Если материнский капитал используется до достижения ребенком 3-летнего возраста, то только через ипотеку.

Ситуации бывают разные.

Если детям больше 3 лет можно без

Да, можно купить квартиру с использованием материнского капитала без оформления ипотеки.

Можно без, но указать в договоре право одностороннего расторжения при не поступлении денег в срок...

можно и так