Можно ли построить торгово-производственный объект на земельном участке с жилым домом в собственности?
Николай здравствуйте.
Зависит от того к какой категории относится ваш земельный участок (статья 7 Земельного кодекса РФ.)
Исходя из этого можно ответить на этот вопрос.
В любом случае разрешение на строительство придется брать в администрации вашего населенного пункта, и согласовывать с надзорными ведомствами.
Кроме того торгово-производственный объект весьма обширное понятие, вам следует уточнить вопрос, что бы юристы смогли на него ответить.
Возведение производственного помещения
Строительство промышленной недвижимости – это возведение производственных помещений в черте населенного пункта или на землях промышленности.
Складывается этот процесс с множества этапов, которые придется пройти инвесторам, прежде чем объект будет готов к эксплуатации:
Выбор земельного участка и его выкуп.
Проектирование объекта.
Получение разрешения на строительство.
Создание инженерных коммуникаций.
Регистрация готового сооружения в Росреестре.
Введение в эксплуатацию.
Требования к земельным участкам
Рассмотрим основные требования к земельным участкам под строительство производственных объектов:
Расположение участка. Определение места расположения будущего объекта промышленности – один из самых ответственных и важных этапов строительства. От соответствия земельного участка цели, которую собирается реализовать инвестор, зависит будущий успех предприятия.
Территориальное планирование. Участок сформирован в рамках программы планирования территорий, имеет четкие границы, внесен в государственный земельный кадастр.
Еще одним важным требованием к участку будет его вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования представляет собой всю возможную область применения данной территории. Определяется он государственными или муниципальными органами, устанавливающими правила землепользования, и влияет на градостроительный регламент соответствующей зоны городской застройки. Объект промышленности может быть построен не в черте населенного пункта, а за его пределами. В таком случае, строительство может производиться только на участке, отнесенном к категории земель промышленности.
Выбор участка производится путем изучения государственного кадастра и с учетом экологических и санитарных ограничений тех или иных территориальных зон.
Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную юридическую консультацию по телефону (просто кликните для звонка):
Что нужно для возведения сооружения?
Чтобы построить производственное сооружение недостаточно приобрести землю, расположенную в соответствующей территориальной зоне. Потребуется также получить разрешение на строительство в органах местного самоуправления согласно ст. 51 ГрК РФ. Разрешение фактически представляет собой подтверждение соответствия проекта будущего объекта требованиям правил землепользования и градостроительного регламента данной территориальной зоны.
Основанием для выдачи разрешения может быть письменное заявление собственника с приложением необходимой проектной и иной документации, поданное в орган местного самоуправления.
Отказать в выдаче могут по нескольким причинам:
Если собственник не предоставил какие-либо документы из списка.
Если проектируемое сооружение и его эксплуатация не соответствуют градостроительному регламенту участка.
Недопустимое превышение параметров сооружения предельным параметрам разрешенного строительства.
Инструкция
Куда обращаться?
Прежде всего застройщик подает документы в Управление архитектуры и градостроительства на проверку.
Оформление разрешения производится в органе местного самоуправления, который выносит окончательное решение об одобрении строительства.
Застройщик может также обратиться в местный МФЦ для подачи документов.
Документы
Ксерокопии паспортов владельцев.
Свидетельство о регистрации компании-застройщика, учредительная документация.
Свидетельство права собственности на землю.
Основания возникновения права собственности.
Градостроительный план, проект межевания и планировки.
Кадастровый паспорт.
Строительный паспорт будущего сооружения.
Право на отклонения от допустимых предельных параметров строительства.
Проектная документация на объект, план расположения здания.
Архитектурные схемы.
Пояснительная записка.
Проекты расположения инженерных сетей и иной инфраструктуры.
Результаты экологической экспертизы.
Топографическая съемка участка.
Порядок действий
Подготовительный этап включает в себя:
заказ проекта и плана сооружения;
топографическую съемку территории;
проведение экологической экспертизы;
сбор всех необходимых документов.
Обращение в Управление Архитектуры и Градостроительства для согласования проекта сооружения.
Обращение к главному архитектору муниципального образования для подписания согласования проекта.
Обращение в ОМСУ, написание заявления на выдачу разрешения, передача документов под роспись. После получения документов уполномоченный орган производит проверку полученной документации и выносит окончательное решение.
Получение решения органов самоуправления.
Как заполнить заявление?
Заявление должно быть заполнено на специальном бланке, утвержденном Минстроем РФ, который можно получить в МСУ или МФЦ при обращении.
