Как продать комнату с недееспособной совершеннолетней, собственник я,

Если у недееспособной нет доли в праве то можно. Но надо смотреть все обстоятельства дела, чтобы впоследствии сделку не оспорить.

Если Вы собственник, то Вам никто не помешает. Если, конечно, у недееспособной нет права пожизненного проживания (связанного с процедурой приватизации).