Добрый вечер. Квартиру от дедушки внучке можно оформить при жизни через договор дарения. Но сейчас есть важное отличие от прежнего порядка. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариусом. Поэтому просто составить договор дарения самостоятельно и сразу отнести его в МФЦ уже нельзя. Сначала дедушка и внучка обращаются к нотариусу, нотариус удостоверяет договор, после чего переход права собственности регистрируется в ЕГРН. Это прямо предусмотрено пунктом 3 статьи 574 ГК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/38e5ae3585f72de3522eeb3d3420eb185d57c18d/.

Завещание перед дарением отменять не требуется. Это два разных способа распоряжения имуществом. Завещание действует на случай смерти и касается имущества, которое будет принадлежать дедушке на день открытия наследства. Если дедушка при жизни подарит квартиру внучке и переход права будет зарегистрирован, квартира перестанет принадлежать дедушке и после его смерти в наследство уже не войдет. По статье 1112 ГК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/5974980bb11fb5c75e99ac0cf647038fc393376f/ в состав наследства входит имущество, принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства. Поэтому прежнее завещание в отношении уже подаренной квартиры фактически не сможет быть исполнено.

Само завещание при этом не становится недействительным целиком. Например, если в нем указано не только конкретное жилье, но и другое имущество либо сформулировано распоряжение всем имуществом, которое будет принадлежать дедушке ко дню смерти, завещание продолжит действовать в отношении того имущества, которое останется у него. Дедушка вправе отдельно отменить или изменить завещание, но обязанности делать это перед дарением квартиры нет. Право завещателя отменить или изменить завещание в любое время закреплено в статье 1130 ГК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/b07637628b1192cea82c14a7a34a980bd28e7343/.

Как оформить квартиру сейчас

Первый этап заключается в проверке права собственности дедушки. Нужно установить, действительно ли квартира принадлежит ему, принадлежит ли полностью или только в доле, имеются ли ипотека, арест, запрет регистрационных действий или другие обременения. Нотариус при удостоверении договора обязан проверить принадлежность недвижимости отчуждающему ее лицу и наличие ограничений или иных обстоятельств, препятствующих сделке. Это предусмотрено статьей 55 Основ законодательства РФ о нотариате https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/44f8341bc19a8fbfd5c15befdcb37ea625756d09/.

Второй этап заключается в обращении к нотариусу. Поскольку речь идет именно о дарении квартиры между двумя гражданами, нотариальная форма обязательна независимо от того, передается вся квартира или доля. Нотариус составляет либо проверяет договор, выясняет волю сторон и удостоверяет сделку. Простая письменная «дарственная», подписанная дома после 13 января 2025 года, для такого дарения требованиям закона не соответствует.

Обращаться необходимо к нотариусу, который вправе удостоверить сделку с недвижимостью, расположенной в соответствующем субъекте РФ. По статье 56 Основ законодательства РФ о нотариате https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/72040891fbe98362af96a03267d85995170bae44/ договор отчуждения недвижимости удостоверяет нотариус одного из нотариальных округов в пределах субъекта РФ, где находится эта недвижимость. Например, если квартира находится в Московской области, сделка удостоверяется нотариусом Московской области.

После удостоверения договора отдельная поездка в МФЦ чаще всего вообще не нужна. Нотариус обязан незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня, направить заявление и документы на государственную регистрацию в Росреестр в электронной форме, если стороны не возражают против такой подачи. Это прямо установлено статьей 55 Основ законодательства РФ о нотариате https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/44f8341bc19a8fbfd5c15befdcb37ea625756d09/.

Через МФЦ технически документы на государственную регистрацию также могут представляться. Такой способ предусмотрен статьей 18 Федерального закона № 218-ФЗ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/b9b9f049ea155ae41eeefef26dbc7dfcd67dd1d0/. Но при нотариальном дарении практического смысла специально идти в МФЦ чаще нет, поскольку нотариус может сам направить документы непосредственно в Росреестр. Поэтому правильная последовательность сейчас выглядит так. Сначала нотариус, затем государственная регистрация перехода права, которую нотариус может организовать самостоятельно.

