Оформление комнаты в счет долга по алиментам - договор дарения или договор взаимозачета? Что делать с долгом по квартплате? Возможность продажи комнаты

Приветствую! Бывший муж должен 320 тыс. по алиментам. Договорились, что он отдаст мне комнату в счет долга и я заберу исполнительный лист. Я согласна. Но есть долг по квартплате 70 тыс. Я живу в Спб, а комната мужа находится в Дзержинске Нижегородской обл. Вопрос: 1. как лучше и правильнее оформить комнату, чтобы она отошла мне - договор дарения или просто договор, где прописано, что муж отдает комнату в счет алиментов? 2. Долг, который есть по закону не должен перейти ко мне или он не переходит только по договору купли-продажи? Как только я становлюсь собственником, я готова оплачивать свои платежи, но не его долги. Как быть с его долгом, если он тоже отказывается его погашать? Это будут его проблемы с управляющей компанией? 3. Смогу ли я продать эту комнату, если в моей собственности она будет менее 3 х лет? ее стоимость 350-400 тыс.