Наталья, отсутствие в доверенности отдельной фразы «составлять акт неявки покупателя» само по себе не означает, что такой документ нельзя составить и представить суду. Важно различать фиксацию лицом обстоятельств и совершение юридического действия от имени продавца.

Если представитель описал, что он находился в определённом месте и не видел покупателя, суд оценивает это как сведения, исходящие от конкретного лица. Если же в акт включены, например, отказ от договора, изменение условий или иное волеизъявление продавца, нужно отдельно проверить полномочия на соответствующее действие. Без текста доверенности и самого акта окончательного вывода нет.

Сам акт не является бесспорным доказательством Вашей неявки, уклонения от сделки или права продавца оставить задаток. По ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства в совокупности; заранее установленной силы у такого документа нет. Текст нормы размещён на сайте Верховного Суда: vsrf.ru .

Поэтому в возражениях полезнее проверить конкретное содержание: кто, когда и где составил акт, что эти лица непосредственно наблюдали, как подтверждается их присутствие; была ли дата и место заключения основного договора согласована с Вами, надлежаще ли Вам направили приглашение; был ли сам продавец готов исполнить договор и имелись ли необходимые документы. Акт, составленный одной стороной, сам по себе не отвечает на все эти вопросы.

Попросите представить оригинал акта и доверенность, приобщите свою переписку, приглашения, ответы, документы о готовности заключить договор и иные подтверждения. При необходимости можно просить суд вызвать составителя акта для выяснения обстоятельств его оформления. Если спор касается самого факта Вашего появления, укажите собственные доказательства и противоречия в документе.

Оспаривать акт можно, но утверждение «в доверенности нет этих слов, значит акт автоматически недопустим» недостаточно. Нужны основания, связанные с полномочиями на конкретное юридическое действие либо с достоверностью и доказательственным значением зафиксированных сведений. По одному названию документа признавать его ложным нельзя.

Мои ресурсы и контакты: https://alebedev.pro ; личный Telegram: https://t.me/urist00007 ; WhatsApp: https://wa.me/79951053431 ; MAX/телефон: +7 995 105-34-31 ; email: a@urist0007.ru. Группы: https://t.me/alebedevpro , https://max.ru/channel_urist0007 , https://vk.com/urist_00007 , https://ok.ru/group/70000052902553 . Боты: https://t.me/urist00007bot , https://max.ru/id743901580244_bot . Скачайте мое бесплатное Android-приложение «Юрпомощь»: www.rustore.ru . Индивидуальное изучение документов — отдельно по заранее согласованным условиям.

Здравствуйте Наталья.

Нет, не имеет права. Оформление акта неявки покупателя — это действие, которое создает юридические последствия для сделки (фиксация уклонения покупателя). Если в доверенности на продажу это право прямо не прописано, представитель превышает свои полномочия.

Правовое основание: статья 185 ГК РФ, в совокупности со статьей 183 ГК РФ.

Зависит от конкретной фразеологии описания полномочий поверенного. Так, как Вы интересуетесь, чётко не скажешь.

Да, лицо, на которое оформлена доверенность на продажу объекта, имеет право оформлять акт неявки покупателя, даже если это право прямо не указано в тексте доверенности.

Правовое обоснование строится на совокупности норм Гражданского кодекса РФ и сложившейся судебной практики:

Общий характер полномочий (ст. 182, 185 ГК РФ). Доверенность — это письменное уполномочие на представительство перед третьими лицами. Если в доверенности прямо указано право на совершение сделки купли-продажи, это включает в себя весь комплекс действий, необходимых для ее заключения, фиксации хода переговоров и документирования нарушений со стороны контрагентов. Акт неявки не является сделкой по отчуждению имущества, это фиксация факта неисполнения обязательств покупателем.

Обязанности поверенного (ст. 973, 974 ГК РФ). Поверенный обязан исполнять поручение в соответствии с указаниями доверителя и действовать в его интересах. Защита интересов доверителя (продавца) в ситуации, когда покупатель не является на сделку, требует документальной фиксации этого факта. Без составления такого акта продавец не сможет доказать вину покупателя, например, для удержания задатка (ст. 380, 381 ГК РФ) или взыскания убытков. Судебная практика подтверждает, что фиксация неявки является частью процесса исполнения поручения по продаже.

Принцип добросовестности (ст. 1 ГК РФ). Продавец (и его представитель) должен действовать добросовестно. Документальное подтверждение того, что продавец был готов к сделке, а покупатель уклонился от нее, является необходимым элементом добросовестного поведения.

