Испорченные отношения с мамой и продажа доли квартиры - что будет с пользованием и жильной очередью?
Если ваша мама продаст свою долю квартиры, то квартира не превратится в коммунальную, но порядок пользования долями может стать неопределенным. Если вы не договоритесь об использовании квартиры после продажи доли между собой, то возможны различные варианты использования квартиры, которые могут создать споры и конфликты между вами и вашей мамой.
Для того чтобы определить порядок пользования квартирой, можно заключить соглашение между собой о правилах использования квартиры и распределении пропорционально количеству собственности в каждой из комнат. Если вы не сможете договориться, то можете обратиться в суд с иском о распределении пользования квартирой.
По вопросу о постановке вашей семьи на учет нуждающихся в обеспечении жильем, решение будет зависеть от того, имеется ли у вас собственное жилье, а также от социальной и экономической ситуации вашей семьи. Если у вас нет собственного жилья, а ситуация в вашей семье соответствует требованиям закона, то вы можете обратиться в местный орган жилищной инспекции или управления социальной защиты населения для получения консультации и помощи в решении вопросов обеспечения жильем.
С соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
То есть прежде чем продавать долю в квартире посторонним, ваша мама должна предложить купить её вам.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если вы её не купите по той цене, её можно будет продать уже посторонним лицам.
Касаемо порядка пользования, согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Т.е. если вы спокойно на словах сможете уживаться с другим собственником, то проблем быть не должно. А если есть-то решать вопросы через суд.
Просто так вас на учет не поставят, это должны сделать вы при наличии на то правовых оснований.
Добрый день, Борис!
Ваша мама, имея намерение продать свою долю в праве на квартиру, вначале должна уведомить Вас как второго собственника об этом намерении, указав цену и другие условия, на которых ее продает (ст. 250 ГК РФ).
Если в течение месяца с момента получения данного сообщения Вы откажетесь от покупки доли либо промолчите, тогда мама может произвести отчуждение доли постороннему лицу.
В этом случае новый собственник вправе вселиться в квартиру, для чего следует определить порядок пользования ею по соглашению сторон, а при наличии спора - в судебном порядке. При определении порядка пользования учитывается количество членов семьи каждого собственника. Если новый собственник - один, а Ваша семья состоит из 5 человек, то Вы можете просить предоставить Вам в пользование две комнаты. Однако в этом случае второй собственник вправе требовать от Вас выплаты соответствующей компенсации на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ, согласно которой
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Однако порядок пользования квартирой можно определить и сейчас, заключив с мамой об этом письменное соглашение.
Что касается последнего вопроса, то согласно ч. 2 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге"
На учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях принимаются граждане, проживающие в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет, в том числе граждане без определенного места жительства, и признанные по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях, следующих категорий:граждане, признанные малоимущими по основаниям, установленным в статье 2 настоящего Закона Санкт-Петербурга;
граждане, имеющие трех и более несовершеннолетних детей;
ветераны Великой Отечественной войны и ветераны боевых действий;
семьи, имеющие детей-инвалидов;
инвалиды;
Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы и совместно проживающие с ними члены их семей.
Поставят ли мою семью из 5 чел на учет, как нуждающихся в обеспечении жильем, без определения порядка пользования долями?
Решение вопроса об определении порядка пользования квартирой никак не связано с вопросом о признании семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий. Значение имеет соответствие/несоответствие учетной норме жилплощади на каждого члена семьи.
В случае продажи Вашей мамой своей доли, квартира никак не превратится в коммунальную. Далее...
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Поставят ли Вашу семью из 5 чел. на учёт, как нуждающихся в обеспечении жильём?-здесь зависит от Вашего статуса (экономическое и социальное положение))))
Здравствуйте,
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Дoля в квapтиpe мoжeт быть нaтypaльнoй и идeaльнoй. Haтypaльнaя дoля имeeт чeткиe xapaктepиcтики: нaпpимep, зa coбcтвeнникoм зaкpeпляeтcя oднa кoмнaтa. Ha caнyзeл и кyxню pacпpocтpaняeтcя дoлeвaя coбcтвeннocть, тo ecть oн имeeт пpaвo пoльзoвaтьcя ими. Идeaльнaя — тa, кoтopyю yкaзывaют в дpoбнoм cooтнoшeнии, нaпpимep, ⅓ для двyxкoмнaтнoй квapтиpы. B этoм cлyчae вce coбcтвeнники имeют пpaвo пoльзoвaтьcя вceми пoмeщeниями в квapтиpe.
Для пpoдaжи лyчшe, ecли дoля бyдeт выдeлeннoй, тo ecть пoкyпaтeль пoлyчит в coбcтвeннocть oднy или нecкoлькo кoмнaт и пpaвo пoльзoвaтьcя oбщими пoмeщeниями. Coглacнo Cтaтьe 252 ГK PФ, выдeлить дoлю мoжнo двyмя cпocoбaми: пo coглaшeнию вcex coбcтвeнникoв или чepeз cyд. Ecли дpyгиe coвлaдeльцы coглacны c выдeлoм дoли в нaтype, нyжнo пoдгoтoвить дoгoвop и зapeгиcтpиpoвaть eгo в Pocpeecтpe, a пoтoм oфopмить кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe тexничecкиe дoкyмeнты. Ecли влaдeльцы нe coглacны, мoжeтe oбpaтитьcя в cyд.
Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности
Квартира, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них, принадлежит им на праве общей долевой собственности (п.п. 1, 2, ст. 244 ГК РФ).
Владение и пользование такой квартирой осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1, ст. 247 ГК РФ).
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2, ст. 247 ГК РФ).
Определение порядка пользования квартирой
Любой из участников долевой собственности вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, если сособственники не смогли достичь между собой соглашения (ст. 247 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).
