Не вы первые кто сталкивается с такой ситуацией. На претензию/требование собственника вам нужно грамотно составить ответ со всеми ссылками на нормы и законы.

Требование на руках?

Здравствуйте Алина!

Во-первых, согласно статье 36 ЖК РФ, общее имущество в МКД принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Следовательно, решение о проведении ремонтных работ, включая утепление стен, принимается общим собранием собственников жилья. Если такое решение принято большинством голосов, то оно является обязательным для всех собственников, включая несогласных.

Во-вторых, в соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ № 491, управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая фасады зданий. Утепление стен относится к работам по содержанию и ремонту общего имущества, направленным на обеспечение безопасности и комфортности проживания.

Если недовольный жилец утверждает, что внешний вид фасада ухудшился и это влияет на его комфорт, он может сослаться на статью 15 Гражданского кодекса РФ, предусматривающую возмещение убытков, причиненных неправомерными действиями. Однако для успешного иска ему придется доказать, что действия управляющей организации действительно привели к ухудшению условий проживания и повлекли убытки.

Что касается возможных угроз здоровью, то здесь важны результаты обследования состояния утеплителя. Если экспертиза подтвердит, что утеплитель действительно разрушается и создает угрозу здоровью жильцов, то собственник может требовать устранения нарушений в порядке, предусмотренном статьями 1064 и 1065 Гражданского кодекса РФ.

То есть, требование о демонтаже утеплителя может быть признано необоснованным, если оно основано лишь на субъективных предпочтениях жильца и не нет никаких доказательств реального ущерба или угрозы здоровью.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, ТСН обязано содержать общее имущество дома в надлежащем состоянии, что включает в себя и фасадные конструкции. Проблемы с промерзанием стен и разрушением теплоизоляции входят в эту категорию. ТСН вправе принимать меры по устранению дефектов, включая утепление фасадов. Работы по утеплению фасада с использованием плит утеплителя, таких как плиты "Термит", если они согласованы на общем собрании собственников, являются законными. Однако такие работы должны соответствовать требованиям технических и строительных норм, например, СП 23-101-2020 "Проектирование тепловой защиты зданий".

Законодательство не защищает вид из окна как самостоятельное право, за исключением случаев, когда работы нарушают санитарные нормы или строительные требования, например, затеняют помещение. Недовольство собственника из-за внешнего вида утеплителя не является основанием для демонтажа, если работы выполнены в соответствии с нормами. Его требования о демонтаже утеплителя могут быть признаны обоснованными только в случае доказанного нарушения строительных или санитарных норм, а также подтверждения негативного влияния на его квартиру. Важно помнить, что эстетические предпочтения не защищены законодательством, если они не связаны с нарушением норм.

1. Общее имущество и принятие решений:

- Согласно статье 36 ЖК РФ, общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности. Решение о проведении работ (в том числе по утеплению фасадов) принимается на общем собрании собственников.

- Если на общем собрании было принято решение о проведении утепления, данное решение обязательно для исполнения всеми собственниками, включая тех, кто не согласен с работами.

2. Обязанности управляющей организации:

- В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491, управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая фасады зданий. Утепление стен тоже относится к работам по содержанию и ремонту общего имущества.

Жалоба недовольного жильца

1. Предоставление аргументов:

- Если недовольный жилец утверждает, что утеплитель испортил внешний вид фасада и это ухудшает его комфорт, он должен ссылаться конкретно на нормы или стандарты, которые, по его мнению, были нарушены. Однако отсутствие конкретных ссылок на нормативы может осложнить его позицию.

2. Доказательства убытков:

- Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ, убытки могут быть возмещены, если будет доказано, что действия управляющей организации привели к ухудшению условий проживания и возникновению убытков. В данном случае, необходимо, чтобы жилец зафиксировал и обосновал свои претензии (например, с помощью экспертизы о состоянии утеплителя и его влиянии на здоровье).

Возможность угрозы здоровью

1. Экспертиза состояния утеплителя:

- Если жилец утверждает, что утеплитель может осыпаться и создавать угрозу здоровью, стоит провести экспертизу состояния материала. Если заключение экспертизы подтвердит, что утеплитель разрушен и это может повлечь негативные последствия для здоровья, то жилец имеет право требовать устранения нарушения в соответствии с статьями 1064 и 1065 Гражданского кодекса РФ (возмещение убытков в результате причинения вреда).

2. Порядок устранения нарушений:

- Если экспертиза выявит проблемы с утеплителем, то ТСН и управляющая организация могут быть обязаны произвести ремонтные работы или демонтаж неисправного утеплителя.

Федеральный закон № 261-ФЗ "О теплоснабжении" регулирует вопросы энергоэффективности зданий и сооружений, включая требования к утеплению фасадов. Согласно этому закону, управляющие компании обязаны обеспечивать эффективное использование тепловой энергии и проводить мероприятия по повышению энергетической эффективности зданий.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда устанавливают стандарты обслуживания и ремонта многоквартирных домов. Они определяют порядок проведения ремонтных работ, включая утепление фасадов.

Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 36) устанавливает, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений на праве долевой собственности. Это значит, что все собственники несут солидарную ответственность за содержание и ремонт общего имущества, включая фасады.

Практики по решению подобных споров немногочисленны, так как каждая ситуация уникальна. Однако существуют примеры судебных решений, в которых суды рассматривают подобные споры на основе следующих критериев:

- Соблюдены ли требования нормативных актов при проведении работ по утеплению

- Были ли соблюдены права всех собственников на участие в принятии решений о ремонте

- Соответствует ли выполненная работа стандартам качества и безопасности

В большинстве случаев суды принимают решения на основе доказательств, представленных обеими сторонами, и часто исход дела зависит от технических заключений экспертов.

Требование демонтировать утеплитель на основании того, что он портит вид из окна, вряд ли будет удовлетворено судом, так как внешний вид фасада является общим имуществом и должен поддерживаться в состоянии, соответствующем нормативам. Кроме того, недовольство видом из окна не является достаточным основанием для признания выполненных работ некачественными.

Что касается возможного разрушения утеплителя и попадания пыли в квартиру, это потребует технического обследования. Если будет подтверждено, что выполненные работы представляют угрозу для здоровья жильцов или не соответствуют строительным нормам, тогда требования собственника могут быть удовлетворены.

Рекомендации

1. Провести техническое обследование фасада и утеплителя для оценки его состояния.

2. Предложить собственнику, которому не нравится вид из окна, принять участие в обсуждении возможных вариантов улучшения внешнего вида фасада.

3. Рассмотреть возможность выполнения дополнительных работ по облицовке утеплителя, чтобы улучшить его эстетический вид.

Уважаемая Алина, добрый день!

_____

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, ТСН обязано содержать общее имущество дома в надлежащем состоянии. Это включает в себя и фасадные конструкции. Проблемы с промерзанием стен и разрушением теплоизоляции действительно входят в эту категорию, и ТСН вправе принимать меры по устранению дефектов, включая утепление фасадов.

______

Работы по утеплению фасада должны быть согласованы на общем собрании собственников. Если такие работы были утверждены большинством голосов, то они считаются законными.

______

Работы по утеплению должны соответствовать требованиям технических и строительных норм, например, СП 23-101-2020 "Проектирование тепловой защиты зданий". Это - требования к материалам, методам их установки и защите от внешних воздействий.

______

Законодательство не содержит прямых норм, защищающих "вид из окна". Однако, если изменения фасада действительно ухудшают условия проживания (например, уменьшают освещенность), это может быть основанием для претензий.

______

Если собственник считает, что используемые материалы могут представлять опасность для здоровья, он может потребовать проведения экспертизы. В случае подтверждения опасений, ТСН может быть обязано устранить нарушения.

______

В подобных случаях суды обычно оценивают, были ли соблюдены все процедуры согласования работ и соответствуют ли они техническим нормам. Если работы были проведены с нарушениями, суд может обязать ТСН устранить их.

_________

В данной ситуации, если собственник действительно обратится в суд, ТСН следует быть готовым предоставить документы, подтверждающие согласование работ и их соответствие техническим нормам. Также может быть полезно провести независимую экспертизу, чтобы подтвердить безопасность используемых материалов.

_______

С уважением