Является ли договор аренды жилья действительным, если в договоре указана хозяйка, а подпись ее сестры?

формально такой договор является незаключенным

формально нет, но есть вариант что у сестры есть доверенность, тогда договор будет признан. Помимо этого есть нюанс, когда по этому договору проходили выплаты, то есть стороны фактически выполняли этот договор, и на этом основании договор тоже могут признать действительным. В нашем арбитраже есть практика когда за директора подписывал инженер, и стороны в таком режиме работали больше года. Договор был признан действующим.