Разница в указании площади квартиры в документах - какая площадь определяет стоимость для покупателя?

В свидетельстве о регистрации права собственности и по справке БТИ площадь составляет 40.2 кв.м, а в инвестиционном договоре 42,96 кв.м. За какую площадь мне должен заплатить покупатель квартиры?