Когда внучка станет собственником

Подписание и нотариальное удостоверение договора еще нужно отличать от возникновения зарегистрированного права собственности. Право собственности на недвижимость у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Это следует из пункта 2 статьи 223 ГК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1946f279c3925b6402c64903e56362251c469e02/ и статьи 131 ГК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/. После внесения записи в ЕГРН собственником квартиры становится внучка.

Именно с этого момента дедушка перестает быть собственником. Это принципиально важно до подписания договора. Дарение не является аналогом завещания. При завещании собственником квартиры до смерти остается дедушка. При дарении право переходит внучке уже при жизни дедушки после регистрации сделки. Поэтому дарение следует использовать только тогда, когда дедушка действительно хочет передать квартиру в собственность уже сейчас.

Нужно ли отменять завещание

Если завещание составлено именно на эту внучку, отменять его для оформления дарения не требуется.

Если квартира завещана другому человеку, результат тот же. Дедушка вправе при жизни распорядиться своей квартирой иначе и подарить ее внучке. Лицо, указанное в завещании, не становится собственником квартиры в момент составления завещания и не приобретает право запрещать дедушке распоряжаться своим имуществом при жизни. После зарегистрированного дарения квартира уже не будет принадлежать дедушке и поэтому не войдет в наследственную массу.

Если дедушка хочет привести документы в полное соответствие со своей новой волей, он может обратиться к нотариусу и отменить или изменить завещание. Но это отдельное действие, а не условие действительности договора дарения. По статье 1130 ГК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/b07637628b1192cea82c14a7a34a980bd28e7343/ завещатель вправе отменить или изменить завещание в любое время и не обязан объяснять причины.

Практически вопрос об отмене завещания имеет смысл решить, если завещание охватывает и другое имущество или после дарения его содержание перестает соответствовать действительной воле дедушки. Например, если дедушка завещал внучке квартиру, машину и денежные средства, дарение квартиры не отменит распоряжения в отношении машины и денежных средств. Если же дедушка вообще больше не хочет сохранять ранее сделанные наследственные распоряжения, тогда завещание следует отдельно изменить либо отменить у нотариуса.

Какие документы понадобятся

Точный комплект нотариус определит после проверки квартиры и обстоятельств ее приобретения. На практике нужно быть готовыми представить паспорта дедушки и внучки, документы, позволяющие подтвердить родство, а также имеющиеся документы на квартиру. Для подтверждения линии родства могут потребоваться свидетельства о рождении дедушкиного ребенка и внучки, а если фамилии менялись, документы о заключении брака или перемене имени. Подтверждение родства имеет значение в том числе для применения налоговых и нотариальных льгот. Дедушка и внучка прямо относятся к близким родственникам для целей освобождения подарка от НДФЛ.

Многие сведения о зарегистрированном праве и обременениях нотариус получает самостоятельно из государственных информационных систем. Однако старые документы на квартиру лучше взять с собой, особенно если право возникло давно или имеются особенности оформления. По статье 55 Основ законодательства РФ о нотариате https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/44f8341bc19a8fbfd5c15befdcb37ea625756d09/ нотариус обязан проверить принадлежность недвижимости дарителю и обстоятельства, препятствующие сделке.

Нужно ли согласие жены дедушки

Это зависит от того, когда и на каком основании дедушка приобрел квартиру.

Если квартира была приобретена дедушкой в зарегистрированном браке и относится к общему имуществу супругов, вопрос согласия супруги нужно обязательно решить до сделки. Для распоряжения недвижимостью и для сделки, требующей нотариального удостоверения, пункт 3 статьи 35 СК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/ предусматривает нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если квартира является личным имуществом дедушки, например принадлежала ему до заключения брака либо была получена им по наследству или в дар, правовая ситуация иная. Поэтому нотариусу необходимо сообщить основание приобретения квартиры и семейное положение дедушки. Просто то обстоятельство, что в ЕГРН единственным собственником записан дедушка, еще не всегда позволяет сделать вывод, что квартира не относится к имуществу супругов.

