Возможные проблемы при продаже квартиры, если бабушка поставлена на учет в ПНД, и возможность оспаривания дарственной на квартиру
Пока она не признана в судебном порядке недееспособной и не назначен опекун, проблем с выпиской или продажей жилья, где она живет не будет в силу ст. 292 ГК РФ. Признать в суде сделку недействительной по основанию из параграфа 2 главы 9 ГК РФ можно в пределах срока исковой давности по недействительным сделкам из ст. 181 ГК РФ
Случаи, при которых можно оспорить дарение квартиры
если договор дарения был оформлен неправильно или незаконно (статья 168 ГК РФ);
Имеется в виду нарушение формы и порядка подписания договора, отсутствие регистрации квартиры и др.
если даритель в момент оформления дара квартиры был недееспособным (статья 171, 177 ГК РФ);
Статья 171 ГК РФ подразумевает, то что даритель в момент подписания договора дарения был в воздействии психического расстройства.
Статья 177 ГК РФ обуславливает причину, такую как дееспособность, но неосознавание своих действий дарителя в момент дарения квартиры, например, в стадии опьянения. Берётся в расчёт, понимало ли лицо, какие действия оно предпринимает.
если лицо, которому подарили квартиру, умышленно причинил телесные повреждения дарителю, а также совершил покушение на него, на членов его семьи или даже его близких родственников (ч. 1 статьи 578 ГК РФ);
если договор дарения на самом деле был подписан, чтобы прикрыть какую-то другую сделку (статья 170 ГК РФ);
Так называемая «притворная» или «мнимая» сделка осуществляется, чтобы прикрыть другую сделку. Например, чтобы не платить налоги, покупатель и продавец квартиры решили оформить не куплю-продажу квартиры, а дарственную.
если договор дарения был подписан из-за угрозы, под давлением и против воли дарителя (статья 179 ГК РФ), т.е. под принуждением;
если даритель недопонимал суть сделки дарения;
Например, дедушка не осознавал, что он дарит свою квартиру или ему это не объяснили, тем самым скрыли от него суть сделки.
если отсутствует согласие законного супруга в случае дарения совместно нажитого имущества;
Данное согласие надо оформить у нотариуса. Если же одаряемое имущество у одного из супругов было нажито до брака, то согласие не требуется.
если одариваемый обращается с квартирой ненадлежащим образом (ч. 2 статьи 578 ГК РФ);
Действия одариваемого могут быть любыми, но они должны ставить под угрозу состояние квартиры. Например, он раз за разом устраивает внутри пожары.
если одариваемый погиб, а даритель – еще нет (ч. 4 статьи 578 ГК РФ).
Однако подобное условие должно быть заранее прописано в договоре дарения. Человек не может просто так забрать квартиру обратно себе, едва только одариваемый скончается. В этом случае он может требовать перехода прав на квартиру обратно на него.
Сроки, при которых можно оспорить дарение
На основании 181 статьи ГК РФ дарственную можно отменить не позднее 3-х лет с момента совершения сделки и не более 1-го года с момента подачи искового заявления для ее отмены.http://prozhivem.com/kvartira/darenie/mozhno-li-osporit-darstvennuyu.html
Можно оспорить дарение квартиры если даритель в момент оформления дара квартиры был недееспособным (статья 171, 177 ГК РФ);
Статья 171 ГК РФ подразумевает, то что даритель в момент подписания договора дарения был в воздействии психического расстройства.
Статья 29 Гражданского кодекса РФ. Признание гражданина недееспособным
1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
Ваша бабушка не может считаться недееспособной без судебного разбирательства. Оспорить дарственную возможно, но будет ли толк...
Можете подстраховывать себя - собирая доказательства о заботе бабушки (чеки на лекарства, квитанции путевок, оплата коммунальных и иных платежей в квартире и тп.), и ее оставление другими наследниками.
Если еще не зарегистрировали право собственности в ФРС то пора срочно сделать. Так препятствий для продажи у Вас нет!
Дарственную оспорить не смогут, по причине 1-срок исковой давности прошел, 2- бабушка 4 года назад не была признана недееспособной, а значит могла заключать сделки самостоятельно.
По поводу прописки, если поставите на учет в ПНД, то органы опеки и попечительства могут не дать разрешения на выписку бабушки, пока не будет жилплощади где могли бы ее прописать.
