Уважаемая Виола! К сожалению данный вопрос не до конца проработан действующим законодательством, так как прежде чем продать обремененную ипотекой квартиру, за которую, как я понял, Вы рассчитывались материнским капиталом, а значит должны были перед его получения дать нотариально-заверенное обязательство передать часть этого имущества своим детям после снятия обременения. Поэтому прежде чем продавать такое недвижимое имущество, Вы должны исполнить свои обязательства перед своими детьми, отписав им часть этой недвижимости.
То есть процедура такая: 1) снимаете обременение, 2) отписываете детям кв.м. (пропорционально стоимости МК), а затем уже совместно с этими новыми собственниками продаете квартиру. Если они несовершеннолетние - можете выступать их доверенным лицом, т.к. Вы законный представитель, но при этом необходимо согласие территориального органа опеки и попечительства, т.е. они следят чтобы права детей не были нарушены - должна одновременно заключаться сделка по приобретению нового жилья никак не меньше продаваемого Вами сейчас жилья.
Вывод - процедура растягивается на неопределенное время и вряд-ли кто из покупателей будет ждать так долго!
Удачи Вам!