Строительство на участке в городе остановлено из-за попадания в защитную зону объекта культурного наследия - Какие варианты для получения разрешения?

Пусть официально отказывают и указывают причину. А не звонят. Вы можете потом в суд обжаловать отказ при наличии оснований к тому. Ст.218,219 КАС РФ.Как вариант - заручиться согласованием органа в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия на строительство дома.

Вы собственник, Ваше право на владение, пользование и распоряжение Вашей собственностью (ст.209 ГК РФ) может быть ограничено только законом.

К тому же сейчас действует уведомительный характер при строительстве дома.

Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 18.07.2019) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"

Статья 5. Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия

Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Статья 9.2. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия

Здравствуйте, Наталья, если строительство не разрешено, это не значит, что не разрешена реконструкция старого дома, поэтому сделайте строительство под видом реконструкции, получите разрешение на реконструкцию и перестройте старый дом до неузнаваемости ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

...

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Здравствуйте Наталья!

Есть два понятия "охранная зона" и "защитная зона". В чем отличия сейчас объясню.

Раньше до октября 2016 года существовало одно понятие охранная зона памятника. Для каждого памятника она разрабатывается индивидуально и стоит не малые деньги (все зависит как пройдут торги по тендеру). После разработки охранной зоны на соседние участки будут наложены ограничения (запрет строительства или строительство с ограничениями) которые будут видны в выписке из ЕГРН. Для 90% памятников охранной зоны не было, и рядом с ними строили что хотели вплоть до многоэтажэк.

Поэтому 5 апреле 2016 года появился федеральный закон №95-ФЗ от 05.04.2016 (вступил в силу через 6 месяцев). вводящий понятие "защитная зона". Она устанавливается для всех памятников где нет "охранной зоны". В населенном пункте защитная зона 100-150 м, в не населенном пункте 200-250 м. В защитной зоне любое строительство запрещено. Но в выписке из ЕГРН ограничения не указываются. После разработки "охранной зоны" "защитная зона" перестает действовать.

Вот ссылки на закон и пояснения к нему:

http://www.kremlin.ru/acts/bank/40683

http://poyasnite.ru/federalnyj-zakon-95-fz-05-04-2016/

Единственный законный выход это разрабатывать охранную зону за свои средства (скооперироваться с соседями которые заинтересованы в строительстве). Если участок достаточно далеко, то с вероятностью 99% вы попадете в зону "строительство с ограничениями".

Советую для начала посетить инспекцию по охране памятников культурного наследия и попытаться получить разрешение у них, тогда Администрация будет не вправе вам отказывать.

Самострой, очень рискованно, могут обязать снести за свой счет.

Здравия! Обжалуйте этот отказ. Верховный суд настаивает на том, чтобы все собственники были оповещены о включении в перечень объектов культурного наследия. Более того, ваша земля находилась уже давно в собственности, а закон обратной силы не имеет. По общему правилу собственник земельного участка вправе возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Земельный кодекс РФ (п. 1 ч. 2 ст. 56) признает установление в отношении земельного участка охранной зоны объекта культурного наследия обременением права собственника такого участка. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) под ограничением (обременением) права понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Таким образом, по своей правовой природе установление режима охранной зоны является ограничением прав собственника.

При рассмотрении споров важным является установление момента возникновения такого режима и сопутствующих ограничений. В соответствии с ч. 6 ст. 56 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до внесения в ЗК РФ изменений Федеральным законом от 21.07.2011 № 257-ФЗ, далее — Закон № 257-ФЗ) ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации. Согласно действующей в настоящее время редакции указанной нормы ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. В соответствии с ч. 3 ст. 2 Закона о регистрации датой госрегистрации прав является день внесения записей о правах в ЕГРП. Соответственно, ограничения права собственности собственника земельного участка, связанные с установлением в отношении земельного участка режима охранной зоны, могут возникнуть только после этого момента.

Здравствуйте Наталья

Стоит обжаловать отказ в разрешении на строительство по основаниям принадлежности вам на праве собственности земельного участка и отсутствия обременений (защитная зона)

ст.209 ГК, ст.218 КАС РФ

ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Здравствуйте, Наталья, необходимо подать заявление не о строительство нового дома, так как земли защитной зоны объекта культурного наследия, а о реконструкции старого, в порядке ст.51.1 ГрК РФ, в случае вторичного отказа в согласовании одна дорога-обжаловать в суде.

Удачи Вам.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 5.1. Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 18.07.2019) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" , на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства

В силу статьи 3.1 Закона об объектах культурного наследия "территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей".

В статье 34.1 данного закона сказано: Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Так, что в защитной зоне запрещается и строительство и реконструкция объектов капитального строительства А Ваш дом является объектом капитального строительства

Если действительно установлена защитная зона и ваш дом находится в защитной зоне то нет у вас вариантов на получение разрешения. Об этом вам прямо нужно говорить

Если Ваш участок за пределами 100-метровой защитной зоны объекта культурного наследия только тогда у вас появится возможность получить разрешение на строительство.

Вам надо согласовывать проект дома с органами осуществляющему надзор за органами осуществляющими надзор за обьектами культурного наследия, то есть согласовать проект дома. Если уже не удасться, то тогда предложить выкуп данного участка именно данному фонду, так как своими действиями они ограничивают ВАши права в землепользовании.

ГК РФ Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Позиции высших судов по ст. 304 ГК РФ >>>

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения

Добрый день!

Вам должны выдать уведомление об отказе в строительстве нового жилого дома, с обязательным указанием причин и ссылок на нормы закона.

Кроме того, запросите выписку из ЕГРН на ваш земельный участок, если в ней не будет отметки об ограничении в использовании земельного участка, то данный отказ вы можете в судебном порядке признать не законным.

В зависимости от информации в выписке можно будет и выстроить защиту своих прав, как собственника земельного участка (ст. 209 ГК РФ)

После вступления в силу изменений в Градостроительном и Земельный кодексах РФ и новых Правил уведомления владельцев недвижимости о сносе недвижимости, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 588 от 13 мая 2019 года, размеры особых зон, условия капитальной застройки земельных участков в ЗОУИТ претерпели существенные перемены.

Собственники «старых» зданий, застройщики объектов, расположенных в ЗОУИТ, получившие разрешение на строительство до 4 августа 2018 года, обязаны подать заявление об установлении или изменении ЗОУИТ в уполномоченные органы до обращения за выдачей разрешения на строительство. Сделать это нужно до 01.01.2022 г. (части 17,18 статьи 26 ФЗ № 342).

Если разрешение на строительство не требуется, то с заявлением необходимо обратиться не позднее 5 дней со дня утверждения проектной документации (пункты 13 и 15 статьи 106 Земельного кодекса РФ).