today, 14:15
Является ли предварительный договор незаключенным без межевания участка?
Вопрос по законам страны: Россия
Является ли предварительный договор незаключенным если на участок не было сделано межжевание? Кадастровый номер есть.
Короткий ответ: сам по себе факт отсутствия межевания (то есть не уточнённых/не установленных границ) обычно не делает предварительный договор автоматически «незаключенным», если стороны согласовали предмет и условия, позволяющие определить земельный участок.
1) Когда предварительный договор считается заключенным
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить, о каком именно основном договоре идет речь, и содержать согласование предмета (в вашем случае — будущей купли-продажи участка) и иных существенных условий основного договора. Для земли существенное значение имеет идентификация участка.
2) Роль межевания и кадастрового номера
Наличие кадастрового номера указывает, что участок идентифицирован в ЕГРН. Межевание (установление/уточнение границ) — это кадастровые работы, которые отражаются в сведениях ЕГРН и влияют на точность границ и возможность корректного распоряжения участком, но само по себе отсутствие межевания не является универсальным основанием для признания предварительного договора незаключенным.
На практике возможны два сценария:
- Если по кадастровому номеру участок однозначно идентифицируется (есть запись в ЕГРН, участок определён), то предварительный договор, как правило, считается заключенным.
- Если участок не может быть определен (в договоре не хватает данных: адрес/площадь/категория/вид разрешенного использования или по данным ЕГРН невозможно однозначно установить объект), тогда спорят о несогласованности предмета — и есть риск признания договора незаключенным.
3) Что может быть проблемой, даже если договор заключен
Даже при заключенности предварительного договора продавец может не успеть подготовить участок к сделке (например, не оформить границы), и тогда у покупателя возникает право требовать понуждения заключить основной договор либо взыскания убытков/неустойки (если предусмотрены условиями).
4) Что проверить по вашим документам
Чтобы ответить точно, нужно смотреть:
- формулировку предмета в предварительном договоре (как описан участок);
- есть ли в договоре кадастровый номер и иные данные (площадь, категория, ВРИ);
- какие сроки и обязательства сторон по межеванию/подготовке документов;
- предусмотрена ли неустойка и последствия уклонения.
Резюме: наличие кадастрового номера обычно поддерживает заключенность предварительного договора; отсутствие межевания само по себе чаще влияет на возможность исполнения, а не на факт заключения. Если межевание не сделано и сроки/условия не закреплены, спор может перейти в плоскость исполнения и ответственности.
Если у вас похожий вопрос, опишите, как именно в договоре указан участок и что там написано про межевание/сроки — и вы сможете задать вопрос в форме ниже.
Есть судебные решения ВС если участок без межжевания то нет границ значит предмет точно не установлен. А емли он на границе чкжого участка? Или строения?
Понимаю, о каких решениях ВС вы говорите: в ряде дел суды приходят к выводу, что при отсутствии установленных границ (нет данных, позволяющих определить конкретные границы участка) предмет договора (как “конкретного участка”) может считаться несогласованным, и тогда договор признают незаключенным/не подлежащим понуждению.
Но ключевое — что именно означает “нет границ” в смысле, который оценивал суд, и какие сведения об участке есть в ЕГРН.
## 1) Если “кадастровый номер есть”, но межевание не сделано — что решает суд?
По общему правилу наличие кадастрового номера само по себе означает, что участок внесен в ЕГРН как объект недвижимости. Однако для вопроса о несогласованности предмета суд смотрит на то, отражены ли границы участка в ЕГРН.
Если в ЕГРН:
- есть координаты характерных точек / установленные границы, то участок в обороте идентифицируем, и тезис “нет границ ⇒ предмет не установлен” обычно не проходит;
- границы не установлены (или сведения “размыты”: только площадь при отсутствии границ/координат), то суды нередко считают, что нельзя достоверно определить, какой именно земельный участок передается/продается, особенно если есть риск “пересечения” с соседними участками.
## 2) А если участок “на границе чужого участка”?
Это не отдельное основание автоматически “незаключенности”, но это усиливает риск, что:
- границы фактически неопределены;
- при попытке уточнить границы выяснится, что участок “съезжает” (меняется конфигурация/площадь);
- образуются пересечения с соседями, и стороны фактически договорились о “не том объекте”.
То есть: если участок без установленных границ, и при этом по факту он граничит/может пересекаться с чужим участком, суд может признать, что предмет не согласован, потому что покупатель не может получить гарантированный объект.
## 3) А если “на границе строения” (зданий/сооружений)?
Аналогично: здания — это другой объект. Сам по себе факт, что граница земельного участка проходит рядом/по отношению к строению, не решает вопрос о заключенности.
