Как обеспечить возврат задатка за квартиру, находящуюся в залоге у банка, при неудачной регистрации?

Внесён задаток за квартиру, находящуюся в залоге у банка. Договорились что покупатель вносит сумму что бы снять обременение. Как гарантировать возврат денег если регистрация не пройдёт. Продавец не хочет писать расписку о гарантиях, возврата денег с процентами на инфляцию.