Какой срок владения учитывается при продаже унаследованной квартиры и когда можно продать без уплаты налога?
Здравствуйте, Наталья.
Для целей налогообложения при отчуждении квартиры по договору купли-продажи срок владения будет отсчитывать с начала приобретения личной собственности после уплаты взносов в кооператив в 1982 году, не смотря на то, что произошло выделение супружеской доли для принятия наследства.
Как указывает Письмо ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@ "О направлении письма Минфина России"
В случае приобретения объекта недвижимости долями по разным основаниям, минимальный предельный срок владения определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности.
Поэтому квартиру можно продать без уплаты налога.
Всего хорошего.
Здравствуйте, Наталья. На папину долю заново не идёт. Срок начинает отсчитываться с даты, когда мама первоначально стала собственницей. На этот счёт есть разъяснения налоговых органов.
Добрый день, Наталья.
1)Мамина доля давно без процента уже, а вот с папиной есть сложность.
2)Если доля выделена в натуре, в целях НДФЛ срок владения отсчитывается с даты выдела.
3)То сеть, доля отца идет с момента выдела в натуре, зря это сделали если честно.
4)То есть, я не согласен с юристами выше, налог придется уплатить с доли, либо же прождать 3 года сейчас.
НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
Не поняла насчёт "зря сделали", нотариус сказала, что чтобы квартиру в будущем продавать или завещать, надо сначала выделить, иначе что-то якобы будет на покойнике числится - не сказать чтобы мы поняли, как что-то при наличии завещания может числиться на покойнике, но как сказали, так и сделали.
В натуре - это когда за каждой долей какая-то комната закрепляется? Такого точно не было.
Здравствуйте уважаемая Наталья!
В данном конкретном вашем случае в целом согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги.
В этой связи доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Таким образом с юридической точки зрения, возможно заключить договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) без обязательств налогообложения.
Рад был Вам помочь!
Вопрос не про освобождение от уплаты налога при дарении и наследовании, а про продажу доли по истечении срока долгосрочного владения. Применим пункт.17.1, а не 18.1 статьи 217.1 НК РФ.
Здравствуйте, Наталья! Т.к. выделена доля в 2006 году, то с этого года нужно считать срок владения долей. Согласно пункту 2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Но т.к. прошел минимальный срок владения (3 либо 5 лет), то уже можно продать без уплаты налога.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности
Доли не были выделены в 2006 году, я четко написала, что квартира была только мамина по документам, у папы была НЕВЫДЕЛЕННАЯ супружеская доля. Ее стала нотариус выделять только после его смерти. Она завещана маме.
У мамы была там половина доли, срок владения идет с даты первоначального приобретения в собственность. В этом случае считается, что право собственности возникло при первоначальном приобретении доли либо квартиры в совместную собственность в объекте недвижимого имущества. И если прошло 3 года (5 лет) с приобретения права собственности на этот объект, то согласно п.17.1 ст.217 НК РФ налог не платится.
Разъяснил этот момент МинФин. В соответствии с Письмом Минфина России от 09.06.2011 N 03-04-05/5-415
моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности, в связи с чем квартира, рассматриваемая Письмом Минфина России от 09.06.2011 N 03-04-05/5-415, признавалась находящейся в собственности более трех лет, а доходы от продажи этой квартиры - не подлежащими налогообложению НДФЛ.
Аналогичная позиция изложена в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. N 03-04-05/88189 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры.
А прошло 3 либо 5 лет или нет с момента приобретения права собственности другой доли не важно.
Вы правильно заметили, что на мамину долю срок пойдёт с 1982 года, а на папину с момента оформления наследства. Срок составит 3 года. Однако вы можете применить налоговый вычет или уменьшить сумму дохода документально подтверждёнными расходами. Основание: ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ.
Отдельно отмечу, что Письмо ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@ "О направлении письма Минфина России" не относится к указанным в вопросе правоотношениям и регулирует только лишь минимальный предельный срок владения и ничего не говорит про дату начала течения указанных сроков.
Я правильно вас поняла, вы хотите сказать, что упомянутое письмо ФНС отвечает на вопрос "3 или 5 лет" для объекта долевой собственности?