Вопрос снова упирается в то, определены ли границы участка в ЕГРН и может ли по договору однозначно определиться участок.
- Если границы в ЕГРН установлены — то то, что строение стоит рядом, обычно не ломает определенность предмета.
- Если границы не установлены — рядом со строениями могут возникать споры о фактических координатах/границе, что повышает вероятность “несогласованности” предмета.
## 4) Почему суды иногда считают предмет “точно не установлен”
ВС и другие суды чаще “ломают” предмет договора, когда по совокупности обстоятельств получается, что:
- участок описан так, что нельзя надежно определить его местоположение/границы;
- есть признаки, что фактически продают “землю без границ”, а не конкретный участок;
- при выполнении межевания выясняются существенные расхождения (площадь/конфигурация/смещение).
## 5) Как это проверить практически (самое важное)
Чтобы понять, применима ли логика ВС в вашем случае, нужно проверить сведения из ЕГРН (выписка):
1) Есть ли в разделе “Характеристики” отметка об установленных границах (координаты/описание границ).
2) Что написано в части “Площадь” и есть ли данные о местоположении границ.
3) Есть ли ограничения/наложения/пересечения (иногда это видно косвенно, иногда по отдельным выпискам/кадастровой карте).
4) Как именно в предварительном договоре описан участок:
- “по кадастровому номеру” достаточно часто спасает,
- но если договор содержит еще и привязки “по акту/по фактическому пользованию/по межеванию соседей” и при этом межевание не сделано — риск выше.
---
Вопрос к вам (чтобы дать точный вывод)
Скажите, пожалуйста:
1) Что у вас в ЕГРН: границы установлены или границы не установлены? (можно дословно строку из выписки)
2) В предварительном договоре участок описан только по кадастровому номеру или еще есть адрес/площадь/описание “по факту”?
3) Есть ли в споре/переписке слова “уточнение границ”, “пересечение”, “наложение на соседей”?
Если пришлёте эти 3 ответа (можно без персональных данных), я подскажу, насколько высоки шансы признания предварительного договора незаключенным именно по вашей ситуации.
В договоре есть кадастровый номер адрес площадь. В егрн в строке площадь 40. Декларированная площадь.остальные данные отсутствуют
По вашим данным риск “незаключенности из‑за неопределенности предмета” существенно выше, и вот почему.
1) Почему одного кадастрового номера часто недостаточно
В практике ВС ключевой вопрос не в том, есть ли кадастровый номер, а в том, можно ли по сведениям ЕГРН и описанию в договоре однозначно определить именно тот земельный участок (в т.ч. его границы).
Если в ЕГРН в части, где обычно должны быть сведения об описании местоположения границ/координат, фактически “пусто”, а указана только “декларированная площадь”, это означает, что границы юридически не установлены/не оформлены надлежащим образом. Тогда суды нередко приходят к выводу: объект как индивидуально-определенная вещь не гарантирован.
2) Что означает “декларированная площадь 40”
“Декларированная площадь” обычно указывает, что сведения о конфигурации/границах не подтверждены межеванием в том объеме, который позволяет считать границы установленными.
В таких ситуациях предмет договора часто признают несогласованным, особенно если из-за отсутствия границ нельзя исключить:
- пересечение с соседними участками,
- расхождение площади/конфигурации после межевания,
- невозможность “передать именно тот участок”.
3) Но есть нюанс: договор может быть признан заключенным, если…
Если в предварительном договоре стороны согласили предмет не только по номеру/адресу/площади, а, например:
- обязались провести межевание за счет конкретной стороны к определенному сроку,
- согласовали, что после установления границ параметры “приводятся” в соответствие с ЕГРН без смены объекта,
- предусмотрели механизм приемки и возможные корректировки,
то суд может посчитать, что предмет хотя и “не полностью определен”, но подлежит уточнению в рамках обязательства.
Однако из того, что вы описали, похоже, что в договоре межевание/уточнение границ отдельно не “закрыто”, и тогда позиция “предмет не установлен” становится сильнее.
---
## Что я бы рекомендовал уточнить (и это реально решает исход)
1) Какая именно формулировка предмета в договоре:
там написано “земельный участок с КН …, адрес …, площадь …” — или есть условия про установление/уточнение границ?
2) Есть ли пункт: “обязуются до заключения основного договора обеспечить установление границ / провести межевание / внести сведения о границах в ЕГРН” и кто делает это?
3) Какая дата и перспектива основного договора: включены ли сроки “до…”?