В заявлении указываются следующие данные:
Наименование организации-застройщика.
Адрес, контактные данные застройщика.
Наименование уполномоченного органа, адрес, реквизиты.
Название объекта строительства.
Адрес земельного участка.
Документ, на основании которого осуществляется застройка (инвестиционная программа).
Разработчик проекта сооружения (организация, сотрудник, выполнивший проект).
Реквизиты заключения государственной экспертизы.
Наименование подрядчика.
Реквизиты свидетельства о допуске к строительным работам организации-подрядчика.
ФИО и должность лица, назначенного производителем работ.
ФИО, подпись и печать ген. директора.
Скачать бланк заявления о выдаче разрешения на строительство
Скачать образец заявления о выдаче разрешения на строительство промышленного здания
Сроки получения разрешения
Сроки выдачи решения уполномоченным органом регламентируются ч.11 ст.51 ГрК РФ и составляют 10 рабочих дней со дня подачи заявления.
Госпошлина и другие затраты
На данный момент госпошлина на данный вид государственной услуги не установлена. Тем не менее получение разрешения довольно затратное мероприятие, собственнику потребуется оплатить услуги:
экологической экспертизы (от 50 р за кв.метр);
организации-посредника, которая организует сбор и подачу документации (около 150000 рублей).
Сроки действия документа
Сроки действия документа определяются на основании проекта строительства. В проект закладываются средние сроки постройки объектов, схожих по сложности. Кроме того, учитывается необходимость соблюдения технологических требований строительства. Предельный срок действия документа 3 года. За 60 дней до его истечения застройщик должен обратиться в ОМСУ для продления разрешительных документов.
Что делать дальше?
Получив одобрение, застройщик может приступать к возведению производственного объекта. В некоторых случаях разрешение выдается на определенные этапы строительства, после чего застройщику нужно вновь обращаться в ОМСУ для согласования дальнейших работ.
Возможен ли отказ?
Отказ направляется заявителю в письменном виде и содержит описание всех причин. Заявитель в праве исправить все недочеты и предоставить документы в уполномоченный орган снова. В таком случае, его заявление будет рассмотрено также в течение 10 дней. В ситуации, когда застройщик считает отказ неправомерным – он может подать в суд на уполномоченный орган.
Ввод в эксплуатацию
Вводу в эксплуатацию производственных объектов предшествует процедура получения разрешения на эксплуатацию. Цель такого разрешения в проверке соответствия готового сооружения нормам безопасности и требованиям законодательства.
Для введения здания в эксплуатацию потребуется получить два основных документа:
Заключение органов строительного надзора о том, что требования технической и проектной документации соблюдены.
Заключение о соответствии объекта требованиям Федерального экологического надзора.
О промышленной недвижимости стоит знать и другую информацию, которую вы можете найти в отдельных наших материалах:
Особенности реконструкции.
Процедура продажи и оценки таких зданий.
Нюансы аренды.
Классификация таких объектов.
Важная информация об обследовании и экспертизе данных зданий и сооружений.
Государство осуществляет жесткий контроль в сфере строительства промышленных объектов, что значительно усложняет процедуру оформления документов. Такие меры безопасности вполне обоснованы, учитывая повышенный риск аварий и техногенных катастроф, которые могут возникнуть на производстве.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.03.1999 г. №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее - Федеральный закон №52-ФЗ) индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны выполнять требования санитарного законодательства.
Санитарно-эпидемиологическое благополучие населения обеспечивается, в том числе, посредством контроля за выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий и обязательным соблюдением гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарных правил как составной части осуществляемой ими деятельности (ст. 2 Федерального закона №52-ФЗ).
В силу положений ст. 1 Федерального закона №52-ФЗ государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами признаются нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний.
В целях уменьшения негативного влияния на здоровья граждан от деятельности предприятий торговли юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям рекомендуем при проектировании и строительстве новых, реконструкции существующих организаций торговли руководствоваться действующими санитарными, а так же принимать меры по проведению необходимых организационных, технических мероприятий, направленных на внедрение и обеспечение соблюдения обязательных требований.
В соответствии с требованиями санитарных правил 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» деятельность организаций торговли не должна
Здравствуйте!
Для размещения пекарни необходим ВРИ земельного участка — «Общественное питание».
Надо посмотреть какие в ПЗЗ для ЛПХ основные виды разрешенного использования и какие - условно-разрешенные.
Если в них есть общественное питание то можно перевести.