Как оформить договор займа для покупки квартиры с задолженностью перед застройщиком и как обезопасить себя от возможного отказа продавца от продажи после погашения долга?

Собираюсь купить квартиру у Продавца, имеющего задолженность перед застройщиком (2 500 000 руб.). Есть гарантийное письмо от застройщика, что при погашении долга, квартира переходит в собственность к Продавцу. Квартира будет покупаться по ипотеке 50% + 50 % наличка. Сделали договор уступки прав и перевода долга (по договору купли-продажи м/д застройщиком и Продавцом) на нас, но банк отказался кредитовать договор. Сейчас хотим сделать договор займа м/д нами и Продавцом, но как правильно его оформить не знаем? Просим помощи в оформлении, как нам обезопасить себя от того, что продавец откажется от продажи квартиры, после уплаты долга застройщику. Может есть какие-нибудь другие варианты покупки этой квартиры?