4) Что написано в выписке: это действительно только декларированная площадь, или есть сведения о местоположении границ/точках где-то еще в выписке (иногда часть сведений есть, но вы их не видите “в строке”).
---
## Итог
При вашем наборе данных (“остальные данные отсутствуют”, в ЕГРН — только декларированная площадь) довод о том, что предмет предварительного договора не определен, действительно часто поддерживается судами.
Но точный ответ зависит от текста предварительного договора (есть ли обязанность провести межевание и как сформулирован предмет).
Если вы можете, пришлите 2–3 предложения из раздела договора “Предмет” и пункты про “межевание/границы/сроки” (можно без реквизитов сторон). Тогда скажу, какова правовая перспектива: незаключенность vs заключенность с возможностью понуждения.
Основной договор так и не был заключен взыскиваю задаток. Но есть шанс признать договор так де незаключеннвм из за того что призаключении не было границ участка не проведено межжевание. В договоре продавец проводит мнжевание и сообщает мне. Но так и не сообщил. Сделка не состоялась дплее в скд приносит подлодныц акт неявки моей и т.д
Да, шанс заявить незаключенность есть, но он будет зависеть от того, как именно стороны оформили предмет и обязательство по межеванию в предварительном договоре, и что именно вы доказываете (а не только “межевание не сделано”).
Ниже — как это обычно “работает” в судах по задатку и по незаключенности.
## 1) Можно ли признать предварительный договор незаключенным из‑за отсутствия межевания
Формально отсутствие межевания само по себе не всегда автоматически = незаключенность.
Но в ситуациях, подобных вашим (в ЕГРН только “декларированная площадь”, “границ” как установленных сведений нет/координаты не отражены), суды действительно могут прийти к выводу, что предмет не согласован надлежащим образом, и тогда предварительный договор могут признать незаключенным.
И тогда важный момент: при незаключенности нередко:
- отпадает правовое основание задатка (или спорят о судьбе денег),
- по требованиям о возврате денег суды могут оценивать задаток как полученный без надлежащего основания.
Однако! Если в договоре продавец обязался провести межевание и “сообщить” вам, суд может сказать: это не про “незаключенность”, а про ненадлежащее исполнение обязательства, и тогда предварительный договор будет считаться заключенным.
То есть ключевой вопрос: какой правовой спор вы ведете — о том, что объект изначально “не определен”, или о том, что продавец не исполнил обязанность “сделать межевание к сроку”.
## 2) Ваша конструкция с “межевание должен был сделать продавец и сообщить”
Это сильный аргумент именно как неисполнение условий предварительного договора, но он чаще ведет к:
- отказу продавцу во взыскании задатка,
- требованию о возврате задатка (как минимум частично),
- иногда — к понуждению заключить основной договор (если сроки/условия еще позволяют) либо к ответственности/убыткам.
Для признания именно незаключенности обычно нужно доказать, что уже на момент заключения предварительного договора земельный участок не был индивидуально определен так, чтобы его можно было однозначно идентифицировать как тот самый объект.
Если в договоре вы указали кадастровый номер + адрес + площадь, продавец мог возражать: “объект определен по ЕГРН”. А вы отвечаете: “но ЕГРН содержит только декларированную площадь, без установленных границ; значит, границы не определены, и передать ‘именно этот участок’ невозможно, особенно если межевание не сделано/не сообщено”.
## 3) Подложный акт неявки: как это влияет
Подложность/фальсификация акта — это очень важный процессуальный и доказательственный аргумент, потому что он обычно используется для обоснования “вашей неявки” при уклонении от заключения основного договора.
Но важно: юридически это не заменяет вопрос о незаключенности. Это влияет на то, кто виноват и была ли ваша неготовность/уклонение.
Если суд признает, что доказательство “неявки” сфальсифицировано, то продавцу сложнее будет утверждать, что:
- вы виноваты в срыве сделки,
- задаток подлежит удержанию.
## 4) Что реально просить и как строить позицию
В большинстве дел разумнее строить позицию комбинированно (альтернативно), а не только “незаключенность”.
Например логика такая:
1) Основной довод: задаток взыскивать нельзя, потому что продавец нарушил предварительный договор: межевание не проведено к согласованному сроку и/или не сообщено надлежащим образом (вы не могли заключить основной договор на согласованных условиях).
2) Дополнительно (альтернативно): предмет предварительного договора не был согласован надлежащим образом, т.к. в ЕГРН сведения о границах отсутствуют (только декларированная площадь), следовательно договор (в части распоряжения конкретным участком) не может считаться заключенным/исполнение невозможно без определения границ.
