Спор с арендодателем привел к прекращению деятельности - как защитить свои права и имущество

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Президиум Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

Москва

№ 66

11 января 2002 г.

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Приложение: обзор на 67 листах.

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

В.Ф. Яковлев

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса).

В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.

Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.

Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.

Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.

Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.

При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).

Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.

Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.

Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ.

3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Отзыв пишется в произвольной форме, в отличие от искового (АПК РФ)

Вот и пишите в письменных возражениях, что имуществом по вине истца Вы не пользовались.

И заявляйте встречные требования о компенсации ущерба согласно ст. 15 ГК РФ, где и проценты по кредиту компенсируются: "1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.".

Моральный вред не компенсируют - ЮЛ не кушает и не спит.

Так как у Вас не было решения суда, действия арендодателя не правомерны.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

1) Нарушение договорных условий о предоставлении имущества арендатору или создание препятствий арендатору в пользовании арендованным имуществом, в том числе в виде его неосновательного истребования.

Арендодатель обязан предоставить имущество, указанное в договоре аренды, во временное владение и пользование или во временное пользование в сроки, указанные в договоре, а, если этот срок не указан в разумный срок с момента заключения договора (ст. 606 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности со стороны арендодателя, порождает у арендатора следующие права (согласно п.3 ст. 611 ГК РФ):

а)истребовать от арендодателя арендованное имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Указанное право истребования отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 398 ГК РФ).

б) потребовать расторжения договора (это право продублировано в ст. 620 ГК РФ). В данном случае, по всей видимости, действует общее правило, закрепленное в ст. 450 ГК РФ, согласно которому для расторжения или изменении договора по требованию одной из сторон необходимо решение суда, при этом исковое заявление об этом подается только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ). Моментом расторжения или изменения договора будет считаться момент вступления судебного решения в законную силу(п.3 ст.453 ГК РФ).

По мнению авторов, в данном случае (подобно сказанному в разделе настоящей книги, посвященному договорам купли-продажи) представляется целесообразным закрепить в законодательном порядке нормы, аналогичные предусмотренным для договоров поставки в п.3 ст.523 ГК РФ, и считать моментом расторжения (изменения) договора момент получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора (полностью или частично), что позволит оперативно реагировать пострадавшей стороне на нарушение договорных условий и разгрузит в этой части споров суды.

Убытки в данном случае могут быть рассчитаны либо по формуле (3а-1), либо по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

Подробнее http://www.riskam.net/part/raschet/rasch_ub_r3/

Т.К. ФАКТИЧЕСКИ ВЫ НЕ ПОЛЬЗОВАЛИСЬ ПОМЕЩЕНИЕМ С ЯНВАРЯ МЕСЯЦА ТРЕБОВАНИЕ О ВЗЫСКАНИИ ЗА ЭТО ВРЕМЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НЕ ПРАВОМЕРНО. АРЕНДОДАТЕЛЬ ЧИНИЛ ПРЕПЯТСТВИЯ В ПОЛЬЗОВАНИЕ АРЕНДУЕМЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ.

ВЫ МОЖЕТЕ ПРЕДЪЯВИТЬ ВСТРЕЧНЫЙ ИСК О ВЗЫСКАНИИ УБЫТКОВ НА ОСНОВАНИИ СТ. 15 ГК РФ , Т.К. НЕПРАВОМЕРНЫЕ ДЕЙСТВИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ ЛИШИЛИ ВАС ОПРЕДЕЛЕННОГО ДОХОДА.

КРОМЕ ТОГО ПОСЛЕ ТОГО КАК АРЕНДОДАТЕЛЬ СТАЛ ЧИНИТЬ ПРЕПЯТСТВИЯ В ПОЛЬЗОВАНИИ ПОМЕЩЕНИЕМ, ВОЗНИКЛИ ОТНОШЕНИЯ ПО ХРАНЕНИЮ ИМУЩЕСТВА В ПОМЕЩЕНИИ. ЭТО ИМУЩЕСТВО ХРАНИТЕЛЕМ БЫЛО УТРАЧЕНО ЧЕГО ОН САМ НЕ ОТРИЦАЕТ - НЕ ПРЕДСТАВЛЯЯ ДОКАЗАТЕЛЬСТВ ОБРАТНОГО, НА ОСНОВАНИИ ЧЕГО У НЕГО ВОЗНИКЛА ОБЯЗАННОСТЬ ПО ВОЗМЕЩЕНИЮ СТОИМОСТИ СТАНКОВ.

ЧТО КАСАЕТСЯ СТАНКОВ, ТО ФАКТИЧЕСКИ ПРОИЗОШЛО ИХ ХИЩЕНИЕ, ПОЭТОМУ ВЫ ИМЕЕТЕ ПРАВО НАПИСАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ О ВОЗБУЖДЕНИИ УГОЛОВНОГО ДЕЛА ПО ЭТОМУ ФАКТУ.

ВЗЫСКАНИЕ МОРАЛЬНОГО ВРЕДА ПРИ НАРУШЕНИИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ВОЗМОЖНО ТОЛЬКО В СЛУЧАЯХ ОПРЕДЕЛЕННЫХ ЗАКОНОМ - В ДАННОЙ СИТУАЦИИ ЗАКОН НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ПРАВА НА КОМПЕНСАЦИЮ МОРАЛЬНОГО ВРЕДА.

Добрый день Елена! ну во первых сейчас Арендодатели, очень любят заключать договоры аренды с обеспечительным платежом, т.е. с оплатой последнего месяца, у вас был такой платёж? Если был то вы им ничего не должны.. Хорошо бы посмотреть ваш договор аренды, но и не читая его здесь явное нарушение с их стороны, что бы не было прописано в договоре, они обязаны были соблюсти досудебный порядок урегулирования. Об ограничении допуска Вас в помещение, обязаны были предупредить, письменно. Если этого не произошло то они уже нарушили условия договора, что при судебном разбирательстве будет признано нарушением требований законодательства РФ, а именно ст. 450. ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. Сейчас отправьте письма на имя их ген.директора с описанием ситуации и разъяснением причины пропажи вашего оборудования с охраняемой их сотрудниками территории, отправьте по почте с описью вложения , лучше для этого обратиться к юристам, т.к. Вам всё равно сейчас нужно готовиться к процессу. Подавайте встречный и в Арбитражку с выплатой убытков, а по поводу станков согласна с коллегой из Саратова, чистой воды уголовное преступление. отстаивайте свои интересы, закон на Вашей стороне. Успехов вам и всего доброго.:sm_ab::sm_bs: