Как повлиять на соседа и купить участок земли, примыкающий к четырехквартирному дому?
Никак, он собственник может делать что хочет (ст. 209 ГК РФ)
Уважаемая Людмила Александровна , г. Ессентуки !
Согласно ч.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ
Продавец доли ОБЯЗАН известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указание цены и других условий, на которых продаёт её.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение МЕСЯЦА, а в праве собственности на движимое имущество в течение ДЕСЯТИ дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Таким образом, исходя из выше изложенного:
- если вы являетесь собственником долевой собственником и данное право собственности зарегистрировано за вами ФРС РФ или БТИ субъекта, то ваш сосед имеет право продать свою долю в долевой собственности, только:
1)после извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности;
2)письменное извещение остальных участников долевой собственности о выкупе вашей доли необходимо будет удостоверить у нотариуса;
3)и если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение МЕСЯЦА.
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 18.08.2014г
20:28 моск.
1. если дом в долевой собственности - ВАШЕ СОГЛАСИЕ НА ПРОДАЖУ - обязательно.
СПОСОБ РЕШЕНИЯ ВАШЕЙ ПРОБЛЕМЫ
1. согласия на продажу не ДАВАЙТЕ ( предложит вам купить - уклоняйтесь от получения предложения)
2. Предложите разделить дом и землю в натуре - тогда вашего согласия НЕ ПОТРЕБУЕТСЯ, но с условием, что ТАК ЖЕЛАЕМАЯ ВАМИ земля - отходит ВАМ
Удачи
Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_41.html
© КонсультантПлюс, 1992-2014
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 05.05.2014, с изм. от 23.06.2014)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2014)
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Людмила Александровна, добрый вечер!
В соответствии со ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Данное правило также распространяется на долевую собственность на земельный в многоквартирном доме. Это то, что касается "земли под домом".
Что касается земельного участка, прилегающего к дому, и самой квартиры,то в силу ст.209 К РФ Ваш сосед вправе распорядится ими по своему усмотрению - правила ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупке в данном случае неприменимы.
Разумно будет предположить, что Ваш сосед продает квартиру вместе с земельным участком, обычно в таких случаях в договоре купли-продажи квартиры указывают большую сумму, так как покупатель рассчитывает получить имущественный вычет, а вот земельный участок указывают по минимальной цене.
Таким образом, предлагаю не мешать соседу продавать квартиру и земельный участок.
Что Вам это даст, спросите Вы?
Дело в том, что правил ст. 250 ГК РФ никто не отменял, если сделка купли-продажи будет совершена без соблюдения преимущественного права покупки, которым Вы безусловно обладаете, это послужит основанием для признания такой слелки незаконной и Вы получаете возможность выкупить в судебном порядке необходимую Вам долю земельного участка по той минимальной цене, что укажет Ваше сосед покупателю.
Таким образом Вы сэкономите значительную сумму.
Если же сосед Вам предложит свою долю до совершения сделки, ну чтож - берите да покупайте тогда.
Давайте по порядку, земельный участок не находится в собственности у соседа (у него нет межевого плана, акта согласования границ земельного участка, кадастрового плата, документов о собственности на данный участок).
Данная земля, которой пользуется сосед, находится в общей домовой собственности.
Юристы на сайте, в силу непонятных мне причин, советуют вам воспользоваться статьей 250 Гражданского кодекса РФ, ошибочно настаивая на том, что вы имеете преимущественное право на покупку земельного участка. Так вот, данная статья Гражданского кодекса РФ в данной ситуации применяться не может, так как есть специальные нормы Жилищного кодекса РФ.
Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это имущество не является самостоятельным объектом права собственности, так как функционально предназначено для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Общее имущество «не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме» (п. 3 абз. 3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010); оно предназначено «в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанным помещением» (п. 2.1, абз. 2 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010).
По общему правилу доля в праве на общее имущество дома пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 Жилищного кодекса РФ), если собственники помещений в многоквартирном доме решением общего собрания или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество, принятым до вступления в силу ЖК РФ, не установили иное (ст. 15 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Особенности доли в праве на общее имущество определяются спецификой данного имущества:
доля в праве общей собственности на общее имущество не может отчуждаться отдельно от права собственности на жилое и нежилое помещение;
эта доля не подлежит выделу в натуре (ст. 37 Жилищного кодекса РФ);
доля в праве общей собственности на общее имущество дома возникает у нового собственника помещения в силу закона без особого указания об этом в договоре (ст. 38 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, в многоквартирном доме можно продать только квартиру, новый собственник которой автоматически приобретает право общей долевой собственности на земельный участок, размер которого пропорционален размеру общей площади купленного жилого помещения.
Выделить эту землю и продать отдельно от квартиры практически нельзя. Это все равно, что продать квартиру с частью общедомовой лестничной площадки.
Поэтому ответы на ваши вопросы такие:
1. Ваш сосед может продать квартиру, однако продать земельный участок под домом он не может.
2. Ваше согласие на продажу земельного участка не требуется, так как данный участок все равно не может быть продан.
С уважением.