Роман, приветствую Вас.

Банкротство тёти 2022 года не мешает продавать квартиру по закону.

Но банки часто отказывают в ипотеке покупателям, если один из продавцов — бывший банкрот.

Вариант риэлтора рабочий:

Тётя дарит свою ½ долю дочерям → продавцами становятся мама + дочери → банки спокойнее дают ипотеку.

Дарение между близкими родственниками налога не облагается, оформляется у нотариуса. Риски минимальны, так как банкротство было давно.

Альтернатива — искать покупателя с наличными.

Продавать долю тёти отдельно (сложнее и обычно дешевле).

Нет, ваш риелтор предлагает юридически неграмотную и опасную схему, которая не решит проблему с банками, но создаст серьезные риски для вашей семьи.

Дурят вас. Не продавайте через ипотеку и все дела.

Здравствуйте.

Предложение риелтора может повысить шансы на одобрение ипотеки, поскольку банки нередко отказывают в кредитовании при участии в сделке лица с историей банкротства (из‑за риска оспаривания сделки кредиторами в рамках ФЗ от 26.10.2002 № 127‑ФЗ); однако дарение доли тётей дочерям само по себе несёт риски — такая сделка может быть оспорена как вывод активов, если на момент её совершения имелись признаки неплатёжеспособности; стопроцентной гарантии одобрения ипотеки после смены собственника нет, а надёжность схемы нужно оценивать с учётом материалов дела о банкротстве.

С уважением.

Здравствуйте, Роман!

Риэлтор перестраховывается...

Банкротство тёти — январь 2022 г.

Вступление в наследство — 2025 г. Продажа в 2026 году..

В соответствии со ст. 61.2. ФЗ -127 от 26.10.2002г. " О банкротстве" сделки купли-продажи, дарения оспариваются в течение 3 лет..Кредиторы оспаривать не будут...затратно для них будет..

Для банка цепочка «банкрот → наследство → дарение → продажа» может выглядеть сложнее и подозрительнее, чем прямая продажа наследственной доли...

Что можно сделать:

Уточнить у банков, а не только у риэлтора

- Обратитесь к 2–3 крупным банкам (Сбер, ВТБ, ГБ...)

Сразу скажите: у одного из продавцов было банкротство в 2022 г., наследство в 2025 г.

Спросите, готовы ли они ипотеку под такую сделку аккредитовать.

Подготовить документы:

- Определение арбитражного суда о завершении процедуры банкротства гражданина (ст. 213.28 Закона № 127‑ФЗ).

- Выписка из ЕГРН на квартиру с датой регистрации права тёти.

- Свидетельство о праве на наследство (2025 г.).

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.

С уважением.

Роман, приветствую. Задача риэлтора продать и получить вознаграждение. Лично я своим клиентам не рекомендую покупать имущество у банкротов! Схемы дарения, доверенности тоже не решат проблему.

С наилучшими пожеланиями, Поздняков Дмитрий Анатольевич. Юрист, руководитель ЮК "КАПИТАЛ РЕСУРС". +7 (495) 197-75-55, сайт https://Поздняков.рф/

Роман, здравствуйте.

1) Риелтор знает, как банки отрицательно реагируют на бывших банкротов. Но это просто "хотелки", а не законные требования банков, так как никаких законных ограничений для продажи имущества после банкротства нет ни в одной статье. Может тетя продавать свою долю без ограничений. Банки просто вредят бывшим банкротам, мстят, можно сказать.

2) Дарение от тети ее дочерям не вычеркнет тетю из общего списка (цепочки) собственников квартиры. После дарения любой банк сможет получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества с полным списком всех собственников квартиры от первого до последнего и тетя в этом списке будет со своим банкротством. Потому никаких плюсов не вижу. Одни минусы: если прежний собственник умер в 2025 году или раньше, то через 3 года с даты его смерти Ваша мама и тетя могут продать квартиру без огромного НДФЛ 13 или 15%. А если сейчас, в 2026 году будет дарение, то уже с даты дарения надо будет ждать 3 года, чтобы дочери тети могли продать и не платить НДФЛ.

3) Для помощи в продаже квартиры достаточно юриста. Риелтор без юридического образования не нужен, покупатели по объявлению найдутся.

4) Хорошо, что Вы перепроверяете все доводы, обращаясь к юристам. Вопросов при продажи квартиры может быть немало, и практически все они юридические.

Подробную информацию обо мне, моем рейтинге, контактах Вы можете узнать, перейдя по ссылке https://9111.ru/urist-5858836/