Как правильно составить договор передачи квартиры пожилого человека в обмен на уход, учитывая наличие сына-наркомана без собственности, паспорта и прописки?

Какой договор правильнее составить при такой ситуации: пожилой человек хочет передать свою квартиру в собственность знакомым в обмен на то, что за ней будут ухаживать, она недвижимая, после инсульта, но у нее есть сын-наркоман сидит в тюрьме, он не собственник этого жилья, у него нет паспорта и прописки, но он жил в этой квартире с матерью, до того, как его посадили, зарегистрирован там он не был.