Налог при дарении внучке

При дарении от дедушки внучке НДФЛ с обычного подарка недвижимости не возникает, поскольку дедушка и внучка относятся к близким родственникам. Такое освобождение предусмотрено пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ. Подтверждение этого правила применительно к дедушкам, бабушкам и внукам приведено в актуальных материалах по дарению недвижимости внукам https://www.consultant.ru/law/podborki/darenie_nedvizhimosti_vnuku/.

Нужно учитывать специальное изменение, действующее с 2026 года. Налоговое законодательство предусматривает отдельное исключение из льготы для лица, имевшего в соответствующем налоговом периоде статус иностранного агента. Если такого обстоятельства нет, стандартная схема дарения дедушка-внучка от НДФЛ освобождается.

Даритель также не получает доход от передачи квартиры безвозмездно, поэтому обычного НДФЛ у дедушки вследствие самого дарения не возникает. После регистрации право переходит внучке, и уже она становится собственником недвижимости для последующего налогообложения имущества.

Расходы на нотариуса и регистрацию

Поскольку договор теперь обязательно удостоверяется нотариусом, необходимо учитывать нотариальный тариф. Для договоров дарения недвижимости между членами семьи и близкими родственниками с 2025 года предусмотрено уменьшение федерального нотариального тарифа на 50 процентов. Дедушка и внучка относятся к этой категории. Кроме федерального тарифа может взиматься региональный тариф, размер которого зависит от субъекта РФ и обстоятельств нотариального действия.

Отдельно уплачивается государственная пошлина за регистрацию права собственности в ЕГРН. По информации Росреестра на 2026 год для физического лица при кадастровой стоимости объекта до 20 млн рублей включительно базовый размер пошлины составляет 4 000 рублей. При более высокой кадастровой стоимости применяется другое правило расчета, поэтому для дорогой недвижимости сумму нужно определять по кадастровой стоимости конкретной квартиры.

Главный юридический риск дарения

Здесь стоит особенно внимательно определить, чего именно хочет дедушка.

Если цель состоит в том, чтобы квартира гарантированно перешла внучке только после смерти дедушки, дарение не является подходящей заменой завещанию. Договор дарения передает собственность при жизни. Более того, пункт 3 статьи 572 ГК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e92736ea135e1b4b4f24d328a683d6954e73a27c/ прямо устанавливает, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, а к такому распоряжению применяются правила о наследовании.

Поэтому нельзя составить договор примерно следующего содержания: «дедушка дарит квартиру внучке, но собственником она станет только после его смерти». Такой документ не заменит завещание. Если дедушка хочет оставаться собственником до конца жизни, юридически нужно рассматривать наследственный механизм, в первую очередь завещание, а не откладывать исполнение договора дарения до смерти.

Если же дедушка хочет, чтобы внучка стала собственником уже сейчас и чтобы квартира впоследствии вообще не входила в наследственную массу, тогда договор дарения соответствует этой цели. После государственной регистрации внучка становится собственником, а прежнее завещание в части этой квартиры уже не определяет ее судьбу.

Еще один существенный момент заключается в том, что после совершения дарения дедушка не сможет просто передумать и потребовать квартиру обратно лишь потому, что изменились отношения с внучкой. Закон предусматривает специальные основания отмены дарения, но свободного одностороннего возврата подаренной недвижимости по желанию дарителя нет. Поэтому до подписания договора дедушке важно понимать, что он действительно передает право собственности, а не просто «переоформляет квартиру на будущее». Правила об отмене дарения содержатся в главе 32 ГК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e9b1f2aeabf3c6b71feaf2170dd49d4d1c70d5d5/.

Если дедушка продолжит жить в квартире

Сам факт дарения не означает физического выселения дедушки на следующий день, но после государственной регистрации собственником станет внучка. Поэтому вопрос дальнейшего проживания дедушки лучше заранее обсуждать с нотариусом и отражать юридически корректно с учетом конкретной конструкции сделки. Если главная задача состоит именно в сохранении гарантированного пожизненного проживания и контроля над квартирой, нужно сравнить дарение с завещанием и другими предусмотренными законом конструкциями, а не выбирать дарение только потому, что его считают «проще».