3) Доказательства: акт неявки подложный — отсутствовала корректная коммуникация о подготовленности участка, либо вас уведомляли ненадлежащим образом/не тем способом, и документы продавца несостоятельны.
## 5) Самые важные “переключатели” (ответьте, чтобы оценить шансы)
1) В предварительном договоре есть срок: до какой даты продавец обязан провести межевание и “сообщить”?
2) Есть ли пункт, что после межевания продавец обязан предоставить вам документы/выписку с установленными границами?
3) Как именно назначалась дата заключения основного договора: продавец направлял уведомления? В какой форме (заказное письмо, e-mail, вручение)?
4) Что именно вы получили от суда/продавца: продавец требует задаток по мотиву “вы не явились”, или “вы уклонились”?
5) “Подложный акт” — есть ли уже заключение эксперта/постановление следователя/хотя бы ходатайство о назначении экспертизы в вашем деле?
## 6) Практические шаги по доказательствам (критично)
- Запросить/приобщить актуальную выписку ЕГРН (именно по вашему участку) и проверить: “границы установлены”/координаты/сведения о межевании.
- Подать ходатайство об исключении/оценке доказательств по акту неявки, и, если нет еще экспертизы — заявить ходатайство о почерковедческой/технической экспертизе (в зависимости от того, что подделано: подписи, дата, отметки, печать).
- Предоставить доказательства, что вы:
- были готовы к сделке,
- не могли заключить сделку, потому что продавец не предоставил “правильные” параметры участка/не уведомил о готовности.
---
Вывод
Шанс признать договор незаключенным из-за отсутствия установленных границ есть, но по таким делам чаще выигрывают, если одновременно доказывают неисполнение продавцом обязательства по подготовке участка (межевание/предоставление документов) и недоказанность “вашей неявки”.
Предварительный договор, заключённый в отношении участка без проведённого межевания, не является незаключённым только по этой причине, если в нём достаточно индивидуализирован объект: указан кадастровый номер, местоположение и площадь. Межевание само по себе не является обязательным условием заключения предварительного договора, однако при отсутствии установленных границ участок должен быть описан так, чтобы его можно было идентифицировать по сведениям Единого государственного реестра недвижимости. Для проверки предмета договора запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости об участке с описанием границ и площади. Предварительный договор составьте в письменной форме и подпишите сторонами с указанием кадастрового номера, сроков заключения основного договора и цены, а при необходимости дополните его актом согласования границ.
Предварительный договор, заключённый в отношении участка без проведённого межевания, не является незаключённым только по этой причине, если в нём достаточно идентифицирован объект: кадастровый номер, местоположение и площадь. Незаключённость возможна, если в договоре отсутствуют эти существенные условия или их невозможно установить. Для подтверждения индивидуализации участка проверьте выписку из Единого государственного реестра недвижимости с описанием объекта, а при отсутствии межевания уточните, соответствуют ли границы в выписке указанным в договоре. Составьте дополнительное соглашение к предварительному договору с указанием кадастрового номера, площади и местоположения участка и направьте его второй стороне для подписания, а при отказе обратитесь в суд с требованием о признании договора заключённым или об уточнении его условий.
Нет, предварительный договор не является незаключенным, если в нем указан действующий кадастровый номер земельного участка. Согласно статье 429 и статье 432 Гражданского кодекса РФ, главным условием заключенности предварительного договора является согласование его предмета. Предмет должен позволять определенно установить имущество, которое стороны обязуются передать в будущем. Наличие уникального кадастрового номера признается судами достаточным и исчерпывающим доказательством того, что предмет договора (конкретный земельный участок) полностью идентифицирован и индивидуализирован. Отсутствие межевания (точных координат границ в ЕГРН) на этот юридический факт не влияет. Более того, закон допускает заключение предварительных договоров даже в отношении «будущей вещи» — то есть участков, которые на момент подписания еще вовсе не сформированы или не стоят на учете.
Указан ли в договоре конкретный срок для проведения межевания и заключения основной сделки?
Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций и (или) более подробная юридическая консультация — пишите преимущественно в MAX либо в личные сообщения на сайте, помогу в решении вопроса:
📞 Контакты для связи:
📱 MAX: +7(996)-759-62-59
💬 Telegram: @legalservicespriozersk
📲 WhatsApp: +7(996)-759-62-59
✉️ Email: podnieks.d@yandex.ru
⚖️ Личные сообщения: https://9111.ru/id-dovgan/
Здравствуйте! С коллегами согласен: при наличии кадастрового номера отсутствие межевания обычно не делает договор незаключённым. Но на практике спор чаще решается на других условиях этого договора, их стоит проверить сразу.
