Продажа квартиры и постановка на учет после смерти продавца - правомерность действий и просьба наследников о признании незаконной
Вы правы, т.к. доверенность считается действительной до момента ее отзыва. Тем более подача документов и подписание договора была произведена до смерти доверителя.
С точки зрения закона правы наследники, если запись о регистрации была произведена тогда, когда продавца уже не было в живых. Но в случае обращения наследников в суд, позиция для достижения положительного судебного результата у Вас имеется. Если только наследниками не будут выдвинуты и иные основания (например о признании сделки недействительной на том основании, что продавец находился на момент заключения сделки в таком состоянии, когда не мог отдавать отчёт своим действиям). Заключениее договора не лично продавцом, а доверенным лицом - фактор не в Вашу пользу.
Дмитрий Михайлович ошибается. Доверенность утрачивает силу со дня смерти лица, её выдавшего. И регистрировать сделку по ничтожной доверенности Росреестр не имеет права. Другое дело, что Росреестр не был извещён о факте смерти продавца. Но акт регистрации от этого не делается законным.
Анна Леонидовна, я не ошибаюсь и оспаривал такие отказы в суде, Вы не учитываете это:
Статья 189. Последствия прекращения доверенности
2. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Дмитрий Михайлович, в ст. 189 ГК говорится о случаях отмены доверенности, а не случаях смерти лица, её выдавшего. Но в суде у Анны позиция хорошая (я об этом говорила выше), если только не будут заявлены требования (по иным основаниям) о признании сделки недействительной. Боюсь, что эти иные основания возникнут.
Анна Леонидовна, в статье говориться именно о случаях "прекращения доверенности". В суде у Анны позиция не просто хорошая а выигрышная. Прекращается она в том числе и смертью. Есть судебная практика по таким вопросам. Она в пользу Анны. В качестве примера могу выложить одно из многих определений:
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2012 г. N 33-4181/2012
Судья Гвоздева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Маклаковой Н.С.,
судей Слепухина Л.М., Чернышовой Н.Э.,
при секретаре Г.А.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С., В., Ф. на решение Вологодского районного суда от 23 июля 2012 года, которым С., В., Ф. в удовлетворении исковых требований к Г.А.В., А., колхозу "Племзавод Родина" о признании недействительным многостороннего договора аренды земельного участка с кадастровым номером N ..., находящегося в общей долевой собственности граждан, расположенного по адресу: <...>, - отказано.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Слепухина Л.М., судебная коллегия
установила:
С., В., Ф. обратились в суд с иском к Г.А.В., А., колхозу "Племзавод Родина" о признании договора аренды недействительным, считая его незаключенным.
В обоснование требований указали, что каждому из них на праве общей долевой собственности принадлежит 2/717 доли земельного участка с кадастровым номером N ..., право собственности возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 09.09.2008 после смерти матери ФИО9. При жизни ФИО9 имела ... га земли в ... на праве коллективно-долевой собственности. 01.11.2005 между колхозом "Племзавод Родина" и Г.А.В., А., действующими на основании доверенностей, был заключен многосторонний договор аренды земельного участка с кадастровым номером N ..., находящегося в общей долевой собственности граждан. В соответствии с п. 1.1 договора арендодатели передали арендатору - колхозу "Племзавод "Родина" в аренду указанный земельный участок, выделенный на местности в счет долей в праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью ... кв. м, для сельскохозяйственного использования. В соответствии с п. 1.2 договора он заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента регистрации в Управлении Росреестра по Вологодской области. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.11.2006. Доли истцов в праве общей долевой собственности арендой не обременены. Полагают, что многосторонний договор аренды от 01.11.2005 в части передачи в аренду колхозу "Племзавод "Родина" долей В., С., Ф. не заключен, поскольку зарегистрирован после смерти матери.
Просили признать недействительным многосторонний договор аренды земельного участка с кадастровым номером N ....
Истица В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.
Истец С., действующая в своих интересах и на основании доверенности от имени Волковой В.Л., в судебном заседании требования поддержала, пояснила, что признание договора недействительным необходимо для решения вопроса о выделе земельной доли в натуре, поскольку истцы намерены использовать земельный участок по назначению. Они обращались в колхоз "Племзавод Родина" с заявлением о выделении земельного участка, однако получили отказ. Земельная доля была передана ее матерью ФИО9 колхозу "Племзавод Родина" в аренду на основании доверенности. Требования мотивирует тем, что истцы, как наследники ФИО9, оспариваемый договор не подписывали.
Истец Ф. в судебном заседании требования поддержала.
