Да, так сделать можно, и это стандартная, законная практика. Юрист может составить проект соглашения о разделе наследственного имущества (или соглашения об обмене долями), а нотариус утвердит и удостоверит этот документ. Более того, если в состав наследства входит недвижимость, нотариальное удостоверение такого соглашения обязательно.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций и (или) более подробная юридическая консультация — обращайтесь:

📞 Контакты для связи:

📱 MAX: +7(996)-759-62-59

💬 Telegram: @legalservicespriozersk

📲 WhatsApp: +7(996)-759-62-59

✉️ Email: podnieks.d@yandex.ru

⚖️ Личные сообщения: https://9111.ru/id-dovgan/

В вашей формулировке есть юридическая неточность, которая может привести к отказу в регистрации сделки или признанию ее недействительной. Юрист и нотариус не могут действовать по такой схеме одновременно.

Главное правило: соглашение об обмене (мене) долей — это договор, а не просто документ для нотариуса. По закону Российской Федерации договор мены долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Это означает следующее:

Нотариус сам составляет текст договора (соглашения), проверяет его на соответствие Гражданскому кодексу РФ (ст. 567–570 ГК РФ о договоре мены) и Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он же выступает заявителем при подаче документов на регистрацию перехода прав в Росреестр.

Если юрист подготовит проект соглашения отдельно, нотариус все равно будет обязан проверить его от первой до последней буквы. В большинстве случаев нотариусы настаивают на использовании собственных шаблонов, так как несут полную имущественную ответственность за законность сделки. Проект юриста они примут только после глубокой переработки под свои стандарты.

Проблема именно с наследниками

Слово «наследники» кардинально меняет ситуацию. Здесь возможны два принципиально разных сценария:

Сценарий Можно ли сделать обмен? Пояснение

1. Право еще не оформлено. Люди являются наследниками по закону или завещанию, но еще не получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство и не зарегистрировали свое право собственности в Росреестре. Нет. Пока право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, распоряжаться имуществом (продавать, дарить, менять) нельзя. Наследник имеет лишь право принять наследство, но не является полноправным собственником. Сначала нужно получить свидетельство у нотариуса, подать документы в Росреестр и дождаться записи в ЕГРН. Только после этого можно заключать договор мены.

2. Право уже оформлено. Наследники вступили в права, данные о них внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Теперь они являются обычными собственниками своих долей. Да. После регистрации права собственности статус «наследник» перестает быть значимым для сделки. Собственники вправе заключить договор мены долей. Потребуется обязательное нотариальное удостоверение и последующая регистрация в Росреестре.

Важные нюансы обмена долями:

Одновременность подачи. Поскольку переход прав по договору мены должен произойти одновременно, нотариус обычно подает документы на обе доли одной электронной заявкой.

Несовершеннолетние и недееспособные. Если среди собственников или участников обмена есть несовершеннолетние (даже если им принадлежит микродоля) или лица под опекой, сделка потребует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Органы будут проверять, чтобы жилищные условия ребенка (или подопечного) не ухудшились.

Обмен неравноценными долями. Если доли разного размера или разной стоимости, в договоре обязательно прописывается порядок доплаты разницы. Эта сумма также указывается в самом тексте договора мены.

Налоги. При мене каждая сторона признается продавцом передаваемой доли и покупателем получаемой. Это значит, что может возникнуть обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) со стоимости полученной доли, если срок владения унаследованным имуществом составляет менее 3 лет (для наследства).

Отказ других сособственников. Для заключения договора мены согласие остальных сособственников квартиры не требуется, так как происходит отчуждение доли по договору между конкретными сторонами, а не продажа постороннему лицу (правило преимущественной покупки из ст. 250 ГК РФ здесь напрямую не применяется). Однако важно убедиться, что доли юридически выделены и их границы понятны.

Как правильно выстроить процесс:

Убедиться, что право собственности всех сторон зарегистрировано в ЕГРН.

Обратиться сразу к нотариусу. Вы можете прийти с черновиком от юриста, но финальный документ составит и заверит нотариус.

Нотариус запрашивает выписки из ЕГРН, проверяет отсутствие арестов, запретов, залогов, проверяет полномочия сторон и дееспособность.

Стороны подписывают договор мены в присутствии нотариуса.

Нотариус в тот же день направляет документы в Росреестр в электронном виде.

После регистрации стороны получают новую выписку из ЕГРН, где указано перераспределение долей.

