Ипотека и риски - предварительный договор и неустойка в защиту покупателя
Лично мне такой договор нравится. Стороны свободны в заключении любого договора, не противоречащего ГК РФ. Пусть платит неустойку, может эта перспектива его испугает.
Нам, по большому счету, все равно, лишь бы он нравился вам!
Но, заключая такой договор вы должны, прежде всего, руководствоваться нормами ГК РФ, а именно:
В соответствии с ч.1 ст.307 ГК РФ В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с ч.3 ст.307.1 ГК РФ общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются к требованиям:
1) возникшим из корпоративных отношений (глава 4);
2) связанным с применением последствий недействительности сделки (параграф 2 главы 9).
А вы заключаете всего лишь ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи, в котором единственным обязательством является заключить основной договор купли-продажи (не передать деньги или имущество, не предоставить услугу и т.д.), т.е. не такое обязательство, какое подразумевается нормами ГК РФ: взамен проделанной работы (услуги и т.д.) возникает обязательство произвести оплату в денежном выражении (либо встречное какое-либо исполнение).
Следовательно, при таких обстоятельствах, пункты указанного предварительного договора купли-продажи, содержащие варианты об уплате неустойки (вследствие неисполнения обязательства одной из сторон) могут быть признаны судом недействительными.
А как вам такой вариант исхода дела?
Вам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, где прописать все моменты и возможное внесение задатка (аванса). Если продавец отказывается-значит у него не серьезные намерения на вас, в противном случае все его слова-просто блеф.
Здравствуйте! Вы можете заключить такой договор, стороны свободны ст. 421 ГК РФ:
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
КонсультантПлюс: примечание.
Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
По поводу обязательств. Ст. 307 ГК РФ: Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
У вас предварительный договор.
Ст. 429 ГК РФ: В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
СТ. 445 ГК РФ: Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Если предварительный договор также ничему не обязывает, то в этом и была суть вопроса. Что же тогда заключить? Ведь речь идет о не принуждении Продавца продать недвижимость, он же сам её выставил на продажу. Речь не идет о том, чтобы заставить его продать именно мне и никому другому. Речь идет об ответственности только на определенный промежуток времени. Неужели в нашем государстве все сделано для воров (коими являются и нечистоплотные продавцы, черные риелторы и т.п.). Значит если продавец продает квартиру менее 3 (5) лет условно за 1 млн., покупатель никак не может себя защитить. Если продавец нечистоплотен обещает одному, продает другому - тоже выходит что никак не защитишься. Какой-то пердимонокль получается...
Можно и соглашение о задатке заключить, при чём тут банк и ипотека.. И в этом случае, если он не продаст квартиру вам, то должен будет вернуть задаток в двойном размере. Банк не будет является стороной в договоре купли-продажи. Банк всего лишь предоставляет вам кредит на покупку этой квартиры.
Заключать именно предварительный договор можно с той целью, что в случае уклонения от заключения основного договора вы вправе в судебном порядке понудить его к заключению основного (чего нельзя сделать в случае с задатком), и в этом случае основной договор в этом случае будет считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Задаток по предварительному Договору будет признан судом авансом, т.к. Предварительный Договор выражает лишь готовность сторон в будущем заключить какой-то договор и не несёт никаких последствий участникам независимо от того, будет ли подписан основной договор, или нет. Т.е. Предварительный Договор заключается не о предмете сделки (купли-продажи), а о намерении заключить основной Договор. Аванс же вовсе не имеет обеспечительной функции.