Судебная практика. В судебной практике акты о неявке, составленные представителем по доверенности, признаются допустимыми и надлежащими доказательствами. Например, в решении Петропавловск-Камчатского городского суда от 22.04.2020 по делу № 2-1628/2020 суд принял во внимание акт о неявке покупателя, составленный именно представителем продавца (поверенным) в присутствии директора агентства недвижимости. Суд признал этот акт надлежащим доказательством того, что основной договор не был заключен по вине покупателя.

Важные условия и ограничения:

Связь с основным поручением. Акт должен быть составлен в рамках исполнения поручения по продаже. Если доверенность выдана только на подписание договора в Росреестре, попытка поверенного составить акт задним числом или в отсутствие предварительного договора о встрече может быть оспорена.

Способ фиксации. Для максимальной доказательной силы акт должен содержать дату, точное время, место, данные объекта, ссылку на предварительный договор (если он был), указание на неявку покупателя и подписи самого поверенного, а в идеале — еще двух независимых свидетелей.

Уведомление доверителя. Поверенный обязан незамедлительно сообщить доверителю о неявке покупателя и передать ему оригинал акта.

Риск превышения полномочий. Если в доверенности есть жесткий перечень действий и прямо запрещено совершать любые иные операции, действия поверенного могут быть признаны совершенными с превышением полномочий (ст. 183 ГК РФ), и тогда доверитель может не признать юридические последствия фиксации неявки. Однако на практике общие формулировки «с правом продажи на условиях по своему усмотрению» суды трактуют достаточно широко.

Таким образом, отсутствие прямого упоминания «акта неявки» в доверенности не лишает поверенного права его составлять, так как это действие вытекает из самой сути полномочия на продажу и обязанности защищать интересы доверителя. Для минимизации рисков в текст доверенности рекомендуется заранее включать формулировку «с правом оформления документов, подтверждающих неисполнение обязательств контрагентами».

Ситуация такая: на представителя оформлена доверенность на продажу объекта, но в доверенности не указано прямо право составлять акт о неявке покупателя. Встает вопрос, может ли он подписывать такой акт.

1) Что дает доверенность

По общему правилу представитель действует в пределах полномочий, указанных в доверенности (ст. 185 ГК РФ и общие положения о представительстве). Если право прямо не перечислено, оно считается предоставленным только в том объеме, который необходим для исполнения поручения.

2) Является ли акт о неявке самостоятельным «полномочием»

Акт о неявке — это документ, фиксирующий факт, имеющий значение для последующих последствий по договору (например, перенос/отмена сделки, возврат/удержание платежей, доказательства нарушения обязательства другой стороной). Это обычно не «сделка» сама по себе, но юридически значимое доказательство.

3) Когда представитель может составить акт

Если доверенность на продажу предусматривает право совершать действия по организации сделки (представлять интересы, подписывать документы, получать/передавать имущество, взаимодействовать с покупателем/нотариусом/регистрацией), то оформление акта о неявке может рассматриваться как действие, необходимое для реализации поручения. Тогда представитель вправе составить акт, но важно:

— наличие условий договора о встрече/сроке и порядке фиксирования фактов;

— участие/уведомление покупателя надлежащим образом;

— составление акта в присутствии свидетелей или с подтверждением (например, при нотариальном удостоверении уведомлений/видеофиксации/подписями третьих лиц — как предусмотрено практикой).

4) Когда представитель рискует выйти за пределы полномочий

Если доверенность узкая (только «продать» и подписать конкретные документы у нотариуса) и не содержит формулировок об «оформлении документов, подтверждающих исполнение/неисполнение», «подписании актов», «взаимодействии с покупателем», то акт неявки может быть оспорен как составленный лицом без полномочий. В таком случае покупатель или третьи лица вправе ссылаться на недействительность/ненадлежащесть доказательства.

5) Практическая рекомендация

Чтобы минимизировать риски, лучше:

— проверить формулировки вашей доверенности: есть ли там право подписывать «акты», «документы», «фиксировать обстоятельства»;

— если полномочий недостаточно — оформить дополнительную доверенность с прямым указанием права составлять и подписывать акт о неявке (или «акты приема-передачи/подтверждающие неявку»);

— составлять акт строго по договору и с доказательствами уведомления покупателя.

Краткое резюме: сам по себе факт, что в доверенности нет прямого упоминания «акта неявки», не всегда означает запрет — представитель может оформлять юридически значимые действия, если они необходимы для исполнения поручения. Но при узкой доверенности акт лучше оформлять через дополни тельное полномочие, чтобы исключить оспаривание.

Если у вас похожий вопрос — задайте его в форме ниже.