Как снизить налоговые затраты при продаже квартиры, приобретенной по доле владения?

Для снижения налоговых выплат. нет оснований. так и оплатите по мере приращивания долей в квартире. Давать же советы по уходу Вами от уплаты налога, не имеем прав. да и желания нет.

Добрый день! При продаже квартиры двумя налогоплательщиками, имеющими доли в праве собственности на нее, имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется каждому налогоплательщику в размере до 1 млн. рублей

Ранее позиция налоговых органов заключалась в том, что имущественный налоговый вычет, установленный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется налогоплательщику в размере, пропорциональном его доле в этой квартире, то есть пропорцонально доле от 1 млн. рублей.

В последних разъяснениях ФНС России, согласованных с Минфином России, говориться о том, что если у налогоплательщиков на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, принадлежащее им менее трех лет, то при продаже своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный вычет по НДФЛ предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн. рублей.

Т.е. в Вашем случае 5 млн. - 2 млн. = налоговая база, но есть второй вариант, который может быть выгоднее для Вас :

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Вот, возьмите на вооружение: Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 февраля 2012 г. N 03-04-05/5-111

Вопрос: Квартира находилась в общей долевой собственности. Доли невыделенные. Было три собственника по договору мены 1993 года - я, мать и отец.

Первая доля находилась в моей собственности более трех лет (по договору мены 1993 года я собственник одной из трех долей). Насколько я понимаю эта доля налогом не облагается при продаже. Вторая доля: менее трех лет (по договору дарения между мной и отцом год назад). Насколько я понимаю эта доля облагается налогом 13%. Так ли это?

Третья доля перешла по наследству от мамы (мама умерла 15 лет назад).

Как будет облагаться доход при продаже моей квартиры?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что квартира находилась в собственности налогоплательщика и его родителей с 1993 года. В 2010 году налогоплательщик по договору дарения получил от отца его долю в праве собственности на данную квартиру. Также в 2010 году налогоплательщик получил свидетельство о праве на наследство на долю матери, в результате чего он стал единоличным собственником квартиры, которую впоследствии планирует продать.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Как совершенно правильно указал Корнеев В.В. сейчас позиция налоговых органов такова, что предоставляется вычет по миллиону каждому из собственников.

Ваша доля принадлежит Вам более 3 лет (и не важно, что часть Вы докупали позже. Вы сами нашли эти разъяснения Минфина). Поэтому Вы налог не платите. Что касается Вашей супруги - то налог придется платить с суммы, превышающей миллион. Как вариант - можно ее долю попробовать оценить меньше, чем Ваши (никто же не обязывает доли продавать по одной стоимости).

Чтобы совсем ни чего не платить, надо чтобы ваша жена подарила вам свою долю. Тогда вы становитесь единственным собственником квартиры, и владеете ею более 3-х лет.

Нашел вот такое описание со ссылками на писма от минфина:

Из него следует что если я как человек уже владевшей долей в квартире получаю оставшиеся доли, то срок владения считается с момент владения первой долей!

СИТУАЦИЯ: Как исчисляется период нахождения имущества в собственности, если оно приобреталось по частям в разное время

Встречаются ситуации, когда физическое лицо в одном периоде владеет частью (долей) имущества, а впоследствии становится его единоличным собственником. При этом одна часть имущества может находиться в собственности меньше трех лет, а другая - свыше этого срока.

При последующей продаже такого объекта возникает вопрос: как рассчитать период владения недвижимостью для целей определения размера имущественного вычета? Ведь по общему правилу доходы от реализации имущества, которым лицо владело более трех лет, не облагаются НДФЛ. Следовательно, имущественный вычет по ним не предоставляется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Контролирующие органы поясняют, что в подобной ситуации срок владения недвижимостью следует рассчитывать с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе (Письма Минфина России от 27.10.2011 N 03-04-05/7-814, от 21.10.2011 N 03-04-05/9-764, от 18.10.2011 N 03-04-05/5-740, от 21.09.2011 N 03-04-05/5-681, от 15.09.2011 N 03-04-05/5-666, от 26.08.2011 N 03-04-05/7-604, от 16.08.2011 N 03-04-05/7-570, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-522, от 06.07.2011 N 03-04-05/7-486). Ведь изменение состава собственников не означает, что у налогоплательщика прерывается период владения объектом недвижимости (ст. 235 ГК РФ). Такая ситуация возникает, например, в следующих случаях:

- изменился состав собственников в результате смерти одного из них;

- изменились размеры долей сособственников в результате продажи или дарения одним из них другому своей доли (ее части).

Например, К.А. Ситин имеет в собственности 1/2 двухкомнатной квартиры. Свидетельство о регистрации права собственности на эту долю выдано 15 октября 2008 г.

В ноябре 2011 г. К.А. Ситин получил по наследству оставшуюся половину жилья. В этом же году К.А. Ситин продал квартиру.

Для определения размера имущественного вычета период владения недвижимостью необходимо исчислять с 15 октября 2008 г. В связи с тем что срок нахождения квартиры в собственности превысил три года, налогооблагаемого дохода у К.А. Ситина не возникнет. Следовательно, вычет ему не предоставляется.

Отметим, что ранее контролирующие органы придерживались иного мнения. Чиновники утверждали, что размер вычета зависит от периода нахождения в собственности каждой части (доли) имущества. На этом основании вычет предоставляется в сумме дохода, полученного от продажи объекта, пропорционально доле, которой собственник владеет в течение определенного периода (Письма Минфина России от 19.06.2009 N 03-04-05-01/474, ФНС России от 13.08.2009 N 3-5-04/1248@).

Вернемся к условиям предыдущего примера и предположим, что К.А. Ситин продал квартиру в 2011 г. за 4 100 000 руб. В таком случае имущественный вычет он мог бы заявить в следующих размерах. Доходы от продажи 1/2 квартиры, находившейся в собственности К.А. Ситина более трех лет, освобождаются от обложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А в отношении оставшейся 1/2 квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, К.А. Ситин может заявить имущественный вычет в размере 500 000 руб. (1 000 000 руб. x 1/2).

Как видно, в настоящее время контролирующие органы изменили свое мнение. Поэтому полагаем, что на практике руководствоваться следует последними разъяснениями контролирующих органов и рассчитывать период нахождения объекта в собственности начиная с момента первоначальной регистрации права.

Тем не менее во избежание возможных претензий рекомендуем уточнить позицию своей территориальной налоговой инспекции по данному вопросу.