Продажа квартиры ипотечникам за наличные - как избежать подводных камней при регистрации сделки

Никаких, согласно ФЗ РФ "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проверяйте все документы на квартиру, выписки из ЕГРП, свидетельства и т.п.

Здравствуйте, Ольга!

Да нет камней никаких. Если продаввец хочет получить деньги вперед то Вы можете пойти на этот шаг. Ваша страховка в данном случае будет ст.551 ГК РФ которая говорит, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

А мой продавец хочет полную оплату за свою квартиру до регистрации собст-ти, либо выйти на сделку сейчас, но прописать, что квартира находится в залоге у продавца до полного расчета за квартиру.

Ольга, вопрос серьёзный и решать только вам, исходя из ситуации. Если сделка состоится то и переживать не о чем, проверьте покупателя на надёжность.

Нет никаких проблем - п. 5 ст. 488 ГК РФ указывает: "Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара".

Продавец "прошаренный" попался. Ну, пусть подождёт денежку за свою квартиру.

100% предоплата за квартиру - не соответствует сложившейся практике. Кроме того, снимать обременение не так-то просто. Камни - Вы выплатите всю стоимость, а сделка не будет зарегистрирована в Росреестре, или продавец просто откажется подавать документы о регистрации перехода права собственности, или не выпишется из квартиры, или не выедет из нее.

Ольга, добрый день!

Ваш риск в данной ситуации заключается в том, что Вы оплачиваете стоимость квартиры, а продавец может уклониться от регистрации, отказаться от сделки, чинить препятствия при въезде. Естественно Вы защищены законом и можете обратиться в суд согласно статье 551 ГК РФ, но судебные тяжбы займут огромное количество времени и дополнительных средств. Не Факт, что Вам удастся в суде доказать факт передачи денег (особенно если предусмотрена наличная оплата). Я рекомендую Вам согласовать условие о предоплате (если продавец против, можете предложить ему 60-70% аванса). Нахождение объекта в залоге до полной оплаты по договору соответствует нормам российского законодательства. Платежи лучше всего проводить безналичным расчетом, тогда Вы будете максимально защищены.

Здравствуйте. Требование Продавца "расчет до регистрации собственности" на практике означает, что расчет будет проходить в момент подачи документов на регистрацию права собственности. Это обычная сделка. Отказаться от регистрации права собственности, имея грамотно составленный предварительный договор к договору купли-продажи, продавцу будет очень сложно. Я совершенно не согласна с ответом "ДжиКей Групп". Что касается требований продавца о залоге квартиры, то это законные требования, в таких случаях в договоре купли-продажи нужно указать что квартира будет передана покупателю, т.е. Вам, по акту приема-передачи, и до передачи покупателю будет находиться в залоге у продавца. Если покупать будете имея необходимую сумму, тогда в договоре нужно будет указать, что акт приема-передачи квартиры дополнительно составляться не будет. Могу добавить, что принимая квартиру по акту приема-передачи, вы во-первых следуете букве закона, а во-вторых обезопасите себя от ситуации, когда в договоре, например, не указана комплектность квартиры, и на деле может оказаться, что вы ее примите в разобранном виде.

А по расчету советую через ячейку - это присутствие всех уч. сторон ( так при закладке денег, так при вскрытии ячейки), либо лучше аналог ячейки - аккредитив - банк выдает наличку продавцу, если он покажет зарегистрированный договор купли-продажи.