Таким образом, схема «юрист делает соглашение, а нотариус по нему проводит обмен» некорректна. Договор готовит и удостоверяет нотариус. Но главное препятствие в вашем случае — статус имущества. Если оно еще не оформлено в собственность наследников через Росреестр, провести сделку обмена прямо сейчас невозможно.

Юлия,

если вы имеете в виду соглашение о разделе наследственного имущества, включающего недвижимое имущество, то юрист вам не нужен, обратитесь к нотариусу

Имейте в виду: если в состав наследства входит недвижимое имущество, то соглашение о разделе возможно только после получения свидетельств о праве на наследство

Только через нотариуса, юрист здесь вообще не нужен.

Да, так можно. Юрист готовит текст соглашения, а нотариус его удостоверяет. После этого вы регистрируете переход долей в Росреестре. Это законный способ «обменяться» имуществом без суда.

Да, так сделать можно. Юрист может подготовить проект соглашения (или договора), а нотариус — удостоверить его и оформить сделку с долями или раздел имущества наследников. При этом важно учитывать правила оформления таких документов.

Для раздела наследственного имущества нотариус не нужен.

В соответствии с абзацем вторым статьи 1164 ГК РФ к общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 ГК РФ об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 - 1170 ГК РФ.

Так, раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли регулируются нормами статьи 252 ГК РФ.

Раздел общего имущества влечет за собой прекращение режима общей долевой собственности. По общему правилу, раздел общего имущества осуществляется по соглашению участников общей долевой собственности.

Выдел доли прекращает отношения общей долевой собственности только для выделившегося собственника, отношения общей долевой собственности между остальными участниками при этом сохраняются.

В указанных случаях происходит распоряжение долями в праве общей собственности, вместе с тем такое распоряжение нельзя назвать сделкой по отчуждению доли, поскольку доля как объект права перестает существовать в силу прекращения долевой собственности у всех сособственников либо у выделившегося собственника. В связи с этим полагаем положения части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ неприменимыми к данным ситуациям.

Вместе с тем по соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся собственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости. В данном случае доля выделяющегося собственника будет распределена между остальными сособственниками.

В этой связи обращаем внимание на положения части 2 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, в соответствии с которой "внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус".

При этом учитывая положения части 2 статьи 3 ГК РФ о приоритете ГК РФ над нормами других федеральных законов в сфере гражданских правоотношений, а также установленные последствия несоблюдения формы сделки (статья 163 ГК РФ), нормы гражданского права о форме сделок не могут применяться избирательно, не могут быть непредсказуемыми и не должны закрепляться в федеральном законе, регулирующем отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Минюстом России по рассматриваемому вопросу также запрошена позиция Федеральной нотариальной палаты. Федеральной нотариальной палатой письмом от 23.01.2023 N 366/06-06 (прилагается) высказана позиция, согласно которой соглашение о разделе наследственного имущества не подлежит обязательному нотариальному удостоверению при условии, что в результате реализации такого соглашения не происходит изменения состава собственников наследственного имущества, а также указанное соглашение не содержит элементы сделок, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма.

Да, такая схема возможна, но с учётом некоторых нюансов. Рассмотрим ситуацию.

Если наследники уже вступили в права наследования и зарегистрировали свои доли, то они вправе распоряжаться ими, в том числе менять. Юрист может подготовить проект соглашения об обмене долями, после чего стороны обращаются к нотариусу для удостоверения сделки. Это особенно важно, когда предметом обмена являются доли в недвижимости. Согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому нотариус обязателен.

Если же речь идёт о разделе наследственного имущества, то по ст. 1165 ГК РФ наследники могут заключить соглашение о разделе наследства. Такое соглашение, если в его состав входит недвижимость, может быть заключено после выдачи наследникам свидетельства о праве на наследство. Нотариальное удостоверение для него не обязательно, но допустимо. Однако на практике часто предпочитают именно нотариальную форму, чтобы избежать споров.

Важно: для совершения сделки необходимо согласие всех наследников. Если среди них есть несовершеннолетние или недееспособные, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

После подписания соглашения и его нотариального удостоверения необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Только после регистрации обмен считается состоявшимся.

Таким образом, ваш план юридически реализуем: юрист готовит документ, нотариус удостоверяет сделку, затем происходит регистрация. Однако для недвижимости нотариальная форма обязательна, а для соглашения о разделе наследства – нет, хотя и возможна.

Резюме: да, так сделать можно, но необходимо правильно определить вид договора и соблюсти требования закона. Рекомендую проконсультироваться с юристом, чтобы подготовить документы с учётом всех обстоятельств.

Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.