согласованию.
Ст.ст. 40-43 СК РФ,ст. 217 НК РФ
Квартира приобретена в период брака. Но заключен брачный договор согласно ст.40, 41 СК РФ.
В сведениях ЕГРН Вы значитесь как собственник.
Не требуется перерегистрация "на себя" ,т.к. Вы уже записаны как собственник.
Теперь Вы в разводе, не требуется согласие супруга, тем более бывшего, ваши права собственности подтверждены брачным договором и выпиской ЕГРН.
Срок владения квартирой определяется датой приобретения в собственность, когда Вы записаны собственником. Если прошло пять лет, то в соответствии со ст.217, ст.217.1 НК РФ при продаже налог не придется платить.