Статья 578. Отмена дарения
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за СЧЕТ средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Статья 8. Полномочия органов опеки и попечительства
1. К полномочиям органов опеки и попечительства относятся:
1) выявление и УЧЕТ граждан, нуждающихся в установлении над ними опеки или попечительства;
2) обращение в суд с заявлением о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности, а также о признании подопечного дееспособным, если отпали основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным или был ограничен в дееспособности;
3) установление опеки или попечительства;
4) осуществление надзора за деятельностью опекунов и попечителей, деятельностью организаций, в которые помещены недееспособные или не полностью дееспособные граждане;
5) освобождение и отстранение в соответствии с настоящим Федеральным законом опекунов и попечителей от исполнения ими своих обязанностей;
6) выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных;
7) заключение договоров доверительного управления имуществом подопечных в соответствии со статьей 38 Гражданского кодекса Российской Федерации;
8) представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных;
9) выдача разрешения на раздельное проживание попечителей и их несовершеннолетних подопечных в соответствии со статьей 36 Гражданского кодекса Российской Федерации;
10) подбор, УЧЕТ и подготовка в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, граждан, выразивших желание стать опекунами или попечителями либо принять детей, оставшихся без попечения родителей, в семью на воспитание в иных установленных семейным законодательством формах;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 167-ФЗ в пункт 11 части 1 статьи 8 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст пункта в предыдущей редакции
11) проверка условий жизни подопечных, соблюдения опекунами и попечителями прав и законных интересов подопечных, обеспечения сохранности их имущества, а также исполнения опекунами и попечителями требований к осуществлению ими прав и исполнению обязанностей опекунов или попечителей, определяемых в соответствии с частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 167-ФЗ часть 1 статьи 8 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 12
12) информирование граждан, выразивших желание стать опекунами или попечителями либо принять ребенка, оставшегося без попечения родителей, на воспитание в семью в иных установленных семейным законодательством формах, о возможных формах устройства ребенка в семью, об особенностях отдельных форм устройства ребенка в семью, о порядке подготовки документов, необходимых для установления опеки или попечительства либо устройства детей, оставшихся без попечения родителей, на воспитание в семью в иных установленных семейным законодательством формах, а также оказание содействия в подготовке таких документов;
13) оказание помощи опекунам и попечителям несовершеннолетних граждан в реализации и защите прав подопечных.
2. Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены иные полномочия органов опеки и попечительства наряду с указанными в части 1 настоящей статьи полномочиями.
3. По вопросам, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением опеки или попечительства, органы опеки и попечительства издают акты. Указанные акты могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.
Вы являетесь собственником квартиры согласно ст.209 Гражданского кодекса РФ и имеете право, согласно указанной статьи владеть, пользоваться и распоряжаться указанной квартирой. При этом ваше право должно быть зарегистрировано и должно быть свидетельство о праве собственности с отметкой о государственной регистрации дарения согласно ФЗ ""О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Если все именно так, то тогда вы смотрите текст договора дарения и ищете, нет ли там условия, при котором бабушка имеет право пожизненного проживания в данной квартире и пользования ею (на тот случай, если бабушка будет возражать). Если квартира чистая, тогда вы можете смело продавать квартиру, а бабушка должна выписаться из квартиры добровольно (лучше это сделать добровольно). При снятии с регистрационного учета по месту жительства учет в ПДН не принимается, поскольку, во-первых, об этом никто не знает, а во-вторых ваша бабушка не признана недееспособной по решению суда в порядке ст.281-286 гражданского процессуального кодекса РФ. Так что проблем у вас быть не должно.
Что касается возможности оспорить сделку, оформленную 4 года назад, то это теоретически возможно, однако оспорить ее возможно только по основанию , предусмотренному законом. Есть много случаев: сделка под влиянием обмана, заблуждения , сделка совершенная недееспособным лицом и т.д. Перечислять все нет смысла. Я думаю , что вам это не грозит, так как доказать что-либо противоправное никто не сможет, а состояние здоровья бабушки 4 года назад было значительно лучше чем сейчас.
В таких случаях в судебном порядке обычно проводят психиатрическую ретроспективную экспертизу.
Желаю удачи.
Да, смогут оспорить наследники.И для этого у них есть основания.А поставите на учет или нет значения не имеет. Она серьезно больна психически.Не обольщайтесь.
Статья 177 ГК РФ - Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
могут ли у меня возникнуть проблемы (если мы поставим бабушку на учет в ПНД) при выписке бабушки из квартиры для продажи,
---если всё тайно сделали. могут и обратиться в суд и тем более.что бабушка жива. а вы похоже хотите от неё избавиться. поставив на учёт в ПНД.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 179]
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
----------------------------------------------
Статья 578 ГК РФ. Отмена дарения
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
При выписке и продаже квартиры могут возникнуть проблемы, т.к. если будут проверять историю сделок установят, что прежний собственник бабушка и что она страдает заболеванием, исключающим возможность совершать сделки. Т.е. есть риск, что сделку будут оспаривать.
Есть риск, что сделку оспорят и иск подаст прокурор или орган опеки в интересах бабушки - срок давности при этом будет идти с даты, когда эти органы узнали о сделке, т.е. не будет пропущен. ст. 177, 181 ГК РФ.
Однако если на момент сделки бабушка была в состоянии оформлять сделку, если она лично подписывала договор, при этом присутствовал нотариус - при рассмотрении спора в суде экспертиза докажет ее способность совершить сделку и суд откажет в иске.