Как рассчитывается стоимость жилья в частном секторе и как обременение и проход шахты могут повлиять на нее

Как рассчитывается стоимость жилья в частном секторе, по прописке или зарегистрированных людей? У нас по территории нашего участка проходит бывшая шахта, в прошлом году была комиссия и смотрела уровень опастности, дом у нас не большой, 4 собственника, а прописан 1,собрались строить новый дом, сделали фундамент, а разрешение только оформляем, выяснилось, что старые хозяева обременение не сняли, теперь их ищем, чтоб снять обременение, прошло уже 8 лет, налог идет нам на имущество, и тут выяснилосьь, что проходит шахта, теперь незнаем, что делать. Еще вопрос, а компенсация рассчитывается по кадастровой стоимости жилья или рыночной, тк за столько лет цена выросла на рынке, а кадастровая не сильно.