Как привлечь дольщиков при строительстве малоэтажного многоквартирного дома - юридические вопросы, условия и лицензирование.

Я собираюсь построить малоэтажной (2-3 этажа) многоквартирный дом для продажи квартир в нем. продавать буду и на стадии застройки, и дольщикам. Возможно ли будет привлечь дольщиков в этом деле? На каких условиях? Нужна ли мне будет лицензия? Участок под дом должен быть ижс или только мжс? участок только покупать нужно или возможно взять в аренду?