Кроме того, можно обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования, если квартиру невозможно разделить или выделить из нее долю в натуре (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24, ч. 1, ст. 30 ГПК РФ).
При определенных условиях размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру может быть изменен на основании заключенного между собственниками соглашения либо на основании решения суда.
Так, участники общей долевой собственности на квартиру могут заключить между собой соглашение об изменении (перераспределении) их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2, ст. 245 ГК РФ).
Соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми участниками общей долевой собственности (п. 1, ст. 160 ГК РФ).
Здравствуйте Борис!
1. В случае если лицо желает продать долю в квартире, оно обязано сначала обратиться ко всем сособственникам с предложением приобрести долю. Если этого не сделать, а заключить договор купли-продажи сразу, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Обратите внимание! Если доля в квартире продается через публичные торги, то права преимущественной покупки у других собственников нет. Причем цена, по которой доля предлагается остальным собственникам квартиры, не должна существенно отличаться от той цены, за которую квартира продается третьим лицам. Уведомление о продаже сособственникам необходимо направить в письменной форме с таким расчетом, чтобы в будущем было возможно доказать факт отправки подобного сообщения. Желательно такое требование отправить ценным письмом с описью вложения либо лично вручить второму собственнику под расписку. С момента получения такого уведомления у остальных собственников есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. Если решение о покупке сособственником не принято, то продать долю в квартире можно любому лицу. Если нарушить право преимущественной покупки, то сособственник в течение 3-х месяцев с того момента, как ему стало об этом известно, имеет право подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.
(ст. 250 ГК РФ)
То есть прежде чем продать квартиру ей необходимо предложить эту долю Вам.
2. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
(П. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)
Разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом, делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе. Вопрос о том, каким образом устанавливается порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается в каждом случае судом с учетом конкретных обстоятельств.
То есть Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования.
3. Обратимся к ст. 51 ЖК РФ, в которой зафиксированы все критерии для признания нуждающимися в улучшении жилищных условий. На постановку в очередь можно рассчитывать при следующих обстоятельствах:
отсутствие недвижимости в собственности или по соцнайму, т.е. у заявителей попросту нет квартиры или иного объекта для постоянно размещения;
если уровень обеспечения жилплощадью в квартире ниже учетной нормы;
если помещение не отвечает нормативным критериям, т.е. является непригодным;
если среди жильцов есть больной, чье заболевание включено в специальный федеральный реестр, а в квартире проживает несколько семей.
То есть вам сначала нужно узнать соответствуете ли Вы одному из этих требований. Обратитесь в Администрацию Вашего города, так как в каждом муниципалитете свои нормы предоставления
1. По определению порядка пользования:
Порядок пользования жилым помещением определяется на основании ст. 247 ГК РФ: пользование имуществом осуществляется по соглашению между всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
При обращении в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой вы можете предложить тот вариант пользования, который удобен вам и который имеется на текущий момент.
Как правило, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, но при этом с учетом того, чтобы были максимально были соблюдены права обоих собственников. Например, сейчас вы пользуетесь двумя комнатами, каждая из которых по площади больше той, которой пользуется мама. Суд может определить, что вы также будете пользоваться двумя комнатами, а мама одной, но при этом маме будет выделена бОльшая по площади комната.
При этом в случае если в ваше пользование будут выделены помещения большей площади, чем соответствуют вашей доле, то второй собственник (ваша мама или в случае продажи иное лицо) вправе требовать от вас соответствующей компенсации.
Кроме того, если тот или иной порядок пользования квартирой будет установлен в судебном порядке сейчас, это не будет препятствием в будущем для его пересмотра по заявлению нового собственника.
2. Определение порядка пользования не переводит квартиру в статус коммунальной.
3. Основания принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в Санкт-Петербурге можно посмотреть здесь:
Судя по той информации, которую вы предоставили, вы под эти основания не подходите.
Добрый вечер, Борис.
1)Я вам сперва совет дам, выкупить ее лучше и все.
2)Что бы не было иных чужих лиц в квартире.
3)Прежде чем продать свою долю, мать должна предоставить приоритет выкупа к вам, это обязательное условие.
4)Если вы ничего не получите от нее, то в таком случае вы в любой момент сможете оспорить данную сделку.
5)Если откажитесь, то она может ее продать ее в любой момент и кому угодно.
6)Теперь касаемо жил площадь по улучшению, к сожалению вы не попадаете под улучшения пока что по данным основаниям.
7)Однако, По СПБ нужно менее 9 кв. метров общей площади на человека. Чтобы поставили на очередь.
8)Однако порядок пользования жилым помещением определяется на основании ст. 247 ГК РФ: пользование имуществом осуществляется по соглашению между всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
При обращении в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой вы можете предложить тот вариант пользования, который удобен вам и который имеется на текущий момент.
9)Если примет суд решение в вашу польщу более удобную, то в теории шансы появятся на улучшение...
ст. 51 ЖК РФ,ст. 250 ГК РФ
Здравствуйте, Борис! Давайте по порядку.
1. Не превратится от продажи ее доли (ст.549, 250 ГК РФ) квартира в коммунальную. Ведь комнаты как объект права не выделены в натуре, чтобы квартира стала коммунальной. Так что статус квартиры останется тем же - общая долевая собственность (ст.244 ГК РФ).
2. Порядок пользования определяется либо по соглашению, либо через суд. Согласно ст.247 ГК РФ:
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
3. Смотря сколько будет квадратных метров на человека и будет ли меньше учетной нормы. Если до сих пор не встали на учет (ст.49-51 Жилищного кодекса РФ), то от продажи доли другим собственником в плане Вашего статуса ничего не изменится.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.