opinions
Вариант 1 мам дарит при жизни квартиру Вам.
Вариант 2 делает завещание на Вас (но нужно чтобы сестра не была инвалидом, к примеру, нетрудоспособной..., иначе у неё обязательная доля в наследстве).
При этом в обоих случаях нужно будет в день сделки посетить психоневрологический диспансер на приём, получить справку, что не стоит на учете и что не имеет в этот день признаков псих заболеваний
Вот тогда никаких оснований для признания любой сделки мамы недействительной не будет.