Как исправить ошибку в договоре аренды цеха на срок более 1 года без регистрации - вопросы валидности и возможности заключения дополнительного соглашения

Да, можно заключить доп. В соответствии с п.2 ст.1, п.1 ст.420, п.п.1, 4 ст.421, п.3 ст.423 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в установлении своих прав и обязанностей по нему. Условия договора определяются по усмотрению сторон, при условии их непротиворечия законодательству, а также, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом, иным правовым актом.

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_68.html#p4451

© КонсультантПлюс, 1992-2014

Я бы вам посоветовал бы другой вариант.Соглашением прекратить действие старого договора И заключить новый срок до года

У Вас сделка недействительная согласно ст. 168 ГК РФ (1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки).

Заключайте новый договор аренды недвижимого имущества на срок до года и предоставляйте в налоговую инспекцию.

Составьте доп.соглашение,укажите ,что срок аренды ошибочно(описка), указан неверно,напишите новый срок,например 11 месяцев.По истечении срока данного договора,ВЫ его не продляйте,для чистоты заключите новый,так же на 11 месяцев. Данный договор действующий.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 450 ГК РФ

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 451 ГК РФ

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 452 ГК РФ

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

ГАРАНТ:

О применении судами статьи 453 настоящего Кодекса см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. N 35

См. комментарии к статье 453 ГК РФ

1.[b] При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.[/b]

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента в

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/10164072/30/#block_1029#ixzz3B0yLsXPu

Если стороны придут к соглашению об изменении условий договора аренды то дополнительное соглашение внесет соответствующие изменения в договор аренды.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, т.е. до подписания договор не принимает юридической силы

Возможно, но только с согласия второй стороны....

Но ведь нет никаких особенно проблем зарегистрировать данный договор в Росриестре...

Все дело в том, что я так понимаю аренда данного цеха на более длительный срок (более года) выгодна Арендатору в ведении его коммерческой деятельности...

Не подлежат государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества (здания, сооружения), заключенные на неопределенный срок либо на срок менее одного года (в том числе и превышающий 11 месяцев).

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством.

Установлено законом требование о государственной регистрации и для договоров аренды зданий и сооружений. Однако государственной регистрации подлежат не все такие договоры, а только те, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Это требование распространяется и на договоры аренды нежилых помещений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

В п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ равным году. Такие договоры подлежат государственной регистрации, а в ее отсутствие считаются незаключенными, то есть не влекут правовых последствий.

При заключении договора аренды на меньший срок (в том числе и более чем на 11 месяцев) регистрировать его не требуется.

Так, например, не требуется государственная регистрация договора аренды здания, заключенного на срок с 19 ноября 2010 г. по 17 ноября 2011 г., однако договор, заключенный на срок с 19 ноября 2010 г. по 18 ноября 2011 г. включительно, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п. 31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Иными словами, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на прежних условиях. В этом случае, если первоначально договор аренды заключался на срок менее года, при его продлении на такой же срок регистрировать договор не требуется.

Закон не запрещает неоднократно продлевать договор аренды недвижимого имущества указанным способом. Само по себе такое продление, если оно осуществляется на срок менее года, не влечет необходимости регистрировать договор и не является основанием для того, чтобы рассматривать такой договор как заключенный на срок более года.

Не требует государственной регистрации и договор аренды недвижимого имущества, в котором срок его действия не определен (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Очевидно, что в этом случае договор аренды недвижимости не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор аренды признается заключенным на неопределенный срок и, как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 11 упомянутого выше Обзора, утвержденного информационным письмом от 16.02.2001 N 59, в государственной регистрации не нуждается.

Дополнительное соглашение в данный момент заключать нецелесообразно, поскольку в нарушение Закона договор аренды не был зарегистрирован в установленном законном порядке, что в силу закона является недействительным. Рекомендую обратиться к юристам, адвокатам очно, которые Вам помогут разобраться, как с наименьшими потерями урегулировать данные вопросы.

ВОЗМОЖНО, Т.К. СРОК ОДНО ИЗ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА.

ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН ЭТО УСЛОВИЕ МОЖЕТ БЫТЬ ИЗМЕНЕНО.

ПРИ ЭТОМ В СОГЛАШЕНИИ ОБ ИЗМЕНЕНИИ УСЛОВИЯ О СРОКЕ МОЖЕТЕ УКАЗАТЬ, ЧТО ЕГО ДЕЙСТВИЕ БУДЕТ РАСПРОСТРАНЯТЬСЯ НА РАНЕЕ ВОЗНИКШИЕ ИЗ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТНОШЕНИЯ В СИЛУ СТ. 425 ГК РФ..

В ТАКОМ СЛУЧАЕ ДОГОВОР БУДЕТ ДЕЙСТВИТЕЛЕН.

Статья 425. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Уважаемая Татьяна! Вы заключили договор на срок свыше года скорей всего не ошибочно, скорей всего так диктует цель для которой используется арендованное нежилое помещение. Налоговая инспекция в этом случае может только указать, что договор аренды нежилого помещения. заключенный на срок свыше одного года подлежит государственной регистрации. Если нет нарушений. связанных с исчислением и уплатой налогов от дохода за аренду, то налоговой инспекции по большому счету безразлично, зарегистрирован договор или нет. Отсутствие регистрации договора нарушает имущественные интересы арендатора. поскольку договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации ( ст.651 ГК РФ). Поэтому в вашем случае нужно обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора. После его регистрации вы можете внести в договор ЛЮБЫЕ изменения не противоречащие закону. Удачи!