Короткий ответ: По участку за 3 млн: Налога нет, декларация не нужна (срок владения более 5 лет).

По дому с участком за 2 млн: Налог и декларация есть (доход 2 млн – расход 1.3 млн = 700 тыс. руб. чистой прибыли под налог 13%). Сдается каждым супругом (по 1/2 доли, если имущество совместное).

По квартире за 6 млн: Налог и декларация есть (доход 6 млн – расход 3 млн = 3 млн руб. под налог 13%). Сдается каждым супругом.

Детская льгота (ст. 217.1 НК РФ) НЕ применяется: Вы купили вторую квартиру (49 кв.м) ДО продажи первой квартиры (33 кв.м), а льгота строго требует покупки нового жилья в том же году или до 30 апреля следующего года после продажи.

Ситуация налоговая, разложу по каждому объекту, потому что здесь смешаны три разные конструкции: продажа с истёкшим минимальным сроком владения, продажа с уменьшением дохода на расходы, и продажа единственного (или уже не единственного) жилья с возможным освобождением по «семейной льготе». Сразу обозначу: по НК РФ нет статьи 271 в отношении семейной льготы, Вы имеете в виду п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, это и есть «детская льгота» при продаже жилья семьями с двумя и более детьми. Она применима только к жилью, не к участкам и не к нежилым объектам.

Разбор по объектам (по каждому супругу отдельно, если имущество совместное, доходы и расходы делятся поровну по соглашению или пропорционально долям, ст. 220 НК РФ, письма Минфина многократно, например от 30.03.2022 № 03-04-05/25920).

Участок за 3 млн, владение 5 лет. Если минимальный срок владения по п. 4 ст. 217.1 НК РФ истёк (для участков это 5 лет, если не подпадает под п. 3), доход освобождается полностью, декларация не подаётся (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ). Проверить нужно точную дату регистрации права и дату перехода права к покупателю, потому что «5 лет» считается с точностью до дня.

Дом с участком за 2 млн, куплен за 1,3 млн. Срок владения Вы не указали. Если менее минимального, налог с разницы: доход 2 млн минус расход 1,3 млн = 700 тыс, НДФЛ 13% = 91 тыс на семью, делится между супругами (ст. 220 НК РФ, пп. 2 п. 2). Декларация обязательна у обоих супругов до 30 апреля 2026 года, срок Вы уже пропустили (штраф по ст. 119 НК РФ, минимум 1000 руб., плюс пени). Здесь семейная льгота по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ теоретически применима, если дом жилой и соблюдены все 5 условий (двое несовершеннолетних детей, приобретение нового жилья в том же году или до 30 апреля следующего, кадастровая стоимость проданного не более 50 млн, большая площадь/стоимость нового жилья, отсутствие у семьи иного жилья свыше 50% площади нового). Разбирать надо предметно, потому что у Вас цепочка сделок и «иное жильё» есть.

Первая квартира за 3 млн, продана за 6 млн в том же 2025 году. Владение менее минимального срока (3 или 5 лет по п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ, зависит от того, единственное ли это жильё на момент продажи). Доход 6 млн минус расход 3 млн = 3 млн, НДФЛ 13% = 390 тыс на семью. Здесь и есть главный вопрос по «детской льготе». По п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (введён ФЗ № 382-ФЗ от 29.11.2021) освобождение от НДФЛ при продаже жилья возможно при одновременном соблюдении:

а) у налогоплательщика (или супруга) двое и более несовершеннолетних детей;

б) в календарном году продажи или не позднее 30 апреля следующего года приобретено другое жильё;

в) общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше проданного;

г) кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб.;

д) на дату отчуждения проданного жилья налогоплательщику, супругу и детям не принадлежит в совокупности более 50% в ином жилье с большей площадью.

У Вас квартира 33 кв.м продана, куплена квартира 49 кв.м за 4,5 млн, площадь больше, это плюс. Но: на момент продажи первой квартиры у Вас уже была вторая (49 кв.м), плюс возможно дом. Условие «д» может не выполниться. Тут развилка полностью зависит от хронологии сделок и от того, что осталось в собственности семьи на дату продажи первой квартиры.

Материнский капитал 900 тыс в составе покупки за 4,5 млн. Важный нюанс: доли детям должны быть выделены по ФЗ № 256-ФЗ от 29.12.2006. Если при продаже первой квартиры она была куплена с использованием маткапитала, а доли детям не выделены, это нарушение, но к НДФЛ прямого отношения не имеет. По квартире за 4,5 млн доли детям выделять обязательно после снятия обременения.

Главные ошибки, которые вижу в Вашем описании:

Первая. Смешение декларирования: по каждой сделке декларируется доход у собственника, если собственность общая совместная, распределение доходов и расходов между супругами делается по соглашению (лучше поровну), это оформляется письменно и прикладывается к 3-НДФЛ. Если собственность оформлена на одного, декларирует один, но при расчёте расходов можно ссылаться на общий режим (ст. 34 СК РФ).

Вторая. Пропущен срок декларации за 2025 год (до 30 апреля 2026). Уже штрафы и пени, но подать нужно срочно, размер штрафа зависит от суммы налога, минимум 1000 руб., максимум 30% от неуплаченной суммы (ст. 119 НК РФ).

