Документы для продажи земельного участка с незарегистрированным домом и процедура регистрации
Документы должны быть следующие (свидетельство о праве собственности на земельный участок, выписка из ЕГРП обязательно, кадастровый паспорт на земельный участок). Согласие супругов продавца на продажу земельного участка не требуется, но необходимо доказать, что они купили до брака. От покупателей согласия не требуется. Покупателям необходимо оплатить 1000 рублей госпошлину для перехода права собственности. Что касается дома. Правовое понятие категории «земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которой: «землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предоставленные для этих целей».
Строительство жилого дома на таких землях непредусмотрено и вы не сможете его оформить его в собственность.
Из этой ситуации есть 2 выхода:
Организация крестьянского (фермерского) хозяйства. Коллективное или индивидуальное.
Перевод категории земли в «земли поселений».
В случае крестьянского хозяйства, не меняется статус таких земель, обычно требуется включить в свидетельство о праве собственности на землю новый разрешенный вид использования – ведение фермерского хозяйства.
Согласно ст. 11 федерального закона от 11.06.03 #74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Минус — вы не будете иметь почтового адреса.
Перевод категории земли - мероприятие длительное, которое может растянуться на год, а порой и дольше, менее полугода практически невозможно. Но и стоимость такого участка будет в разы отличаться.
П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий:
консервация земель;
создание особо охраняемых природных территорий;
установление или изменение черты населенных пунктов;
размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения;
строительство дорог, линий электропередач и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют;
выполнение международных обязательств РФ для обеспечения обороны страны.
Существует также два случая, когда перевести земли сельскохозяйственного назначения невозможно:
участки, у которых кадастровая стоимость на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району;
отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.
Для осуществления перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По землям, относящимся к государственной собственности, уполномоченным органом является Правительство РФ. До сих пор не закончилось разграничение земель по видам собственности, поэтому, в основном, вопросами перевода земель занимаются исполнительные орган государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления. В обязательном порядке в ходатайстве о переводе указываются кадастровый номер земельного участка, права на земельный участок, категории земель, из которой будет осуществляться перевод, и в которую он будет производиться, а также причина перевода земельного участка из одной категории в другую.
К ходатайству прилагаются следующие документы:
выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (в соответствии с ФЗ «Об экологической экспертизе» проведение государственной экологической экспертизы обязательно при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется).
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Существуют некоторые проблемы уже на этапе подготовки вышеперечисленных документов.
До подачи ходатайства земельный участок должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мероприятие это довольно дорогостоящее, особенно если учитывать площади земельных участков. Поэтому если земельный участок находится в собственности, то он сначала приобретается с установленной категорией, а потом уже новый правообладатель начинает процедуру перевода.
Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; 3 месяцев – Правительством РФ. По итогам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую категорию или об отказе в переводе, которые должны быть направлены заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия акта и копию акта в орган государственного кадастрового учета для внесения изменений в раздел «категория земель».
После внесения изменений орган кадастрового учета уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.
Отказать в переводе земель из одной категории в другую могут в следующих случаях:
в связи с отрицательным заключением экологической экспертизы, если она необходима;
в связи с ограничениями, содержащимися в федеральных законах;
в связи с несоответствием испрашиваемого целевого назначения утвержденной документации территориального планирования.
Акт о переводе земель или акт об отказе в переводе земель может быть обжалован в судебном порядке в течение 3 месяцев, когда правообладателю земельного участка стало известно об отказе, в случае пропуска срока по уважительной причине, акт об отказе в переводе может быть обжалован и за пределами этого срока.