Спорное разделение квартиры - как быстро получить ключи и определить порядок пользования?
Можете требовать устранения препятствий в пользовании картирования путём передачи вам ключей на основании ст 304 ГК РФ. Определить порядок пользования можете на основании ст 247 ГК РФ:
[quote]1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.[/quote]
Здравствуйте, Алексей.
В соответствии со статьей 30 ЖК РФ, в случае приобретения права собственности на долю в жилом помещении, вы обладаете правом пользования жилым помещением и проживанием в нем.
Если между бывшей супругой второго сособственника жилое помещение не было разделено в натуре, тогда вам будет принадлежать именно доля в праве собственности, которые не будет увязана с конкретными помещениями в доме.
Есть возможность в судебном порядке определить порядок пользования жилым помещением, требовать вашего вселения и предоставления доступа в жилое помещение, если второй сособственник квартиры не согласится на ваше вселение.
Кроме того, учитывая, что собственники вправе распоряжаться своей собственностью, а также вправе заключать соглашения (статья 421 ГК РФ), вы со вторым сособственником вправе заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением, где определите комнаты, которые будете занимать вы, порядок пользования общими помещениями в квартире и т.д.
Если есть возможность, то соглашение о порядке пользования можно заключить более быстро, чем получить вступившее в законную силу решение суда.
Здравствуйте, Алексей! Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".
Если порядок преимущественной покупки соблюден, то идите к нотариусу и удостоверяйте сделку. Далее придется обращаться в суд и определять порядок пользования в порядке искового производства (ст.131-132 ГПК РФ). Согласно ст.247 ГК РФ:
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Здравствуйте, Алексей!
Одним из способов восстановления нарушенного права собственника в пользовании имуществом является пресечения действий, нарушающих право (ст. 12 ГК РФ). Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца. (п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015)).
Таким образом, вы вправе требовать устранить нарушение вашего права свободно пользоваться вашим имуществом путем передачи вам ключей от квартиры
Это право закреплено ст. 209 ГК РФ.
Порядок пользования вы можете определить на основании письменного соглашения. Заключение такого соглашения допускает ст. 421 ГК РФ. При недостижения соглашения обращайтесь в суд общей юрисдикции с иском об установлении порядка пользования квартирой. Госпошлина 300₽.
Если прошел месяц, то в таком случае уже не важно - готов он купить или не готов. Поскольку не купил за месяц - условие для продажи доли постороннему лицу из ст. 250 Гражданского кодекса РФ выполнено. Соответственно, можете заключить у нотариуса договор купли-продажи долей в праве собственности на квартиру, поскольку чего подавайте договор на регистрацию права собственности через МФЦ.
Возможность жить в квартире зависит от наличия у гражданина так называемого права пользования квартирой. Право пользования - это одна из составляющих права собственности по ст. 209 Гражданского кодекса РФ и ст. 30 Жилищного кодекса РФ (другие составляющие - это владение и распоряжение). Соответственно, у Вас право пользования квартирой возникнет в момент регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 8.1 и 131 Гражданского кодекса РФ).
И именно после регистрации права собственности в ЕГРН Вы будете иметь право требовать своего вселения в квартиру.
Поскольку речь о 3-х комнатной квартире Вы так или иначе вправе требовать предоставление Вам в пользование половины площади. Но на практике это проблематично, поскольку комнату пополам разделить вряд ли удастся, а значит, придется решать - какие комнаты будут переданы одному из собственников, а какая - второму. При этом я исхожу из того, что одновременное пользование комнатами невозможно.
Соответственно, после регистрации права собственности прибываете в квартиру и если Вам не дают возможность вселиться - можете заменить замки в квартире (но в таком случае нужно предоставить ключ другому собственнику).
По законодательству пользование имуществом долевые собственники производят по соглашению между собой, а при отсутствии такого соглашения - спор может быть решен в судебном порядке. Если в итоге Вам в пользование будет выделена меньшая площадь, то Вы вправе от второго собственника требовать денежной компенсации
По ст. 247 Гражданского кодекса РФ:
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Собственник доли без согласия другого собственника доли в квартире вправе вселить в квартиру своего несовершеннолетнего ребенка, соответственно, своих детей он вселить имеет право. Однако на вселение в квартиру матери детей требуется согласия второго собственника, соответственно, если следовать букве закона, то Вы вправе даже требовать выселения матери детей, если она там не зарегистрирована и вселена вторым собственником самовольно.
Поэтому если действовать по закону, то "быстро" получить возможность пользоваться квартирой можно только по соглашению собственников. Если нет соглашения - суд, принудительное вселение, выделение в пользование комнаты и взыскание компенсации (за несоразмерность выделенных платежей) со второго собственника
Здравствуйте! Вступить в права собственности на приобретаемую долю квартиры. Для этого заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре. После регистрации Вы станете сособственником 1/2 доли квартиры.
Обратиться к другому сособственнику (бывшему супругу продавца) с предложением заключить соглашение о порядке пользования квартирой. В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.
Если соглашение достичь не удастся, обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой на основании ст. 247 ГК РФ. Суд сможет определить порядок пользования, разграничив части квартиры для каждого из сособственников.
На основании решения суда потребовать предоставления Вам ключей и доступа в соответствующую часть квартиры. В случае отказа можно обратиться к судебному приставу для принудительного исполнения решения суда.
Здравствуйте, уважаемый Алексей!
В данном случае, с правовой точки зрения находящегося в долевой собственности имущество, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом (п.. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»).
В этой связи порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается в каждом случае либо по соглашению всех ее участников (ст.247 ГК РФ) или судом с учетом конкретных обстоятельств (п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 20.11.2008 N 831-О-О).
Соответственно любой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю иному лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (ст.250 ГК РФ).
Таким образом, на основании вышеизложенного, с юридической точки зрения, если если порядок преимущественной покупки будет Вами соблюден, то Вы вправе заключить договор купли-продажи долей второго собственника (ст.454 ГК РФ). В противном случае, не достижения консенсуса придется обращаться в суд и определять порядок пользования в принудительном судебном порядке (ст.131 ГПК РФ).
*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").
Всего доброго Вам!
Рад был помочь, уважаемый Алексей!
Алексей, добрый день.
В силу статьи 250 ГК РФ
продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".
Если Положения статьи 250 ГК РФ СОБЛЮДЕНЫ ТО смотрим пункт 2 и 3.
2. Сделка с долями, в этом случае, проходит у нотариуса (договор купли-продажи долей в праве собственности на квартиру).
Регистрируйте сделку в Росреестре
Важно!
определение порядка пользования жилым помещением возможно только между его сособственниками - законодательством не предусмотрена возможность определения порядка пользования жилым помещением между собственником жилого помещения и лицом, обладающим только правом пользования этим помещением. В связи с этим постоянное проживание в квартире лица, не являющегося одним из ее собственников, пользование на протяжении длительного времени определенной комнатой не имеют правового значения, поскольку не влекут наделения такого лица правами собственника, так как учет интересов членов семьи сособственников гражданским законодательством не предусмотрен, поскольку их право пользования принадлежащим собственнику жилым помещением производно от прав собственника и урегулировано жилищным законодательством (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 15.03.2022 по делу N 33-9073/2022, от 30.11.2021 по делу N 33-47822/2021
3. Вы, конечно, после того, как зарегистрируете собственность вправе определить порядок пользования жилым помещением в судебном порядке.
Исковое заявление должно соответствовать требованиям статей 131-132 ГПК РФ.
_________
Всех благ Вам!
С уважением, Дарья Алексеевна