Как решить вопрос с долей в центральной квартире брата, находящегося в интернате - выкупить или купить ему другое жилье?

Долю брата на материнский капитал вы можете выкупить.Здесь нет никакого запрета.А цену отдельно вы не определите потому что доля не выделена в натуре согласно закону об оценочной деятельности объектом оценки может быть только отдельное жилое помещение Поэтому придется оценивать полностью квартиру И от ее оценки определять стоимость 1/3.

согласно ст.37 ГК РФ при продаже недвижимого имущество обязательно требуется разрешение опеки Поэтому вам нужно решать проблему с органом опеки. в принципе можно договориться и по варианту который Вы предлагаете.потому что определенных требований здесь не существует

п. 2 ст. 37 ГК РФ указывает: "Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного."

Нужно подчиниться опеке.

Вам в обязательном порядке нужно получить согласие органа опеки и попечительства. ВАм нужно дать дать обязательство что вы купите ему комнату и предоставить его в орган опеки и попечительства.

ГК РФ - Статья 34. Органы опеки и попечительства

1. Органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Органами опеки и попечительства являются также органы местного самоуправления в случае, если законом субъекта Российской Федерации они наделены полномочиями по опеке и попечительству в соответствии с федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 02.07.2013 N 167-ФЗ)

Вопросы организации и деятельности органов опеки и попечительства по осуществлению опеки и попечительства над детьми, оставшимися без попечения родителей, определяются настоящим Кодексом, Семейным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", иными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом от 02.07.2013 N 167-ФЗ)

Полномочия органа опеки и попечительства в отношении подопечного возлагаются на орган, который установил опеку или попечительство. При перемене места жительства подопечного полномочия органа опеки и попечительства возлагаются на орган опеки и попечительства по новому месту жительства подопечного в порядке, определенном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

(абзац введен Федеральным законом от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

2. Суд обязан в течение трех дней со времени вступления в законную силу решения о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности сообщить об этом органу опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина для установления над ним опеки или попечительства.

3. Орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей.

В силу того, что недееспособный гражданин не может понимать значения своих действий и руководить ими, закон лишает его права осуществлять свои гражданские права, то есть ни продать, ни подарить, либо совершить иные сделки со своим имуществом он не может. Всю дееспособность (если можно так выразиться) гражданина в этом случае берет на себя его опекун. Только назначенный в установленном законом порядке опекун распоряжается (совершает сделки) имуществом подопечного.Опекуном может быть либо частное лицо, назначаемое органом опеки и попечительства, либо обязанности опекуна осуществляет психиатрический стационар или иное лечебное заведение - дом-интернат (ст. 35 ГК РФ).

Решайте вопрос с органом опеки и опекуном , согласно ст. 250 ГК РФ.

Отдел опеки не разрешит продать долю опекаемого, если взамен он не будет наделён другой собственностью.

Дееспособный человек или нет, он имеет свою собственность. Хотя и квартира находится в общей долевой собственности, но согласно ст.252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Если Вы не являетесь опекуном брата, то договариваться должны с опекуном, который является законным представителем брата, а не с органами соцзащиты.

Если Вы являетесь его опекуном, то как законный представитель не имеете права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (ст.37 ГК РФ).

Поэтому ваше желание "выйграть по деньгам" неправомерно. Ваш брат такой же человек как и Вы, такой же субъект гражданских правоотношений и имеет те же права и законные интересы как и Вы. Соцзащита не коммерческая организация, никакой доход она не имеет от сдачи комнаты в поселке.

А если доля брата стоит дешевле чем комната в поселке где находится спецучреждение, то органы опеки и попечительства не вправе дать разрешение на такого рода сделку. Стоимость недвижимости определяется на основании отчета оценщика.

Более того, если Вы опекун, Вы вообще не вправе совершать сделки с подопечным согласно п.3 ст.37 ГК РФ.

Вы можете выкупить долю, так как брат находится в интернате. Но для этого обязательно получение разрешение органа опеки и попечительства.