Как решить проблему несоответствия документов и реальных квартир при объединении в одну собственность?

[quote][/quote]

Шаг 1. Проверьте, соответствует ли выделяемая доля установленным требованиям

В зависимости от вида имущества, из которого предполагается выдел, выделяемая доля должна отвечать определенным требованиям. Например, выделить долю из квартиры можно, если имеется техническая возможность передать участнику долевой собственности не только жилое помещение, но и подсобные помещения (кухню, санузел, коридор), а также оборудовать отдельный вход (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ, Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994, № 2; п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8; апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2018 по делу № 33-14406/2018).

Также выделяемые части должны соответствовать установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям, в частности по освещенности и площади жилых комнат и подсобных помещений (апелляционное определение Московского областного суда от 28.05.2018 по делу № 33-12328/2018).

Образуемый в результате выдела земельный участок также должен соответствовать установленным требованиям земельного законодательства, в частности о предельном минимальном размере и расположении границ (ст. 11.9 ЗК РФ).

Шаг 2. Сформируйте имущество, предполагаемое к выделу

Если речь идет о выделе доли жилого дома или квартиры, может потребоваться проведение работ по переустройству и (или) перепланировке для формирования изолированного помещения, для чего необходимо получение соответствующих разрешений и согласований в установленном порядке.

Также потребуется обращение к кадастровому инженеру для заключения договора подряда на проведение кадастровых работ, в результате которых будет подготовлен технический план и (или) межевой план (п. п. 7, 7.3 ч. 2 ст. 14, ст. ст. 22, 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 35, ч. 1, 10 ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Технический и межевой планы готовятся в том числе в электронной форме и заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план (ч. 12 ст. 22, ч. 12 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Технический и межевой план могут быть помещены на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав.

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им технического и межевого плана (ч. 3, 5 ст. 20 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ч. 8 ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Шаг 3. Заключите соглашение о выделе доли в натуре

В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них.

По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле разница должна быть компенсирована денежной выплатой или иной компенсацией (п. п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ).

Соглашение оформляется по количеству сособственников и должно быть подписано каждым из них. Нотариально удостоверять такое соглашение не требуется.

Если выделяется доля из недвижимого имущества, переходите к следующим шагам.

Шаг 4. Обратитесь в Росреестр

Для кадастрового учета выделенного имущества и регистрации изменений в правах собственности в Росреестр следует представить следующие документы (ч. 1 ст. 3, ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1, 4, 8 ст. 18, ч. 1, 4, п. п. 3, 9 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

1) заявление от каждого из сособственников (по форме согласно Приложения № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310);

2) документы, удостоверяющие личность заявителей;

3) соглашение о выделе доли в натуре;

4) правоустанавливающие документы на исходный объект недвижимости (если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН);

5) нотариально удостоверенную доверенность, если документы подаются представителем, а также документ, удостоверяющий его личность.

Если заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права будет представляться в форме документа на бумажном носителе, технический и (или) межевой план прилагается к нему на электронном носителе информации (например, оптический компакт-диск или USB-накопитель), который возвращается заявителю при наличии соответствующего указания в заявлении.

Если технический и (или) межевой план помещен в электронное хранилище, в заявлении можно указать идентифицирующий номер технического плана, тогда его представление не потребуется (ч. 4 ст. 20 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 5 Приложения № 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 № П/0509).

За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления вам вернут заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 5 Приложения № 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 № П/0509).

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ; пп. "в" п. 3, п. п. 3 (2), 3 (3) Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 № 1376).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за регистрацию права собственности для выделяющего сособственника составляет:

• 350 руб. в случае выдела земельного участка, например, для ведения личного подсобного хозяйства;

• 2 000 руб. в случае выдела иного объекта недвижимости.

Размер госпошлины для остальных сособственников, доли которых изменяются, составляет 350 руб.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (пп. 22, 24, 25, 27 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 2, 12 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. п. 1 - 3 Приложения № 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 № П/0509; п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 № П/0515; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате):

• непосредственно в ФГБУ "ФКП Росреестра" или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра).

В г. Москве и Московской области прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;

• при выездном приеме;

• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, соглашение и доверенность представителя нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность. Нотариальное удостоверение соглашения не требуется в случае направления заявления о регистрации нотариусом, который засвидетельствовал подписи на нем);

• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Шаг 5. Получите выписку из ЕГРН

Кадастровый учет и государственная регистрация прав проводятся в течение 10 рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ - в течение 12 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выписками из ЕГРН, которые могут быть направлены вам в том числе в электронной форме (п. п. 5, 6 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17 «О направлении позиции»).

Никак, так как это не три отдельные квартиры, а самовольное строительство и перепланировка, подлежащие сносу.