Кто и чем рискует при приватизации и продаже спорной квартиры?

Ваш вопрос может быть обсужден только в рамках личной консультации. Если заинтересованы, звоните.

Наталья, добрый день! Скажу вам одно...прежде чем идти на такой шаг, вам необходимо заключать соглашение..., так как согласно изложенному..., где гарантия, что мама сможет после продажи иметь крышу над головой..., ведь отказавшись от участия в приватизации за ней сохраняется право пользования жил. площадью...Поэтому, вам необходимо, еще раз сделаю на это упор, заключить соглашение, в котором прописываются все риски...., только после чего заниматься приватизацией и продажей...

Да квартиру продать можно если мать не будет собственником.

От матери нужен соответствующий письменный отказ от приватизации.

Добрый день.

1. Если мать откажется от приватизации и квартира будет оформлена на папу и дочь, а мать откажется сняться с рег. учета - такую квартиру будет сложно продать по нормальной цене, но продать возможно, однако маму никто не выпишет даже в судебном порядке.

2. Нотариального письменного заверения от мамы будет недостаточно так как в любой момент она может изменить свою позицию по данному вопросу.

3. Если квартира будет приватизирована на двоих а отец откажется продавать свою долю то при продаже доли дочь должна уведомить отца о продаже своей доли - так как отецй сособственник и после этого продавать любому лицу за цену указанную в уведомлении. На практике продажа доли также затруднительна - так как доля квартиры - абстрактное понятие ( не понятно какая комната что кому принадлежит)

Наталья Владимировна, добрый день!

В данной ситуации рискуют все.

Поскольку мать на момент приватизации квартиры имеет право на участие в приватизации, то если она откажется выписаться, даже новый собственник квартиры не сможет её признать не сохранившей право пользования квартирой и выселить по основанию, предусмотренному ст. 292 Гражданского кодекса РФ.

Как указано в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14

"О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

 Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

При этом письменного, заверенного нотариусом, заверения матери о том, что она обязуется выписаться, будет недостаточно. А вот письменного соглашения, составленного между собственниками квартиры после её приватизации (отцом и дочерью) и матерью, о том, что она имеет право пользоваться квартирой на безвозмездных началах в течение только лишь определенного срока, будет достаточно. Согласно ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Вот Вы и установите иное таким соглашением (договором) между собственниками квартиры после её приватизации (отцом и дочерью) и матерью.

Риск же дочери в том, что отец откажется продавать квартиру после приватизации, гораздо больше. Отца нельзя никак будет обязать продать свою собственность.

Свою долю дочь, конечно, теоретически продать вправе. Но вопрос в том, найдётся ли покупатель доли в квартире со смежными комнатами.

Рискуют все, и проще всем прийти к приватизации в общую собственность без определения долей в квартире и затем продать квартиру. Выручку потом можно делить по соглашению.

Хотелось бы вас прежде всего предупредить о наличии такой нормы права ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", согласно которой действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Данная статья распространяется и на тех лиц, которые отказались от приватизации.

ТАКИМ ОБРАЗОМ ЗА ВАШЕЙ МАТЕРЬЮ СОХРАНИТСЯ ПРАВО БЕССРОЧНОГО ПРОЖИВАНИЯ В КВАРТИРЕ, ОДНАКО, если вы составите соответствующий договор, соглашение, по которому ваша мать отказывается от своих прав на квартиру после ее приватизации, не претендует на проживание в ней и соответственно обязуется сняться с регистрации в определенный срок, то в случае отсутствия ее добровольного согласия на снятие с регистрации, вы вправе обратиться в суд и суд примет решение о прекращении ее права пользования жилым помещением и снятии ее с регистрации.

Дочь вправе будет продать свою долю, но предварительно предложив отцу выкупить ее долю по определенной цене, исполнив требование, содержащееся в ст. 250 ГК РФ.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Идеальный вариант приватизировать на троих продать квартиру и поделить деньги между папой и дочерью.

Мать права, так у неё сохраняется хоть какие то рычаги влияния. ПРиватизируйте, она откажется. Выставляете на продажу, находите покупателей, отец и дочь берут аванс или задаток. Перед сделкой мать снимается с учёта. Тут отец теоретически может отказаться от продажи, но по другому не получается, так как покупатель не согласиться купить квартиру с прописанным лицом. ПРодавть квартиру , конечно , можно и с прописанной мамой. Обязательство по выписке не имеет юридической силы, так как это право гражданина на свободы места жительства и он не может отказаться от него. Риск у дочери есть, отец откажется продавать. НО тогда дочь может сама запросто продать свою 1\2 доли, но цена будет ниже, чем если продать всю квартиру..

Наталья,

1) Можно ли будет продать квартиру после приватизации если мать, не является собственником, но при продаже откажется сняться с регистрационного учета?

Можно. Если она не снимется с регистрационного учета при продаже, самой сделке купли-продажи это обстоятельство никак не помешает. Новый собственник сможет ее снять с регистрационного учета в судебном порядке как утратившую право пользования жилым помещением.

2) Достаточно ли будет письменного заверения от матери, заверенного нотариально, что мать при продаже квартиры обязуется выписаться?

Может написать, но это не обязательно, учитывая вышеизложенное.

3) Есть ли риск у дочери, если квартира будет приватизирована на двоих, а отец вдруг откажется её продавать ( при условии, что мать не участвует в приватизации и одновременно выписывается из квартиры) ?

Отец может отказаться продавать. Это его право как собственника.

4) Может ли она в таком случае продать свою долю в этой квартире( комнаты не раздельные) ?

Может. У отца преимущественное право покупки. Она должна будет сначала предложить отцу купить свою долю. В случае несогласия на покупку или просто молчания в течение месяца со дня внесения предложения, может продавать третьим лицам.

Важно! Продать третьим лицам она может на тех же условиях и за ту же цену, что и предлагала отцу. В противном случае возможно признание договора недействительным в судебном порядке.

Предложение о покупке своей доли лучше вручить под подпись или направить заказным письмом с уведомлением С ОПИСЬЮ ВЛОЖЕНИЯ! Это в качестве доказательства в будущем, что преимущественное право покупки действительно было соблюдено.

Удачи!

Наталья Владимировна, все письменные соглашения в таких случаях, даже нотариально удостоверённые что кто-то что-то там обязуется сделать в будущем (выписаться, продать и так далее) являются ничтожными кусками бумаги.

Если мать откажется от участия в приватизации, то сохранит пожизненное право проживания там. Люди, которые будут покупать квартиру будут не в восторге от такого приобретения, фактически они купят квартиру с Вашей мамой в подарок. Соответственно это скажется на цене не в лучшую сторону.

Отец как собственник в любой момент может отказаться от продажи квартиры.

Дочь может продать свою 1/2, но продажа по долям также не лучшим образом влияет на цену. 1/2 долю Вы не продадите по цене половины стоимости квартиры.

Мать может выписаться перед приватизацией, тогда она не должна будет отказываться, и не сохранит пожизненного права, но тогда отец может "передумать" приватизировать.

Надо также иметь в виду, если вы вдвоем там не живете и не платите ЖКУ, то отец может обратиться с иском в суд и выписать Вас.

Отец сейчас может подать иск в суд о признании дочери и матери утратившими право пользования жилым помещением. Вот чем рискуют дочь с матерью. Относительно конкретно Вашего вопроса - то такая сделка далеко не в интересах матери. А в остальном опасения и предположения Ваши совершенно точны. Как мать может отказаться выписываться, так и отец может отказаться продавать свою долю