Оформляйте договор купли продажи и все. Подписывайте его с покупателями и сдавайте в росреестр
Право собственности на долю, полученную по наследству, зарегистрируйте в росреестре.
Потом составляйте договор купли-продажи.
Если имущество в собственности более 3-х лет, можете продавать одним договором. Если меньше, лучше сделать два договора, одним Вы долю продаете, другим сын.
Свидетельство о гос.регистрации права на доли,основания к свидетельству.Остальное-по требованию Покупателя.Обращайтесь,если необходимо сопровождение.
Для продажи квартиры можно придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.
В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.
Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры.
Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.
С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. К примеру, оценка типовой квартиры в Москве составляет от 3000 руб. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.
Шаг 3. Найдите покупателя квартиры.
Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.
Путем обращения в агентство недвижимости:
- обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
- заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.
Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.
Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры.
Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.
Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ст. ст. 16 - 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; п. 29 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184):
- правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;
- правоподтверждающие документы: свидетельство о праве собственности на доли в квартире, выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений (выдается в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии г. Москвы (Росреестре), как правило, в день обращения);
- документы БТИ (готовятся примерно две - три недели): кадастровый паспорт при необходимости, экспликация, поэтажный план;
- выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);
- нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);
- иные необходимые документы.
Договор купли-продажи квартиры (подписывается в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует). Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. ст. 550, 554, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Шаг 5. Подпишите договор купли-продажи.
Стороны договора подписывают его лично. Со стороны продавца должны присутствовать все участники долевой собственности. Также договор купли-продажи может подписать по нотариально удостоверенной доверенности один из участников долевой собственности от своего имени и от имени всех остальных.
Шаг 6. Подайте документы на государственную регистрацию и получите подтверждение того, что право собственности зарегистрировано за покупателем.
Заявление и необходимые документы представляются заявителем одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):
- лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в электронной форме через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).
Срок государственной регистрации права собственности не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Примечание. В г. Москве срок регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней в случае подачи документов в Росреестр в бумажном виде и пяти рабочих дней в случае подачи полного пакета документов в электронном виде (п. п. 1, 1.1 Приказа Управления Росреестра по Москве от 31.12.2014 N 372).
Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРП о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем, или копия свидетельства о праве собственности покупателя, заверенная регистрирующим органом или нотариусом (ст. 14 Закона N 122-ФЗ).
Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).
Шаг 7. Получите оплату за квартиру.
Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.
Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.
Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников - продавцов (ст. 248 ГК РФ).
Обратите внимание!
После продажи квартиры все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).