Проблема с отсутствием участка на публичной карте росреестра - необходимость самостоятельно определить границы участка
При проведении кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. При отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. Такой порядок прописан в п. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Однако Закон не указал, какие именно документы можно использовать при отсутствии правоустанавливающего акта.
Росреестр, отвечая на обращение Минэкономразвития России письмом от 16.02.2016 N 19-00221/16 (далее - письмо), счел возможным дать разъяснения относительно того, какие документы, кроме предусмотренных п. 9 ст. 38 Закона N 221-ФЗ, могут быть представлены для определения местоположения уточняемых границ земельных участков.
Согласно письму для подготовки межевого плана кадастровый инженер может использовать также следующие документы: карты (планы), являющиеся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающие фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет (картографические материалы); сведения, подтверждающие нахождение объекта недвижимости, в виде картографических материалов более мелкого масштаба; иной вспомогательный материал, который не противоречит результатам проведенного межевания, - генеральный план территории, план садового товарищества, план БТИ и другие материалы; картографические материалы, в том числе картографо-геодезического фонда, и (или) землеустроительную документацию, хранящуюся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. Также в качестве справочных документов, подтверждающих существование на местности границ земельных участков 15 и более лет, согласно разъяснениям Росреестра могут быть использованы ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках; материалы межевых (землеустроительных) дел из государственного фонда данных; материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местной администрации; документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и иные документы.
Таким образом, предложенный Росреестром перечень документов не только обширный, но и открытый, что предполагает возможность использования для определения местоположения уточняемых границ земельных участков иных не приведенных в письме документов.
Также в своих разъяснениях Росреестр указал, что в разделе межевого плана "Заключение кадастрового инженера" необходимо приводить в виде связного текста обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, содержащее, например, описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка; сведения, обосновывающие существование границ земельного участка на местности 15 и более лет.