Третья. «Детская льгота» по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ применяется к каждому объекту жилья отдельно и требует соблюдения всех пяти условий одновременно. По цепочке сделок в одном году это часто не проходит по условию «д» об отсутствии иного жилья.

Без применения семейной льготы налог по семье ориентировочно 91 тыс (дом) + 390 тыс (квартира) = 481 тыс, делится между супругами. С применением п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ по квартире (если условия соблюдены) налог может сократиться до 91 тыс. По участку, скорее всего, налога нет вообще. Плюс не забыть про имущественный вычет 1 млн по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, если по какому-то объекту расходы документально не подтверждены, но выгоднее вычет по расходам, если они есть.

Здесь именно тот случай, где грамотный расчёт с правильным распределением между супругами и применением семейной льготы может сэкономить сотни тысяч, а ошибка в декларации привлечёт камеральную проверку с доначислением.

Важное уточнение: в Налоговом кодексе РФ нет статьи 271, которая предоставляла бы льготу при продаже недвижимости. Вероятно, вы имели в виду пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ (льгота для семей с двумя и более детьми) или статью 220 НК РФ (имущественные вычеты).

Ниже разбор вашей ситуации по каждому объекту на основе действующего законодательства.

1. Продажа участка за 3 млн руб. (срок владения 5 лет)

Налога не будет ни у одного из супругов. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения земельным участком составляет 5 лет. Поскольку он соблюден, доход полностью освобождается от НДФЛ.

Декларацию подавать не нужно.

2. Продажа дома (24 м²) с участком за 2 млн руб., купленного за 1,3 млн руб.

Земельный участок: Срок владения землей обычно считается отдельно. Если суммарно земля была в собственности более 5 лет, налог с нее платить не нужно.

Дом: Срок владения домом — менее 5 лет. Возникает налогооблагаемый доход. Вы можете уменьшить его либо на сумму документально подтвержденных расходов (цена покупки), либо на стандартный имущественный вычет (1 млн руб.).

При использовании расходов:

(

2

−

1

,

3

)

×

13

%

=

91

(2−1,3)×13%=91 тысяча рублей налога со сделки.

При использовании стандартного вычета:

(

2

−

1

)

×

13

%

=

130

(2−1)×13%=130 тысяч рублей.

Выгоднее использовать расходы. Налог платится пропорционально долям каждого супруга (обычно пополам, если доли равные).

3. Покупка квартиры за 4,5 млн руб. (из них 900 тыс. маткапитал)

Материнский капитал является вашим расходом. Он уменьшает базу для получения налогового вычета. Супруги имеют право распределить между собой основной имущественный вычет до 2 млн рублей на каждого (итого 4 млн руб.) и вычет по процентам ипотеки (если она есть) до 3 млн рублей на каждого. С суммы маткапитала (900 тыс. руб.) получить налоговый вычет нельзя. То есть к возврату вам положено

13

%

13% от

3

,

6

3,6 млн руб. (

4

,

5

−

0

,

9

4,5−0,9), что составляет

468

468 тысяч рублей.

4. Продажа первой квартиры за 6 млн руб. (владение после покупки за 3 млн руб.)

Здесь возникает обязанность уплатить налог, так как квартира находилась в собственности меньше минимального срока (даже если это было единственное жилье, срок владения составил менее 3 лет с момента регистрации права, а для единственного жилья без ДДУ действует правило 3 лет; если же был ДДУ — см. ниже).

Расчет базы: Доход можно уменьшить на фактические расходы на покупку этой квартиры (3 млн руб.). База составит

6

−

3

=

3

6−3=3 млн руб.

Применение детской льготы (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ): Эта норма позволяет семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми (или студентами-очниками до 24 лет) не платить налог вообще, независимо от срока владения, если выполняется ряд условий:

Взамен проданного жилья в том же календарном году (или до 30 апреля следующего года) приобретено новое.

Общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного.

Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.

На момент продажи членам семьи (включая детей) не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше площади покупаемого.

В вашем случае условия выполняются: двое родителей + несовершеннолетние дети, новая квартира (49 кв. м) больше старой (33 кв. м), цена новой выше цены старой. Следовательно, налог с продажи первой квартиры платить не придется, декларацию по этому доходу также подавать не нужно.

Нужно ли сдавать декларацию каждому супругу?

За продажу дома: Да, декларация 3-НДФЛ подается каждым супругом на свою долю дохода и уплаченного налога (до 30 апреля года, следующего за годом продажи).

За продажу первой квартиры: Нет, декларация не нужна, так как применяется освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

За покупку второй квартиры (49 кв. м): Чтобы вернуть ранее уплаченный НДФЛ (те самые 468 тысяч рублей), каждый из супругов подает отдельную декларацию 3-НДФЛ (за тот год, когда возникло право на вычет) и заявление на распределение долей вычета.

Ставки налога

Поскольку описанные события происходят в 2025–2026 годах, применяется прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ):

13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей;

15% с суммы превышения над 2,4 млн рублей.

В ваших расчетах база после применения вычетов не превысит этот порог, поэтому ставка останется 13%.

Рекомендация: Обязательно сохраните все договоры купли-продажи, расписки об оплате и выписку о переводе средств материнского капитала из Социального фонда России (СФР) для подтверждения расходов перед налоговой.

Желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.