Перевод гаража в нежилое помещение и межевание земли - требование Елабужской администрации РТ и возможные решения

Здравствуйте! Перевод гаража в нежилое помещение требует соблюдения определенной процедуры в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (статья 51). Для этого необходимо получить разрешение на перевод помещения в органе местного самоуправления. Таким образом, требование администрации о переводе гаража в нежилое помещение законно.

Что касается межевания земельного участка, то согласно Земельному кодексу РФ (статья 11.4)при разделе земельного участка образуются несколько новых участков, причем площадь новых участков может не равняться площади исходного.

Таким образом, требование администрации разделить участок поровну на 2 части по 10 соток каждая при общей площади 15 соток не имеет законных оснований.

В вашем случае я бы посоветовал следующий вариант действий:

Получить разрешение на перевод гаража в нежилое помещение.

Разделить земельный участок с выделением участка под гараж (будущий магазин) меньшей площади, например 4-5 соток. Остальная площадь останется прежнему участку с домом.

Обратиться в администрацию с разъяснением законодательства и предложением такого варианта раздела участка.

Таким образом, все формальные требования будут соблюдены, но раздел участка произойдет без потери площади для вашего дома.

Здравствуйте, уважаемая Галина!

В данном случае, с правовой точки зрения, действия Елабужской администрации РТ - являются неправомерными.

Поскольку в целом земельный участок, предназначенный для размещения гаража, может быть включен в границы только одной территории гаражного назначения (п.3 ФЗ от 24 июля 2023 года № 338-ФЗ "О гаражных объединениях..).

Кроме того, одноэтажные гаражи, блокированные общими стенами с другими помещениями, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями, а соответственно перевод гараж в нежилое помещение не требуется.

Таким образом, с юридической точки зрения, Вы вправе открыть магазин в частном доме и гараж, переоборудовать в магазин и согласования (межевание) разделив под два объекта, а именно для гаража (будущего магазина) не нужно.

В противном случае Вы вправе предъявить иск об оспаривании незаконны действий Елабужской администрации РТ в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь, уважаемая Галина!

Здравствуйте Галина!

Все дело, видимо, в том, что гараж у Вас является встроено-пристроенным помещением к дому, поэтому в соответствии с ч.2.2 ст.23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение ЖК РФ требуется Ваше заявление о переводе гаража в нежилое помещение.

Это законно

Все остальные требования Администрации Елабужского муниципального района РТ абсолютно незаконные, так как требования к документам строго определены в ч.2 это же статьи

При этом

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя

По поводу раздела земельных участков

Обратите внимание на важный для Вас документ.

Это Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д 23-3939 "Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка"

Основные его тезисы:

а) При разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Б) В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах "Заключение кадастрового инженера" технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий

в) В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание "жилой дом блокированной застройки".

Законно ли требование раздела участка по 10 соток?

Дело в том, что согласно ст. 30. Правила землепользования и застройки ГрК РФ Правила землепользования принимаются региональными властями самостоятельно

Решение о минимальном размере в 10 соток принято 14 апреля 2023 года Казанской городской Думой, которым увеличен минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства и блокированной жилой застройки.

При этом, как указали депутаты

«Для образования новых земельных участков заложена возможность предусмотреть иной их размер, если это обосновано проектом планировки территории и соблюдаются все градостроительные нормативы и требований законодательства».

На Елабугу эти положения не распространяются

Кроме того, действия чиновников нарушают и Земельный кодекс Республики Татарстан, в ст. 35.

Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков

2. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Т.е. вы сами, по своему усмотрению решаете как использовать свой земельный участок

Действия чиновников несут в себе коррупционную составляющую и очень похожи на попытки вымогательства

Галина, добрый день.

Такре требование НЕ законное. Чтобы ОТКРЫТЬ магазин, и не иметь проблем с контрольными и надзорными органами требуется перевод из жилого в нежилое помещение.

1. Согласно статьи 23 ЖК РФ

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления

______

2. Отказать чиновники в Администрации могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены.

Важно!

В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение.

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

Как получить технический паспорт жилого помещения

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; - Вам не нужно, так как у Вас дом

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

_____

И список документов - исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.

Нужно тогда подавать заявление и требовать письменный отказ, а потом обращаться в суд

Всех благ Вам!

С уважением, Дарья Алексеевна

Ст. 23 ЖК РФ:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

Как получить технический паспорт жилого помещения

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; - Вам не нужно, так как у Вас дом

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.