Если внучка несовершеннолетняя

Несовершеннолетней внучке квартиру подарить можно. Но порядок подписания договора зависит от ее возраста и участия законного представителя. Нотариус при подготовке сделки проверит полномочия родителей или иного законного представителя и соблюдение требований к участию несовершеннолетнего. То обстоятельство, что внучка несовершеннолетняя, не препятствует безвозмездному приобретению квартиры, но самостоятельно подписывать все документы ребенок может не во всех возрастах. Поэтому нотариусу необходимо сразу сообщить возраст внучки.

Если дедушка дарит не всю квартиру, а долю

Дарение доли также возможно. С 13 января 2025 года различие между дарением целой квартиры и доли в части нотариальной формы для сделки между гражданами уже не является решающим, поскольку пункт 3 статьи 574 ГК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/38e5ae3585f72de3522eeb3d3420eb185d57c18d/ требует нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества между гражданами в целом.

Что будет с квартирой после регистрации

После регистрации внучка получает право собственности и сможет распоряжаться квартирой как собственник с учетом предусмотренных законом ограничений. Квартира уже не будет наследоваться после дедушки, поскольку к моменту его смерти она ему не принадлежит. Если внучка состоит в браке, имущество, полученное ею именно в дар, не превращается только по факту брака в совместно нажитое имущество супругов. Для этого вида имущества действует специальное правило семейного законодательства, однако при последующих вложениях супругов и иных обстоятельствах могут возникать отдельные имущественные вопросы.

Практически я бы оформлял так

Сначала получить актуальную выписку ЕГРН либо предоставить нотариусу данные квартиры и проверить, кто записан собственником и какие имеются обременения.

Затем проверить основание приобретения квартиры дедушкой. Особенно важно понять, покупалась ли она в браке, была приватизирована, получена по наследству, подарена либо приобретена по другой сделке. От этого зависит вопрос прав супруги дедушки и состав документов.

После этого подготовить документы, подтверждающие родство дедушки и внучки. Если родство прослеживается через родителя внучки и менялись фамилии, необходимо собрать всю цепочку документов.

Далее обратиться к нотариусу в субъекте РФ, где находится квартира. Нотариус проверит право собственности, обременения, семейное положение, дееспособность и волю сторон, подготовит или проверит договор и удостоверит его.

После удостоверения договора целесообразно сразу поручить нотариусу электронную подачу документов в Росреестр. Закон предусматривает такую обязанность нотариуса, если стороны против этого не возражают. В этом случае специально идти в МФЦ не требуется.

После регистрации нужно получить подтверждение внесения права внучки в ЕГРН. Именно регистрация является моментом возникновения у нее права собственности на квартиру.

Старое завещание можно оставить как есть, если его остальные распоряжения устраивают дедушку. Если после дарения оно уже не соответствует его воле относительно другого имущества, его можно отдельно изменить или отменить у нотариуса. Для самого дарения предварительная отмена завещания не требуется.

Итог. Оформить квартиру от дедушки внучке можно. Сейчас правильный путь идет через нотариуса, а не посредством самостоятельного договора непосредственно в МФЦ. Нотариус удостоверяет договор дарения и, если стороны не возражают, сам направляет документы в Росреестр. Завещание предварительно отменять не нужно. После регистрации дарения квартира становится собственностью внучки и в наследство после дедушки уже не входит. Главный вопрос, который нужно решить до сделки, состоит в том, хочет ли дедушка передать собственность внучке уже сейчас или сохранить квартиру за собой до смерти. В первом случае подходит дарение, во втором случае логичнее сохранять наследственный механизм.

Здравствуйте, оформить квартиру на внучку через нотариуса можно по договору дарения, через МФЦ только сделка купли-продажи. Завещание отменять не обязательно, но желательно также у нотариуса.

Да, оформить квартиру от дедушки внучке можно. Однако с 13 января 2025 года процедура изменилась: теперь договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ, Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ).

Пошаговый порядок действий:

1. Обращение к нотариусу: дедушка и внучка совместно посещают нотариуса для составления и удостоверения договора дарения.

