Ипотека и риски - предварительный договор и неустойка в защиту покупателя
Нам, по большому счету, все равно, лишь бы он нравился вам!
Но, заключая такой договор вы должны, прежде всего, руководствоваться нормами ГК РФ, а именно:
В соответствии с ч.1 ст.307 ГК РФ В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с ч.3 ст.307.1 ГК РФ общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются к требованиям:
1) возникшим из корпоративных отношений (глава 4);
2) связанным с применением последствий недействительности сделки (параграф 2 главы 9).
А вы заключаете всего лишь ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи, в котором единственным обязательством является заключить основной договор купли-продажи (не передать деньги или имущество, не предоставить услугу и т.д.), т.е. не такое обязательство, какое подразумевается нормами ГК РФ: взамен проделанной работы (услуги и т.д.) возникает обязательство произвести оплату в денежном выражении (либо встречное какое-либо исполнение).
Следовательно, при таких обстоятельствах, пункты указанного предварительного договора купли-продажи, содержащие варианты об уплате неустойки (вследствие неисполнения обязательства одной из сторон) могут быть признаны судом недействительными.
А как вам такой вариант исхода дела?
Здравствуйте! Вы можете заключить такой договор, стороны свободны ст. 421 ГК РФ:
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
КонсультантПлюс: примечание.
Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
По поводу обязательств. Ст. 307 ГК РФ: Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
У вас предварительный договор.
Ст. 429 ГК РФ: В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
СТ. 445 ГК РФ: Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Если предварительный договор также ничему не обязывает, то в этом и была суть вопроса. Что же тогда заключить? Ведь речь идет о не принуждении Продавца продать недвижимость, он же сам её выставил на продажу. Речь не идет о том, чтобы заставить его продать именно мне и никому другому. Речь идет об ответственности только на определенный промежуток времени. Неужели в нашем государстве все сделано для воров (коими являются и нечистоплотные продавцы, черные риелторы и т.п.). Значит если продавец продает квартиру менее 3 (5) лет условно за 1 млн., покупатель никак не может себя защитить. Если продавец нечистоплотен обещает одному, продает другому - тоже выходит что никак не защитишься. Какой-то пердимонокль получается...
Можно и соглашение о задатке заключить, при чём тут банк и ипотека.. И в этом случае, если он не продаст квартиру вам, то должен будет вернуть задаток в двойном размере. Банк не будет является стороной в договоре купли-продажи. Банк всего лишь предоставляет вам кредит на покупку этой квартиры.
Заключать именно предварительный договор можно с той целью, что в случае уклонения от заключения основного договора вы вправе в судебном порядке понудить его к заключению основного (чего нельзя сделать в случае с задатком), и в этом случае основной договор в этом случае будет считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Задаток по предварительному Договору будет признан судом авансом, т.к. Предварительный Договор выражает лишь готовность сторон в будущем заключить какой-то договор и не несёт никаких последствий участникам независимо от того, будет ли подписан основной договор, или нет. Т.е. Предварительный Договор заключается не о предмете сделки (купли-продажи), а о намерении заключить основной Договор. Аванс же вовсе не имеет обеспечительной функции.