Положения п. 3 ст. 36 ЗК РФ регулируют отношения сособственников здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, при реализации ими исключительного права на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Вместе с тем данная правовая норма не регулирует отношения сторон по приобретению земельного участка в случае, когда на нем расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам.
Однако данная ситуация получила частичное разрешение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 (далее - Постановление N 4275/11), содержащем ряд разъяснений, среди которых можно выделить следующие:
- ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта, в связи с чем земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости;
- каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, имеет право на совершение сделки приватизации причитающейся ему части участка после выделения ее в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта;
- если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот участок независимо от его делимости. Данное требование носит негаторный характер, следовательно, на него исковая давность не распространяется.
В настоящее время арбитражные суды при разрешении споров, связанных с реализацией права на приватизацию земельного участка (в том числе под объектом недвижимого имущества) собственниками объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, руководствуются позициями, изложенными в Постановлении N 4275/11.
Иной способ защиты может быть использован в том случае, если собственник недвижимости, чье право на земельный участок нарушено, готов реализовать предусмотренное в ст. 36 Земельного кодекса РФ право на его выкуп. Согласно решению ВАС РФ указанное лицо вправе предъявить иск об установлении (о признании) на этот участок права общей долевой собственности. По мнению суда, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всех нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется.
Суд справедливо указал, что доли в этом случае должны определяться по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости. Если это невозможно, размеры долей определяются пропорционально площади застройки, а также исходя из принципов разумности и справедливости.
Если земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам.
ВАС РФ также подчеркнул, что удовлетворение иска об установлении общей долевой собственности в отношении земельного участка, ранее приватизированного одним из собственников объектов недвижимости, приводит к формированию на стороне истцов определенной имущественной выгоды.
В связи с этим ответчик по такому спору на основании ст. 1102 ГК РФ вправе обратиться со встречным иском в том же деле или с самостоятельным иском о взыскании с истцов неосновательного обогащения в виде части, уплаченной им публичному собственнику цены земельного участка. Кроме того, ответчик вправе требовать возмещения ему необходимых и разумных расходов на содержание и улучшение утраченной части земельного участка.
Таким образом, Президиум ВАС РФ дал ясно понять, что при разрешении споров о приватизации земельного участка, на котором находятся здания, принадлежащие нескольким собственникам, арбитражные суды могут признать недействительной всю сделку только в двух случаях: если ответчик признает иск или если земельный участок неделим и истец не готов, не желает реализовать право на его выкуп. В остальных же случаях арбитражным судам нужно признавать сделку недействительной только в той части, которая касается земельного участка истца.
Следуя общей логике, выраженной в постановлениях ВАС РФ, очевидно, что новая судебная практика идет по пути исцеления таких сделок.
Для совершения приватизации земли( части земли) под частным строением необходимо обращение в виде заявления в местный орган самоуправления. При этом нужно предоставить кадастровую карту (план) на данный земельный участок, то есть сделать межевание земли.
Далее местная администрация принимает решение о том, чтобы бесплатно выделить участок земли в собственность. Рассмотрение заявления на перерегистрацию происходит в течение двух недель. При отсутствии кадастрового плана, потребуется еще месяц на установление точных границ участка (сотрудники КУМс делают запрос в уполномоченный орган).
Если имеет место отказ, то администрация направляет заявителю предложение о заключении договора купли-продажи на участок.