2. Регистрация перехода права: нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр в электронном виде. Альтернативно, стороны могут подать заявление о регистрации перехода права собственности через МФЦ или сайт Росреестра.

Обязательные документы:

· паспорта обеих сторон;

· договор дарения (составляется у нотариуса);

· заявление о государственной регистрации перехода права;

· правоустанавливающие документы на квартиру дедушки;

· квитанция об уплате госпошлины (4 000 руб.).

Налоги: внучка освобождается от уплаты НДФЛ, поскольку дедушка и внуки являются близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Отмена завещания: отменять завещание перед дарением не требуется. Завещание действует на случай смерти и касается имущества, которое будет принадлежать дедушке на день открытия наследства. Если дедушка при жизни подарит квартиру и переход права будет зарегистрирован, квартира перестанет ему принадлежать и в наследство не войдёт (ст. 1112 ГК РФ). Завещание продолжит действовать в отношении того имущества, которое останется у дедушки. В любой момент дедушка вправе отменить или изменить завещание отдельно (ст. 1130 ГК РФ), но обязанности делать это перед дарением нет.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь. +7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App.

Здравствуйте. Если дедушка является собственником квартиры он может распоряжаться ею без проблем. Завещание тому не помеха.

Если Вы хотите именно через МФЦ распорядиться, то для этого надо составить договор купли -продажи. Помните, что это - возмездная сделка, по которой покупатель обязан уплатить сумму, указанную в ДКП. Не ровен час, завтра дедушка помрёт, и тогда наследники как по закону, так и по завещанию, вправе обратиться с иском в суд об оспаривании сделки. Если Вы не сможете подтвердить передачу денег, то это может стать основанием к признанию сделки недействтельной.

Поэтому проще всего получить дедушкину квартиру по договору дарения. Но с 2025г. такие сделки обязательно проводить через нотариуса - ч. 3 ст. 574 ГК РФ.

Что касается завещания: если оно составлено на квартиру, то при жизни дедушки оно не ограничивает его право распоряжаться имуществом. После регистрации дарения завещание в отношении этой квартиры утратит силу автоматически, поскольку собственность перейдет к внучке. Однако во избежание проблем с наследниками и для исключения разночтений рекомендуется официально отменить завещание, обратившись к нотариусу с соответствующим заявлением.

Если же вы планируете оформить квартиру по завещанию, то это произойдет только после смерти дедушки, и тогда необходимо будет вступать в наследство через нотариуса, а МФЦ для этого не используется.

Резюме: оформить квартиру на внучку через МФЦ можно по договору дарения. Завещание отменять не обязательно, но желательно. Рекомендую также получить консультацию нотариуса и подготовить документы для регистрации.

Для передачи квартиры от дедушки внучке при жизни наиболее простым и выгодным способом является заключение договора дарения. Государственная регистрация перехода права собственности возможна через МФЦ или напрямую через Росреестр. Для этого понадобятся следующие документы: паспорта сторон, правоустанавливающий документ на квартиру, выписка из ЕГРН, технический план (в отдельных случаях), квитанция об уплате госпошлины (для внучки). Нотариальное удостоверение договора не требуется, так как даритель и одаряемая являются близкими родственниками (дедушка и внучка). Внучка освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц.

Что касается завещания: если оно составлено на квартиру, то при жизни дедушки оно не ограничивает его право распоряжаться имуществом. После регистрации дарения завещание в отношении этой квартиры утратит силу автоматически, поскольку собственность перейдет к внучке. Однако во избежание проблем с наследниками и для исключения разночтений рекомендуется официально отменить завещание, обратившись к нотариусу с соответствующим заявлением.

Если же вы планируете оформить квартиру по завещанию, то это произойдет только после смерти дедушки, и тогда необходимо будет вступать в наследство через нотариуса, а МФЦ для этого не используется.

Резюме: оформить квартиру на внучку через МФЦ можно по договору дарения. Завещание отменять не обязательно, но желательно. Рекомендую также получить консультацию нотариуса и подготовить документы для регистрации.

Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.