1. Срок. Если в предварительном договоре срок заключения основного не указан, он равен одному году (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если до окончания срока ни одна сторона не направила другой предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). А понудить вторую сторону к заключению через суд можно только в течение 6 месяцев после того, как она уклонилась (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Поэтому сначала посчитайте, какой срок идёт сейчас.
2. Оплата. Если по договору уже уплачена вся цена или её существенная часть, суд может квалифицировать его не как предварительный, а как основной договор купли-продажи с предварительной оплатой (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54). Тогда покупатель требует не заключения договора, а передачи участка и регистрации перехода права.
3. Риск без межевания. Участок без установленных границ можно продать, но покупатель получает риск споров с соседями и расхождения фактической площади. Если Вы покупатель, разумно до основного договора договориться, кто и за чей счёт проводит межевание.
Уточните, на какой Вы стороне и что хотите получить: от этого зависит, выгоднее ссылаться на незаключённость или, наоборот, требовать исполнения.
3.пунк вы не правы продать нельзя все сделки с участками без межевания запрещены 1 марта 2025 года вышел новый закон.
Наталья, спасибо за уточнение, здесь Вы правы, поправляю свой третий пункт. С 01.03.2025 регистрация перехода права на участок, границы которого не внесены в ЕГРН, приостанавливается (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ в редакции Закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ). Подписать договор стороны могут, но переход права Росреестр не зарегистрирует, пока не будет проведено межевание.
Для Вашего предварительного договора из этого следует практический вывод: межевание становится условием, без которого основной договор не исполнить. Если договор позволяет, согласуйте дополнительным соглашением, кто и в какой срок проводит межевание и вносит границы в ЕГРН, и сдвиньте срок заключения основного договора с учётом этого. Иначе срок по п. 4 ст. 429 ГК РФ может истечь раньше, чем участок будет готов к продаже.
Здравствуйте! Отсутствие межевания само по себе не делает предварительный договор незаключенным. Если земельный участок можно определить по кадастровому номеру, условие о предмете согласовано согласно статье 429 ГК РФ.
Однако с 01.03.2025 года действует важное ограничение. Согласно пункту 21.1 части 1 статьи 26 Федерального закона №218-ФЗ Росреестр приостановит регистрацию перехода права собственности, если границы участка отсутствуют в ЕГРН.
Поэтому предварительный договор сохраняет силу, но для завершения продажи потребуется установить границы участка и внести сведения в ЕГРН.
Здравствуйте! Само по себе отсутствие межевания не делает предварительный договор незаключённым. По ст. 429 ГК РФ главное, чтобы участок можно было однозначно определить, в частности по кадастровому номеру. Но с 1 марта 2025 года действуют ограничения на регистрацию сделок с участками без установленных границ. Я могу изучить договор и выписку ЕГРН, оценить его законность и подготовить правовую позицию.
Короткий ответ: сам по себе факт отсутствия межевания (то есть не уточнённых/не установленных границ) обычно не делает предварительный договор автоматически «незаключенным», если стороны согласовали предмет и условия, позволяющие определить земельный участок.
1) Когда предварительный договор считается заключенным
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить, о каком именно основном договоре идет речь, и содержать согласование предмета (в вашем случае — будущей купли-продажи участка) и иных существенных условий основного договора. Для земли существенное значение имеет идентификация участка.
2) Роль межевания и кадастрового номера
Наличие кадастрового номера указывает, что участок идентифицирован в ЕГРН. Межевание (установление/уточнение границ) — это кадастровые работы, которые отражаются в сведениях ЕГРН и влияют на точность границ и возможность корректного распоряжения участком, но само по себе отсутствие межевания не является универсальным основанием для признания предварительного договора незаключенным.
На практике возможны два сценария:
- Если по кадастровому номеру участок однозначно идентифицируется (есть запись в ЕГРН, участок определён), то предварительный договор, как правило, считается заключенным.
- Если участок не может быть определен (в договоре не хватает данных: адрес/площадь/категория/вид разрешенного использования или по данным ЕГРН невозможно однозначно установить объект), тогда спорят о несогласованности предмета — и есть риск признания договора незаключенным.
3) Что может быть проблемой, даже если договор заключен
Даже при заключенности предварительного договора продавец может не успеть подготовить участок к сделке (например, не оформить границы), и тогда у покупателя возникает право требовать понуждения заключить основной договор либо взыскания убытков/неустойки (если предусмотрены условиями).
Юристы - Россия
Специализация:
Недвижимость