Представитель ответчика колхоза "Племзавод Родина" по доверенности Ц. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что 01.11.2005 между колхозом "Племзавод "Родина" и Г.А.В., действующим на основании доверенности от имени участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N ... в количестве ... человек и от А., был заключен многосторонний договор аренды земельного участка с кадастровым номером N ..., находящегося в общей долевой собственности граждан, сроком на 49 лет. Колхоз "Племзавод "Родина" произвел оформление земельного участка, сформировав его в единый участок. Матерью истцов ФИО9 договор был подписан через представителя по доверенности - Г.А.В. Договор был оформлен в соответствии с требованиями законодательства, прошел регистрацию в УФРС по Вологодской области. В настоящее время колхоз "Племзавод Родина" производит выкуп земельных долей у собственников. Возможность выделить из земельного участка N ... земельную долю в натуре отсутствует. Однако имеются невостребованные земли, из которых может быть выделен земельный участок взамен имеющейся доли. Также указала, что истцы имеют право на получение арендной платы по договору аренды от 01.11.2005. Имеется ведомость, согласно которой арендная плата за 2006, 2007, 2008 годы была выдана С. В дальнейшем истцы за получением арендной платы в колхоз не обращались, в связи с чем арендная плата выплачена не была. В случае обращения истцов в колхоз арендная плата будет выплачена.
Ответчики Г.А.В., А. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представлен отзыв, из которого усматривается, что решение по спору Управление оставляет на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в отсутствии представителя.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе С., В., Ф., не приводя новых доводов, указывая на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения, отмены или изменения решения.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что 01 ноября 2005 года между колхозом "Племзавод Родина" и Г.А.В., действующим в своих интересах и на основании доверенности от имени участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N ... в количестве ... человек, на основании доверенности от А., заключен многосторонний договор аренды земельного участка с кадастровым номером N ..., расположенного по адресу: <...>, находящегося в общей долевой собственности граждан.
В списке участников долевой собственности, заключивших данный договор, указана ФИО9, года рождения. <...> ФИО9 умерла.
18 августа 2006 года зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве - 2/239) ФИО9 на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N ..., выделенный в счет долей, расположенных в д. <...>.
В силу пункта 1.2 указанного договора он заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области.
20 ноября 2006 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании вышеуказанного договора внесена запись о регистрации аренды.
В дальнейшем в отношении принадлежащей ФИО9 доли земельного участка (2/239) произведены следующие действия: 20.09.2008 прекращено право общей долевой собственности ФИО9 и зарегистрировано право общей долевой собственности С. (доля в праве - 2/717) на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19.06.2007; 01.10.2008 зарегистрировано право общей долевой собственности Ф. (доля в праве - 2/717) на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 09.09.2008; 29.01.2009 зарегистрировано право общей долевой собственности В. (доля в праве - 2/717) на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19.06.2007.
В настоящее время сведения о принадлежности истцам указанных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 35:25:0000000:182 являются актуальными, содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Статьей 4 данного Федерального закона предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции правомерно и обоснованно руководствовался приведенными выше нормами материального права и пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемого договора недействительным, поскольку договор заключен в надлежащей форме, с соблюдением требований закона.
При этом судебная коллегия отмечает, что статья 20 упомянутого Федерального закона, устанавливающая основания для отказа в государственной регистрации прав, не содержит такого основания для отказа как смерть одной из сторон договора, поскольку данное обстоятельство свидетельствует об объективной невозможности лица обратиться в уполномоченный орган для регистрации сделки.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Истцами не представлено доказательств того, что Г.А.В. был извещен о смерти ФИО9 или об отзыве у него доверенности, выданной в том числе от имени ФИО9, до момента регистрации оспариваемого договора, что свидетельствует о наличии у Г.А.В. прав на совершение действий, связанных с государственной регистрацией договора аренды, а также о наличии у истцов прав и обязанностей, связанных с исполнением договора. Наследодатель при жизни после заключения сделки выразил свою волю на совершение ее государственной регистрации.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания договора незаключенным и недействительным является правильным.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, которые были предметом исследования судам первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, новых доводов они не содержат, поэтому по изложенным выше основаниям жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, доказательства требований истцы суду не представили, решение суда следует признать законным и обоснованным.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского районного суда от 23 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С., В., Ф. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.С.МАКЛАКОВА
Судьи
Л.М.СЛЕПУХИН
Не советовал бы в Вашем случае прислушиваться к мнению г-на Сидора. Доверенность становится недействительна с момента смерти доверителя. Регистрация не произошла - была только подача документов. Наследники вполне могут прекратить регистрацию и Ваша сделка не пройдет. Что дальше? Дальше суд. Вы будете признавать право собственности, наследники его скорее всего оспорят и Вы выйдете в суд с иском о взыскании уплаченной суммы по договору купли-продажи. Вот такие реальные перспективы. В конечном итоге - либо получите квартиру от наследников, либо вернете так же с наследников свои деньги. В суде не забудьте наложить арест на квартиру подав ходатайство сразу при подаче искового заявления.
Анна, здравствуйте! Согласна с Анной Леонидовной. Конечно, наследники имеют право обратиться в суд, но у покупателя квартиры есть все шансы остоять свое право собственности на квартиру. Если, конечно, они не будут оспаривать сделку по иным основаниям.
С уважением,
Харченко О.В.