Я перечитала его с этой точки зрения и не поняла совсем. Если квартира долями по 50% у двух человек, то при продаже этой квартиры они продают каждый свою долю (одновременно, но отдельными договорами), соответственно может быть такое, что один платит налог, другой нет. В нашем же случае в итоге собственник будет один и доля в праве у него будет 100%.
Налоговый вычет мы не рассматриваем, это трёшка в Москве и НДФЛ на нее будет зверский. А вопрос о продаже стоит потому, что мама одна не может её содержать и рассматриваем продать и купить две однушки, одну под сдачу, чтобы маме была прибавка к пенсии. Если там влететь на полный НДФЛ, то ничего не купишь в нашем районе.
Я правильно вас поняла, вы хотите сказать, что упомянутое письмо ФНС отвечает на вопрос "3 или 5 лет" для объекта долевой собственности?
Вы абсолютно правы.
Я перечитала его с этой точки зрения и не поняла совсем. Если квартира долями по 50% у двух человек, то при продаже этой квартиры они продают каждый свою долю (одновременно, но отдельными договорами), соответственно может быть такое, что один платит налог, другой нет. В нашем же случае в итоге собственник будет один и доля в праве у него будет 100%.
Вы упускаете из виду момент, что супруг завещал супруге совместную долю в имуществе. В таком случае при наследовании происходит сначала выдел доли, регистрируется право в Росреестре, доля приобретает характер нового имущества, а затем уже наследуется. Именно по причине того, что супруг сделал завещание, возникает проблема с налогообложением.
Налоговый вычет мы не рассматриваем, это трёшка в Москве и НДФЛ на нее будет зверский. А вопрос о продаже стоит потому, что мама одна не может её содержать и рассматриваем продать и купить две однушки, одну под сдачу, чтобы маме была прибавка к пенсии. Если там влететь на полный НДФЛ, то ничего не купишь в нашем районе.
После того, как вы вступаете в наследство, вам необходимо продать квартиру и в этот же год приобрести новую (или две, как вы хотели). Договоры купли-продажи двух новых квартир будут являться документально подтверждёнными расходами, которые уменьшат налоговую базу от продажи наследственной квартиры. Если вы купите две квартиры за цену равную или превышающую цену продажи первоначальной квартиры, то налог платить вообще не придётся.
Ой, а где почитать вот про эту историю, что если купить две квартиры за угу равную или превышающую, то налога не будет? Это может быть для нас очень полезная опция, потому что именно такой вариант мы рассматриваем, мы не рассматриваем свободную продажу для использования денег с любыми другими целями.
Вы сказали, проблемы возникли именно из-за завещания, а как же надо было сделать, чтобы не было проблем? Составить брачный договор?
Кроме квартиры, есть ещё земельный участок, там только наследование и тогда надо его продавать. К нему это правило только относится? Если на деньги от продажи участка будет куплена тоже квартира, это освобождает от уплаты НДФЛ? Или вместо участка тоже участок? Или как? Участок проблемный и от него тогда надо избавляться.
Здравствуйте!
Отвечу по порядку заданных вами вопросов:
На первый вопрос:
Срок владения исчисляется с момента государственной регистрации права собственности, которой не было из вашего текста вопроса:
Согласно ГК РФ Статья 8.1. "Государственная регистрация прав на имущество":
1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
На второй вопрос:
Она может продать квартиру без уплаты налога, когда она ее оформит в собственность, ст. 209 ГК РФ, ст. 8.1 ГК РФ и выждет после этого 5 лет.
Тогда сможет без налога.
Надеюсь мой ответ вам полезен, если есть уточнения и чего то не понятно, пишите в личные сообщения.
Отвечую на ваш вопрос вашими словами:
Срок владения (с целью налогообложения) маминой доли исчисляется с 80-х,а на унаследованную с 2006-го.
Мама сможет продать квартиру без уплаты налога через 3 года. (п.3 ст.217.1 НК РФ,так как часть квартиры получена в наследство)
По-моему, вы не прочитали вопрос, наследование 2023 готов, а не 2006-го. Была бы оно 2006-го, не было бы вопроса.
Письмо ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@ "О направлении письма Минфина России"
В случае приобретения объекта недвижимости долями по разным основаниям, минимальный предельный срок владения определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности.