Правомерность действий арендодателя по задатку на пролангацию договора аренды и возможные шаги для сохранения задатка

Я арендовал нежилое помещение под магазин. Между мной и аредодателем был заключен договор аренды на 11 месяцев. В данном договоре есть следующий пункт: На дату подписания акта приёма-передачи объекта от Арендатора Субарендатору, Субарендатор оплачивает сумму в размере 300 000 рублей. Указанная сумма является обеспечительным задатком на пролангацию договора на неопределённый срок. При пролангации договора на неопределённый срок указанная сумма засчитывается в счёт оплаты фиксированной части аренды в первый расчётный период, возникший после пролонгации. В случае, если Субарендатор откажется от пролонгации договора, сумма возврату не подлежит. Через месяц заканчивается договор аренды, продливать данный договор на тойже арендной ставке я нехочу, а снизить существенно арендную плату не согласен арендодатель. Возвращать мне обеспечительный задаток на пролангацию договора арендодатель отказывается. Вопрос: Правомерны ли действия арендодателя? Какие действия мне нужно сделать чтобы не потерять данный задаток и на какие нормы закона следует оператся?